Depozito iadesi nasıl olmalı: Kapsamlı Rehber

I. Giriş ve Kavram

Güvence bedeli — uygulamadaki yaygın adıyla depozito — kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını, yani ödenmemiş kira ve yan gider borçları ile kiralanana sözleşmeye aykırı kullanımdan verdiği zararları teminat altına almak üzere kiraya verene bırakılan bir güvencedir. Neredeyse her kira sözleşmesinde yer almasına karşın, iadesi aşamasında doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinin en yoğun dosya kalemlerinden birini oluşturmaktadır.

II. Kanuni Çerçeve: TBK m. 342

Türk Borçlar Kanunu m. 342 — Kiracının güvence vermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

1. Miktar sınırı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiracıyı koruyan emredici bir üst sınır söz konusudur; sözleşmeyle aşılması hâlinde aşan kısım geçersizdir ve iadesi gerekir.

Sınır yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Ürün kirası ile TBK’nın genel kira hükümlerine tabi diğer kiralarda (arsa, tarla, taşınır kirası gibi) böyle bir tavan bulunmamaktadır.

2. Güvencenin bankaya yatırılması

Kanunun öngördüğü model açıktır: güvence olarak verilen para, kiraya verenin kasasına veya serbest hesabına değil, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvenceyi yalnızca üç hâlde serbest bırakabilir:

• İki tarafın rızası,
• İcra takibinin kesinleşmesi
• Kesinleşmiş mahkeme kararı

Uygulamada bu hüküm neredeyse hiç işletilmemekte, depozito elden ya da doğrudan kiraya verenin hesabına ödenmektedir. Kanuna aykırı bu ödeme biçimi depozitoyu geçersiz kılmaz; ancak sonuçları kiracı aleyhinedir. Para kiraya verenin zilyetliğine geçtiği için kiracı, iade aşamasında fiilen alacak davası açmak zorunda kalır ve kiraya verenin ödeme güçlüğü riskini üstlenir. Kiracının sözleşme aşamasında m. 342/2’ye uygun bir bloke hesap talep etme hakkı bulunmaktadır ve bu hak pratikte yeterince kullanılmamaktadır.

3. Üç aylık bildirim ve bankanın iade yükümlülüğü

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu mekanizma yalnızca m. 342/2’ye uygun biçimde bankaya yatırılmış güvenceler bakımından işler. Depozito elden alınmışsa üç aylık süre, kiraya verene karşı bir hak düşürücü süre olarak ileri sürülemez; kiracının başvuracağı yol genel hükümlere göre alacak davası veya ilamsız icra takibidir.

4. Uygulama alanı ve 1 Temmuz 2020 tarihi

6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca TBK m. 342, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştır. Bu erteleme 1 Temmuz 2020 tarihinde sona ermiştir. Buna göre:

• 1 Temmuz 2020 öncesindeki dönemde, tacir veya tüzel kişi kiracılı işyeri kiralarında üç aylık tavan ile banka hesabı zorunluluğu uygulanmaz; sözleşme serbestisi geçerlidir ve sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümlerine bakılır.
• 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren m. 342, bütün konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır.

III. Hukuki Nitelik ve Teminat Kapsamı

Depozito bir teminattır, peşin ödenmiş kira değildir. Sözleşmede depozitonun hangi alacağa özgülendiği belirtilmemişse, Yargıtay bunun kiraya verenin kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağının teminatı sayılacağını kabul etmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5349, K. 2013/16244, 04.12.2013“Kira sözleşmelerinde depozitonun (güvence bedelinin) tek amacı ve fonksiyonu, kiraya verenin alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Kira depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği durumda kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temini için verilmiş olduğunun kabulü gerekir. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde herhangi bir borcu yok ise depozito olarak alınmış paranın iadesi gerekir.”

Buna karşılık sözleşme depozitoyu belirli bir alacağa özgülemişse — örneğin yalnızca kiralanana verilecek zararların teminatı olduğu kararlaştırılmışsa — kiraya veren onu başka bir alacağa mahsup edemez. Anılan kararda, aynı sözleşmenin bir maddesindeki depozitonun kira alacağına özgülenmiş, diğer maddesindeki depozitonun ise özgülenmemiş olması nedeniyle iki kalem bakımından farklı sonuçlara varılmıştır.

Kiracının mesleğinin gereği olarak satın aldığı ve tahliye sırasında beraberinde götürdüğü demirbaşların bedeli ise, depozitodan bağımsız olarak, kiraya verenden talep edilemez.

IV. İade Borcunun Doğması

Kiraya verenin iade borcu, iki koşul birlikte gerçekleşmedikçe muaccel olmaz:

• Kira sözleşmesinin sona ermesi
• Kiralananın usulüne uygun biçimde geri verilmesi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3426, K. 2026/1556, 24.03.2026“Depozito bedelinin kiracıya iade edilebilmesi için, kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Kiralanan tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmediği müddetçe, kiraya verenin depozito bedelini iade borcu doğmayacaktır.”

Aynı kararda dikkat çeken bir başka tespit, kira sözleşmesinin geçersizliğinin depozito iadesi talebini ortadan kaldırmadığıdır. Sözleşme geçersiz dahi olsa, ilişkinin sona ermesi hâlinde kiracı ödediği depozitonun iadesini isteyebilir.

1. Usulüne uygun geri verme ve anahtar teslimi

Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli değildir. Yargıtay üç yasal teslim biçimini kabul etmektedir:

• Anahtarın bizzat kiraya verene teslimi,
• Anahtarın notere teslimi,
• Mahkeme kanalıyla tevdi mahalli tayin edilerek anahtarın belirlenen yere teslimi.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/14631, K. 2014/5347, 28.04.2014“…Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiralayana vermek suretiyle veya tevdi mahalli tayin edilerek tevdi mahalline teslimi ya da notere anahtarın teslimi suretiyle gerçekleşir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiracının anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması, anahtar tesliminin kiracı tarafından yazılı belge ile kanıtlanması gerekir. Kiralanan tahliye edilmediği müddetçe kiraya verenin depozitoyu iade borcu doğmayacağı gibi kiracının kira ödeme yükümlülüğü de devam eder...”

Uygulamada sıkça yapılan hata, noter aracılığıyla yalnızca “tahliye ettim” ihtarı çekmekle yetinmektir. İhtar tek başına anahtar teslimi yerine geçmez; anahtarın fiilen notere veya tevdi mahalline bırakılması gerekir.

Anahtar tesliminin ispat yükü kiracıdadır ve kural olarak yazılı belgeyle yerine getirilir. Kiracı delil listesinde yemin deliline de dayanmışsa, mahkemenin tahliye tarihinin ispatı bakımından yemin teklif etme hakkını hatırlatması gerekir.

V. Mahsup

1. Kiraya verenin mahsup yetkisi

Kiraya veren, kiracının ödenmemiş kira ve yan gider borçları ile hor kullanmadan doğan tazminat alacağını depozitodan mahsup edebilir. Uygulamada doğru yol, kiraya verenin elindeki depozitoyu alacağına mahsup ederek yalnızca bakiye için dava veya icra takibi yoluna gitmesidir.

2. Kiracı tek taraflı mahsup yapamaz

Buna karşılık kiracı, depozitoyu son ay veya son aylar kirasına kendiliğinden mahsup edemez. Bu, uygulamada temerrüt nedeniyle tahliye davalarının en sık sebeplerinden biridir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/14631, K. 2014/5347, 28.04.2014“…Kira sözleşmesinde depozitoya ilişkin düzenlemenin yer alması durumunda ise, depozito kira bedeline mahsup edilemez...”

Sözleşmede ayrıca mahsup yasağı kararlaştırılmışsa bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar. Bir olayda sözleşmede kiracının güvence bedelini bahane ederek kira ödemelerini geciktiremeyeceği ve hiçbir surette ödenmeyen kiraların güvence bedelinden kiracı lehine mahsubu yoluna gidilemeyeceği kararlaştırılmış; Daire bu şartların geçerli olduğunu belirterek kiracının mahsup savunmasının İİK m. 269/c’de sayılan belgelerle ispatlanamadığını vurgulamıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/2403, K. 2011/6805, 21.06.2011“…güvence bedelini bahane ederek kira ödemelerini geciktiremeyeceği, hiçbir surette ödenmeyen kiraların güvence bedelinden kiracı lehine mahsubu ve bu suretle güvence bedelinin azaltılması yoluna gidilemeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar...”

Kiracının mahsup talebi, depozitonun ödendiği ispatlansa dahi reddedilebilmektedir. Bir olayda 10.000 USD depozitonun kiraya verene verildiği kabul edilmiş, buna rağmen sözleşmenin depozitoyu “kiralananın temiz ve bakımlı şekilde boşaltılması” şartına bağlaması ve tahliyeye kadarki diğer kira dönemlerinin de ihtilaflı olması nedeniyle, takip konusu aya mahsup istenemeyeceğine hükmedilmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5367, K. 2013/9631, 30.05.2013).

Burada asimetrik bir yapı ortaya çıkmaktadır. Mahsup yetkisi kiraya verene aittir; kiracının tek taraflı mahsubu ise hem sözleşmeye hem yerleşik uygulamaya aykırıdır ve kiracıyı temerrüde düşürür.

3. Hor kullanma tazminatı ve TBK m. 335 bildirim yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu m. 335 — Kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Bu hüküm kiraya veren bakımından ağır sonuçlu bir külfettir. Geri verme sırasında yapılmayan bildirim, açık ayıplar bakımından kiracıyı her türlü sorumluluktan kurtarır. Uygulamada bildirim; teslim tutanağına ihtirazi kayıt düşülmesi, noter ihtarnamesi gönderilmesi veya tahliyenin hemen ardından yaptırılan delil tespiti dosyasının kiracıya tebliği yoluyla yerine getirilir. HMK m. 402/4 uyarınca tespit tutanağı ile bilirkişi raporunun bir örneği mahkemece karşı tarafa resen tebliğ olunur.

4. Olağan kullanım ile hor kullanım ayrımı ve yıpranma payı

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334/1). Bu nedenle depozitodan yapılacak kesintinin hesabında tespit raporundaki bütün kalemler değil, yalnızca hor kullanmaya bağlı olanlar dikkate alınır; bunlardan da yıpranma payı düşülür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/361, K. 2022/787, 31.05.2022“… tespit raporunda belirlenen eskime/hasar/yıpranma olguları üzerinden hareket edilerek yapılacak bir bilirkişi incelemesiyle, bunlardan hangilerinin olağan kullanımın dışında, hor kullanıma bağlı ortaya çıktığının, taraf itirazlarını karşılar ve denetime elverişli şekilde tespit edilmesi ve … davalının sorumluluğunu gerektiren zararın, yıpranma payı da göz önünde bulundurularak takdir ve tayininden ibarettir...”

Aynı kararda Genel Kurul, kiralananın kiraya verildiği ilk hâline döndürülmesi için gereken bütün harcamaların tazminat hesabına alınmasının hatalı olduğunu; yirmi altı yıllık bir kullanımda olağan yıpranmanın kaçınılmaz sayılması gerektiğini vurgulamıştır. Karara konu olayda taşınmaz yargılama sırasında tümüyle yenilendiğinden, değerlendirmenin ilk teslim anında yapılan tespitle belirlenen fiziki durum üzerinden yürütülmesi gerektiği de ayrıca belirtilmiştir.

VI. Depozitonun Güncellenmesi ve Değer Kaybı

Uzun süreli kira ilişkilerinde nominal depozito tutarı, tahliye tarihinde anlamsız bir rakama dönüşebilmektedir. Yargıtay bu sorunu, endeks yerine kira bedelini ölçüt alan bir oranlama yöntemiyle çözmüştür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/9280, K. 2016/4902, 22.06.2016 (aynı yönde E. 2012/15914, K. 2013/9504 ve E. 2014/2287, K. 2014/4118)“…Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenmesi gerekir...”

Formül: Güncel depozito = (Başlangıçtaki depozito ÷ Başlangıçtaki aylık kira) × Sona erme tarihindeki aylık kira. Ölçüt Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) veya mevduat faizi değil, kira bedelinin kendisidir.

Yöntemin sınırı sözleşmedir. Sözleşme depozitonun aynen iade edileceğini veya verilen depozitodan fazlasının talep edilemeyeceğini öngörmüşse güncelleme yapılamaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2025/4700, K. 2026/1598, 25.03.2026 (kararda anılan 18.10.2021 tarihli bozma ilamı)“… sözleşmenin açık hükmü gereği, verilen depozitodan fazlalık talep edilemeyeceğinin kararlaştırılmış olması karşısında, depozito bedelinin güncellenen değerin hesaplanması doğru olmadığı gibi, depozito ve teminatın kiracının taşınmaza verebileceği zararlara karşılık olarak alındığı ve noksansız tahliye anında iade edilebileceği hususları da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerektiğinden …”

Bozma üzerine 2.800,00 TL tutarındaki güvence bedeli güncellenmeksizin, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte hükme bağlanmış ve karar 25.03.2026 tarihinde onanmıştır.

Tartışmalı alan: Oranlama yönteminin hukuki dayanağı, kapsamı ve sözleşme hükümleriyle ilişkisi içtihatta tam olarak netleşmiş değildir. Uygulamada güvenli yol, kiracı bakımından talep sonucunu hem güncellenmiş değer hem de nominal değer artı faiz üzerinden kademeli kurmak; kiraya veren bakımından ise sözleşmedeki “aynen iade” kaydına dayanmaktır.

VII. Taşınmazın El Değiştirmesi

Türk Borçlar Kanunu m. 310 — Kiralananın el değiştirmesi

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Depozito bakımından bu halefiyetin kapsamı, yani iade borcunun eski malikte mi kaldığı yoksa yeni malike mi geçtiği konusunda Yargıtay uygulaması tek bir çizgide toplanmış değildir. Kararlar dikkatle okunduğunda, sonucu belirleyen üç ayrı ölçütün öne çıktığı görülmektedir: devrin ispatı, halefiyetin kapsamı ve sözleşme ile teslim tutanağındaki kayıtlar.

1. Baskın görüş: Devrin ispatı — iade borcu kural olarak eski malikte kalır

Bu görüşün dayanağı, satımla birlikte eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişkinin sona ermesi ve sona eren ilişkinin satım tarihi itibarıyla tasfiye edilmesi gerektiği düşüncesidir. Depozito bu tasfiyenin konusudur. Eski malik parayı yeni malike aktardığını ispat etmedikçe iadeden sorumlu kalır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5292, K. 2013/15760, 21.11.2013“Kiralayan malikin kiralananı satması halinde kira ilişkisi kurulurken kiracıdan almış olduğu güvence parasını iade borcu doğar. Davalı eski malik, kira sözleşmesi kurulurken davacı kiracıdan aldığı güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece, güvence parasının halen eski malik davalıda bulunduğunun kabulü gerekir. Bu durumda davalı eski malik güvence parasını kiracıya iade etmekle yükümlüdür.”

Bu ölçütün asıl sonucu, davalının yeni malik olduğu davalarda ortaya çıkmaktadır. Kiracı yeni maliki dava ettiğinde, devrin gerçekleştiğini ispat yükü kiracıya düşmekte ve ispat edilemediğinde dava husumet yönünden reddedilmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/364, K. 2017/5410, 18.04.2017“…Yasa hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir. Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede eski malikin akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle davacı tarafından güvence parasının eski malik tarafından davalı yeni malike teslim edildiği kanıtlanamadığına göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken depozito bedelinin iadesine karar verilmesi doğru değildir...”

Aynı yönde bkz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/2092, K. 2014/12561, 18.11.2014. Bu kararlar, 6. Hukuk Dairesi’nin kapatılmasından sonra dosyaların devredildiği 3. Hukuk Dairesi tarafından da sürdürüldüğü için, bugün itibarıyla baskın görüş olarak değerlendirilmelidir.

2. Karşıt görüş: Halefiyet gereği yeni malikin sorumluluğu

Buna karşılık 6. Hukuk Dairesi’nin 2013 ve 2014 tarihli iki kararında, davalı yeni malikin “depozito bana aktarılmadı” savunması, TBK m. 310 halefiyeti gerekçesiyle reddedilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/15914, K. 2013/9504, 29.05.2013“…Davalı … kendisine depozito bedelinin önceki malik tarafından aktarılmadığından sorumlu olmayacağını savunmuştur. Davalının yeni malik sıfatıyla önceki malik ve kiraya verenin halefi olduğu gözetildiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kuşkusuzdur...”

Aynı ifade, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2014/2287, K. 2014/4118 sayılı ve 01.04.2014 tarihli kararında da yer almaktadır. Ne var ki bu iki karar sayıca sınırlı kalmış, sonraki uygulamada devrin ispatını arayan görüş ağır basmıştır.

3. Belirleyici üçüncü ölçüt: Sözleşme ve teslim tutanağındaki kayıtlar

Uygulamada sonucu çoğu zaman içtihat tartışmasından çok, tarafların imzaladığı belgeler belirlemektedir. Yeni malik, kendi imzasını taşıyan bir teslim tutanağında depozitonun iadesini üstlenmişse, paranın kendisine fiilen aktarılıp aktarılmadığı tartışması geri plana düşer.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/1754, K. 2014/4450, 07.04.2014“…Şayet mecurda bir hasar veya borç tespit edilir ise depozito mahsup edilerek kalanı iade edilecektir” ibaresine yer verildiğinden, bu madde gereğince güvence parasının yeni malikin uhdesinde olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle yeni malike karşı takip yapılıp dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır…”

Aynı kararda Daire, depozitonun iadesinin kiralananın hasarsız olması ve kiracının borcu bulunmaması şartına bağlandığını belirterek, kiraya verenin kiracı aleyhine açtığı davaların sonucunun beklenmesi ve varsa alacağın depozitodan mahsup edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

4. Değerlendirme

Kararlar bir arada okunduğunda tablo şudur: Kural, depozito iade borcunun eski malikte kalmasıdır. Yeni malikin sorumlu tutulabilmesi için ya paranın kendisine aktarıldığının ispatı, ya sözleşmede veya teslim tutanağında bunu üstlendiğine dair bir kayıt gerekir. Halefiyete dayanan ve bu ispatı aramayan bir görüş de mevcuttur, ancak azınlıkta kalmıştır.

Kiracı bakımından pratik sonuç iki yönlüdür. Davanın yalnızca yeni malike yöneltilmesi, devir ispat edilemezse husumet yokluğundan ret riski taşır. Yalnızca eski malike yöneltilmesi ise, devrin belgelenmiş olduğu hâllerde aynı riski doğurur. Bu nedenle kiracının depozitonun devredilip devredilmediğini tespit edememesi durumunda en güvenli yol davayı her iki malike birlikte yöneltmek, tapu kaydı ile satış sözleşmesini dosyaya sunmak ve husumetin belirlenmesini mahkemeye bırakmaktır.

Kiraya veren tarafında ise korunmanın yolu basittir. Taşınmaz satışında depozitonun devrini yazılı olarak ve makbuzla belgelemek. “Depozito satış bedelinin içindedir” biçimindeki soyut savunma yerleşik uygulamada kabul görmemektedir.

Uygulamada rastlanan iki genelleme de eksiktir: “kural olarak yeni malik sorumlu tutulamaz” ifadesi üçüncü ölçütü, yani sözleşme ve teslim tutanağındaki kayıtları görmezden gelir, “yeni malik halef olduğu için zaten sorumludur” ifadesi ise baskın görüşle bağdaşmaz.

VIII. Dövizli Depozito ve 32 Sayılı Karar

1. Yasağın kapsamına depozito dâhildir

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar m. 4/g (12.09.2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla değişik)

Türkiye’de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.

Aynı kural, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) m. 8/2’de gayrimenkul kiralama sözleşmeleri bakımından tekrarlanmıştır: Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri, konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.

Depozito, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir “diğer ödeme yükümlülüğü”dür. Bu nedenle Kararın Resmî Gazetede yayımlandığı 13.09.2018 tarihinden sonra Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen yurt içi gayrimenkul kira sözleşmelerinde depozitonun döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması mümkün değildir.

Bu sonuç yalnızca bir yorum değildir. Hazine ve Maliye Bakanlığı, internet sitesinde yayımladığı “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34) ile İlgili Olarak Sıkça Sorulan Sorular” metninin 30 numaralı sorusunda bu konuyu açıklı getirmiştir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı — Sıkça Sorulan Sorular (Bakanlık SSS), Soru 30

Soru: 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilmiş bulunan kira sözleşmelerindeki depozito bedellerinin Türk Lirasına çevrilmesi gerekmekte midir?

Cevap: Hayır, gerekmemektedir. 2018-32/52 sayılı Tebliğ'in yirmi sekizinci fıkrasının son paragrafı uyarınca; 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesinin yürürlüğe girdiği 13.09.2018 tarihinden önce akdedilmiş bulunan gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitoların Türk Lirasına çevrilmesi zorunlu değildir. Anılan tarihten sonra akdedilen sözleşmeler kapsamındaki depozito bedellerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi zorunludur.

Uygulamada sıkça tekrarlanan “depozito bir teminattır, dolayısıyla dövizle kiralama yasağının kapsamı dışındadır” görüşünün mevzuatta dayanağı yoktur. Bu görüş, aşağıda açıklanan bir geçiş hükmünün yanlış okunmasından kaynaklanmaktadır.

2. Yaygın yanılgının kaynağı: Tebliğ m. 8/29’un son paragrafı

Tebliğ No: 2008-32/34, m. 8/29 son paragraf

Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar ile gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitolar ve sözleşmelerin ifası kapsamında dolaşıma girmiş kıymetli evraklar için bu fıkra hükmü uygulanmaz.

Bu hüküm yasağa değil, Türk Lirasına yeniden belirleme formülüne — yani 2 Ocak 2018 tarihli Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) gösterge niteliğindeki efektif satış kuru ile TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak yapılan hesaplamaya — getirilmiş bir istisnadır.

Anlamı şudur: 13.09.2018 tarihinden önce fiilen verilmiş dövizli depozitolar, 32 sayılı Karar’ın Geçici 8. maddesi kapsamında Türk Lirası olarak yeniden belirlenmek zorunda değildir; aynen kalır ve aynen iade edilir. Hüküm, ileriye dönük olarak dövizli depozito kararlaştırma serbestisi anlamına gelmez.

3. İstisnalar

Tebliğ m. 8/3, 8/4 ve 8/5 uyarınca aşağıdaki gayrimenkul kira sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve diğer ödeme yükümlülükleri -dolayısıyla depozito- döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılabilir:

• Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf oldukları sözleşmeler;
• Tebliğ m. 8/19’da sayılan kişilerin, yani dışarıda yerleşiklerin Türkiye’deki şube, temsilcilik, ofis ve irtibat büroları ile doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahibi oldukları şirketlerin ve serbest bölgelerdeki şirketlerin kiracı olduğu sözleşmeler;
• Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasına ilişkin sözleşmeler;
• Gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler.

Bu istisnalar bir serbestidir, zorunluluk değildir. Hükmün lafzında “mümkündür” ifadesi yer aldığından, istisnadan yararlanan tarafa bedeli döviz olarak belirleme yükümlülüğü getirilmemiştir; taraflar mutabık kalırsa sözleşme bedelini ve depozitoyu Türk Lirası olarak da kararlaştırabilir (Bakanlık SSS, Soru 26).

İki sınır ayrıca hatırlanmalıdır. Birincisi, istisna kiracının kimliğine bağlı olduğundan alt kira zincirinde yukarı doğru sirayet etmez: nihai kiracı yabancı sermayeli bir şirket olsa dahi, Türkiye’de yerleşik ilk kiralayan ile Türkiye’de yerleşik ilk kiracı arasındaki sözleşmenin döviz cinsinden kararlaştırılması mümkün değildir (Bakanlık SSS, Soru 27). İkincisi, Bakanlık intifa hakkı sözleşmelerini gayrimenkul kiralama, üst hakkı sözleşmelerini ise gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında değerlendirdiğinden, yasak ve istisnaları bu haklara ilişkin sözleşmelere de kıyasen uygulanmaktadır (Bakanlık SSS, Soru 33).

4. Yargıtay 3. HD 2021/1139 E. 2021/11528 K. sayılı kararının doğru okunması

Bu karar uygulamada sıklıkla “dövizli bedeller re’sen Türk Lirasına çevrilir” biçiminde aktarılmaktadır. Karar bunu söylemez ve depozitoya da ilişkin değildir.

Karara konu uyuşmazlık, 01.02.2014 başlangıç tarihli bir işyeri kira sözleşmesinde ikinci beş yıllık dönem için dövize endeksli olarak belirlenen kira bedeline ilişkindir. Daire, tarafların Geçici 8. maddenin öngördüğü otuz günlük süre içinde mutabakatla Türk Lirası belirlemesi yapmamış olmaları hâlinde, mahkemenin Tebliğ m. 8’in ilgili fıkralarında gösterilen usulle işin esasına girerek Türk Lirası dönüşümünü yapması gerektiğine hükmetmiştir. Bu, mahkemenin re’sen bir çevirme işlemi yapması değil, mevzuatın öngördüğü hesaplama yöntemini uygulamasıdır.

Dahası, aynı kararın gerekçesinde Tebliğ hükmü tam metin olarak alıntılanmakta ve gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitoların bu fıkranın dışında bırakıldığı açıkça yer almaktadır. Dolayısıyla bu karara dayanarak depozitonun re’sen Türk Lirasına çevrileceğini savunmak, kararın kendi metniyle çelişir.

Nitekim daha yeni tarihli bir kararda, 01.11.2014 başlangıç tarihli bir sözleşme kapsamındaki 72.000,00 USD tutarındaki depozito Türk Lirasına çevrilmeksizin doğrudan Amerikan Doları üzerinden değerlendirilmiş ve TBK m. 342 ilgili hüküm olarak gösterilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4600, K. 2024/3382, 30.10.2024).

5. Kıymetli madenler yönünden

Uygulamada sıkça görülen bir diğer yöntem, depozito bedelinin doğrudan döviz olarak değil, altın veya diğer kıymetli madenler cinsinden ya da bunlara endeksli olarak belirlenmesidir. Tebliğ m. 8/23 bu yolu da kapatmaktadır:

Tebliğ No: 2008-32/34, m. 8/23, birinci cümle

Uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere ve/veya emtiaya endekslenen ve/veya dolaylı olarak dövize endekslenen sözleşmeler, 32 sayılı Kararın 4 üncü maddesinin (g) bendi uygulaması kapsamında dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirilir.

Altın, uluslararası piyasalarda fiyatı döviz (esas olarak ABD Doları) cinsinden belirlenen bir kıymetli madendir. Bu nedenle depozito bedelinin gram altın, çeyrek altın veya ons altın cinsinden ya da bu değerlere endekslenerek kararlaştırılması, hükmün lafzı gereği dövize endeksli sözleşme sayılır ve Tebliğin m. 8/2 ile 32 sayılı Karar m. 4/g yasağının kapsamına aynen girer. Bu sonuç, tarafların sözleşmede “döviz” değil “kıymetli maden” ifadesini kullanmış olmasından etkilenmez; belirleyici olan, bedelin fiyatının uluslararası piyasada dövizle ifade edilip edilmediğidir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı bu konuya 29.08.2024 tarihli basın duyurusuyla açıklık getirmiştir. Duyuruya konu olan bir uyuşmazlıkta kiraya veren, aylık kira bedelini 7 gram altın, yıllık kira bedelini 84 gram altın, depozito bedelini ise 500 ABD Doları olarak belirlemişti. Bakanlık, bu uygulamanın mevzuata aykırı olduğunu ve kıymetli madene endekslemenin dövize endekslemeyle aynı hukuki sonucu doğurduğunu teyit etmiştir.

Fıkranın ikinci cümlesi tek istisnayı düzenler: taşımacılık faaliyetlerine ilişkin hizmet sözleşmelerinde akaryakıt fiyatına endeksleme yapılabilir. Bu istisna, konusu itibarıyla kira ve depozito sözleşmelerini kapsamaz.

Sonuç olarak, döviz yasağını dolanmak amacıyla depozito bedelinin kıymetli madene endekslenmesi de aynı hukuki akıbetle karşılaşır; VI. Bölümde açıklanan TÜFE esaslı güncelleme ilkeleri bu bedeller için de geçerliliğini korur.

6. Belirsiz kalan nokta: İhlalin yaptırımı

13.09.2018 tarihinden sonra yasağa aykırı biçimde döviz cinsinden kararlaştırılan bir depozitonun akıbeti “kesin hükümsüzlük mü, yoksa Türk Lirasına dönüşüm mü” yargı uygulamasında netleşmiş değildir. TBK m. 99/2-3 uyarınca aynen ödeme kaydı bulunmadıkça borcun ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk parasıyla ödenebileceği kuralı ile 32 sayılı Karar’ın getirdiği kesin hükümsüzlük yaptırımından hangisinin uygulanacağı tartışmalıdır.

İdari yaptırım yönü ise nettir. Tebliğ’e aykırılık hâlinde 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun m. 3/1 uyarınca idari para cezası uygulanır. Ceza, sözleşmenin her bir tarafı için ayrı ayrı kesilir ve tekerrür hâlinde iki katı olarak uygulanır. Kanunda gösterilen alt ve üst sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılmaktadır.

Sözleşme hazırlarken bu belirsizliğe hiç girmemek ve depozitoyu Türk Lirası olarak kararlaştırmak en doğru yaklaşım olacaktır.

IX. Usul Hükümleri

1. Dava şartı arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle eklenen 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Hüküm 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir ve depozito iadesi davalarını da kapsar.

Bunun yanında, kira ilişkisi her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse dava TTK m. 4 anlamında ticari dava sayılır ve TTK m. 5/A uyarınca da zorunlu arabuluculuğa tabidir. Burada dikkat edilecek husus 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan davalarda da kira ilişkisi ticari dava niteliğini doğuruyorsa dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zaten dava şartıydı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/820, K. 2023/2783, 18.10.2023“… kiralama işlemi her iki tarafın ticari işletmesine ilişkin olarak yapıldığından bu kira sözleşmesi kapsamında açılan davanın ticari dava kabul edilmesi ve 6102 sayılı Kanun’un 5/A maddesi uyarınca ticari davalarda zorunlu arabuluculuk dava şartı olduğundan, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın dava şartı noksanlığından usulden dair yeniden karar verilmiştir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA …”

Karara konu davada kiracı, peşin ödenen kira bakiyesi ile 15.000,00 TL depozitonun iadesi için icra takibi başlatmış, itirazın iptali davası açmıştı. Bölge Adliye Mahkemesi davayı dava şartı yokluğundan usulden reddetmiş, Yargıtay bu kararı onamıştır.

Uyarı: Arabuluculuk dava şartı kural olarak sonradan tamamlanabilir nitelikte değildir; davanın görevsiz mahkemede açılmış ve görevsizlik kararıyla görevli mahkemeye gönderilmiş olması da bu sonucu değiştirmez.

Uygulama yönelik tavsiyeUygulamada iki nokta dosya kaybettirmektedir. Birincisi zamanlamadır: arabuluculuk başvurusunun, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Depozito bakımından bu, sözleşmenin sona ermesi ve usulüne uygun anahtar tesliminin gerçekleşmesi demektir; henüz muaccel olmayan bir alacak için yapılan başvurunun dava şartını karşılamayacağı yönünde kararlar bulunmaktadır. İkincisi taraf teşkilidir: zorunlu dava arkadaşlığı bulunan hâllerde tüm tarafların arabuluculuk sürecine dâhil edilmesi gerektiğini kabul eden Bölge Adliye Mahkemesi kararları vardır. Bu nedenle davanın eski ve yeni malike birlikte yöneltilmesi planlanıyorsa, arabuluculuk başvurusunun da her ikisine karşı yapılması yerinde olur.

2. Görevli mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a

Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları … görürler.

Görev kuralı kamu düzenindendir ve yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Tarafların tacir olması, alacağın senede bağlanmış olması veya davanın menfi tespit ya da istirdat biçiminde açılmış olması bu sonucu değiştirmez.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, E. 2025/488, K. 2025/280, 05.02.2025 (kesin)“…Somut olayda dava; … depozito ve teminat senedinin haksız yere icraya konulduğunu belirterek borçlu olmadığının tespiti, icra tehdidi altında ödenen tutarın istirdadı ve depozito bedelinin iadesi talebine ilişkin olup, uyuşmazlığın temeli kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklandığı anlaşıldığından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir...”

Aynı sonuç, taraflardan birinin veya her ikisinin tacir olduğu ve kira ilişkisinin ticari işletmeyi ilgilendirdiği uyuşmazlıklarda da korunmaktadır — dava bu hâlde TTK m. 4 anlamında ticari dava sayılsa ve TTK m. 5/A uyarınca zorunlu arabuluculuğa tabi olsa dahi, görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesidir:

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/6462, K. 2019/558, 04.02.2019“…taraflar arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi bulunup bulunmadığını, uyuşmazlığın anılan sözleşme kapsamında olup olmadığını araştırıp değerlendirme görevi kira uyuşmazlıklarında münhasır yetkili sulh hukuk mahkemelerine ait bulunduğundan uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir…”

Karar, bir Asliye Ticaret Mahkemesi ile bir Sulh Hukuk Mahkemesi arasındaki görev uyuşmazlığını, taraflar tacir olsa dahi Sulh Hukuk Mahkemesi lehine çözmüştür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8280, K. 2018/6898, 21.06.2018“Davacının kira ilişkisinden kaynaklanan talebininin değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi görevi 6100 Sayılı Kanun’un 4. maddesi kapsamında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne aittir.”

İlk derece mahkemesi Asliye Ticaret Mahkemesi olup karara muhalif kalan üye, tarafların tacir olması nedeniyle Asliye Ticaret Mahkemesi’nin görevli olması gerektiğini savunmuş; Daire çoğunluğu bu görüşe katılmamıştır.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, E. 2016/786, K. 2017/2211, 18.04.2017“…kira ilişkisinden kaynaklanan işbu davada sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu, görev hususunun dava şartı olup, kamu düzenine ilişkin bulunduğu ve yargılamanın her aşamasında re’sen nazara alınması gerektiği göz önünde bulundurulmaksızın işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir…”

Uyuşmazlık, bir işletmenin başka bir tacire alt kira/protokol yoluyla devredilmesinden doğmuştur.

3. Yetkili mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 6 ve m. 10

Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (m. 6). Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (m. 10).

İcra ve İflas Kanunu m. 50

Para veya teminat borcu için takip hususunda Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun yetkiye dair hükümleri kıyas yolu ile tatbik olunur. Şu kadar ki, takibe esas olan akdin yapıldığı icra dairesi de takibe yetkilidir.

Yetki bakımından ise genel kurallar geçerlidir: dava veya takip, davalının/borçlunun yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde veya icra dairesinde açılabilir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri kural olarak kiralananın bulunduğu yerdir; davacı bu seçimlik yetkili mahkemeler arasında seçim hakkına sahiptir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9351, K. 2014/11527, 23.10.2014“…Davacı HMK 6. maddesinde yazılı genel yetkili mahkeme ile 10. maddesinde belirtilmiş özel yetkili mahkemelerden birisinde davasını açmakta serbest olup bu yönde tercih hakkı bulunmaktadır. Yetki sözleşmesi tarafların sıfatına göre genel ve özel yetkili mahkemenin yetkisini ortadan kaldırmaz...”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11029, K. 2014/11645, 27.10.2014“…6100 Sayılı HMK’nun 17. maddesi hükmü gereğince tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler... Bu durumda taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde İstanbul mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili kılınması hüküm ifade etmeyecektir…”

Uygulamada kira sözleşmelerine sıkça “X ili mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir” türünden bir yetki şartı konulmaktadır. HMK m. 17 uyarınca bu tür bir yetki sözleşmesi yalnızca tarafların ikisi de tacir veya kamu tüzel kişisi olduğunda geçerlidir; taraflardan biri gerçek kişiyse (örneğin konut kiracısı), sözleşmedeki bu şart hüküm ifade etmez ve dava genel ya da özel yetkili mahkemede açılabilir.

4. Zamanaşımı

Depozito iadesi alacağı, TBK m. 147’de sayılan ve beş yıllık zamanaşımına tabi olan kalemler arasında yer almaz; TBK m. 146 uyarınca on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Süre, iade borcunun muaccel olduğu tarihte — yani sözleşmenin sona ermesi ve usulüne uygun geri vermenin gerçekleşmesiyle — işlemeye başlar.

Kiralananın hor kullanılmasından doğan tazminat alacağı da haksız fiile değil sözleşme ilişkisine dayandığından on yıllık zamanaşımına tabidir. Yerel mahkemenin bir yıllık haksız fiil zamanaşımını uyguladığı bir olayda karar bu gerekçeyle bozulmuştur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/405, K. 2013/11984, 09.09.2013; aynı yönde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/2805, K. 2020/5384, 05.10.2020). Anılan bozma kararı, sözleşmenin 2000 başlangıç tarihli olması nedeniyle mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 125 hükmüne dayanmaktadır; bu hüküm bugün yürürlükteki 6098 sayılı TBK m. 146’da karşılığını bulmaktadır.

Depozitonun yabancı para üzerinden belirlenmiş olması zamanaşımı süresini değiştirmez.

5. Faiz ve temerrüt

Anahtar teslim tarihi kendiliğinden temerrüt tarihi değildir. Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Ancak bir ihtarnamenin temerrüt doğurabilmesi için, ihtarın çekildiği anda alacağın muaccel olmuş bulunması gerekir; iade borcu henüz muaccel değilken gönderilen ihtarname temerrüt sonucu doğurmaz. Böyle bir durumda faiz, dava veya takip tarihinden itibaren işletilir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2006/14746, K. 2007/2178, 19.02.2007“…ihtarname tarihinde depozitonun iadesi muaccel hale gelmediği için, ihtarname ile temerrüt oluşmayacaktır. Keza anahtar teslim tarihi de, temerrüt tarihi değildir. Mahkemece, 2000 dolar depozitoya dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken…”

Karara konu olayda ihtarname usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş, buna rağmen temerrüt doğmamıştır; çünkü kiracının kiraya verene borcu bulunduğundan depozito iade alacağı ihtar tarihinde henüz muaccel hâle gelmemişti. Bu nedenle karar, “ihtar çekilmişse mutlaka temerrüt doğar” biçiminde okunamayacağı gibi, tersine, tebligatın usulüne ilişkin bir kural da ortaya koymamaktadır.

6. İspat yükünün dağılımı

Depozitonun ödendiğine ilişkin ispat sorunu, uygulamada dekont veya makbuz bulunmadığı için sıkça gündeme gelmektedir. Yargıtay bu noktada sözleşme metnini yazılı delil saymakta ve aksinin ancak yazılı belgeyle kanıtlanabileceğini kabul etmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5367, K. 2013/9631, 30.05.2013“…Zira imzası inkar edilmeyen … kira sözleşmesinin 3. maddesinde açıkça “…kiracıdan 10.000 USD güvence parası alındığı…” yazılmıştır. Bu yazılı belgenin aksi ancak yazılı belge ile kanıtlanabileceğinden ve davacı kiralayan depozito alınmadığına ilişkin yazılı bir delil sunamadığından 10.000 USD depozito bedelinin davacı kiralayana verildiğinin kabulü gerekir...”

Aynı ilke, ödemenin belgelenmediği daha yakın tarihli bir kararda da uygulanmıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3426, K. 2026/1556, 24.03.2026“…her ne kadar depozito bedelinin ödendiğine dair banka dekontu, makbuz v.s belge sunulmamış ise de gerek kira sözleşmesinde gerekse ekindeki belgelerde 300.000 USD depozito bedelinin ödendiğinin açıkça yazılı olması karşısında depozito bedelinin ödendiğinin kabul edilmesi gerektiği…”

X. Sıkça Sorulan Sorular

A. İade Koşulları

1. Kiracı taşınmazı boşalttı ancak anahtarı teslim etmedi. Depozitoyu isteyebilir mi?

Hayır. İade borcu, kiralananın usulüne uygun geri verilmesiyle muaccel olur. Fiilî boşaltma yeterli olmayıp anahtar bizzat kiraya verene, notere veya tevdi mahalline teslim edilmelidir. Aksi hâlde yalnızca depozito iade borcu doğmamakla kalmaz, kiracının kira ödeme yükümlülüğü de sürer.

2. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyor. Ne yapılmalıdır?

Sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini istenmeli, anahtar belirlenen yere bırakılmalı ve durum kiraya verene noter aracılığıyla bildirilmelidir. Yalnızca “tahliye ettim” ihtarı çekmek anahtar teslimi yerine geçmez.

3. Kira sözleşmesi geçersizse depozito geri istenebilir mi?

Evet. Sözleşme geçersiz dahi olsa, ilişkinin sona ermesi hâlinde kiracının ödediği depozitonun iadesini isteme hakkı bulunmaktadır.

4. Depozito ödediğimi ispat edemiyorum, dekontum yok. Ne olur?

Kira sözleşmesinde veya eklerinde depozitonun ödendiği açıkça yazılıysa, bu ödemenin ispatı bakımından yeterli kabul edilebilir.

B. Mahsup

5. Kiracı son iki ayın kirasını ödemeyip “depozitodan düşün” diyebilir mi?

Hayır. Sözleşmede depozitoya ilişkin bir düzenleme varsa depozito kira bedeline mahsup edilemez; sözleşmede mahsup yasağı ayrıca kararlaştırılmışsa bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar. Kiracı bu yolla temerrüde düşer ve tahliye riskiyle karşılaşır. Kambiyo benzeri dar yetkili takiplerde mahsup savunması ancak İİK m. 269/c’de sayılan belgelerle ispatlanabilir.

6. Kiraya veren kira alacağını depozitodan mahsup edebilir mi?

Evet. Depozito sözleşmeyle belirli bir alacağa özgülenmemişse, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan her türlü alacağının teminatıdır ve mahsup edilebilir. Doğru usul, mahsup sonrası bakiye için dava veya takip yoluna gitmektir.

7. Sözleşmede depozitonun yalnızca hasarların teminatı olduğu yazıyorsa?

Bu hâlde depozito özgülenmiştir ve kiraya veren onu kira alacağına mahsup edemez. Sözleşme metnindeki özgüleme, mahsubun sınırını belirler.

8. Kiracının kiralanana yaptığı demirbaş harcamaları depozitodan sayılır mı?

Kural olarak hayır. Kiracının mesleğinin gereği olarak satın aldığı ve tahliyede beraberinde götürdüğü eşyaların bedeli kiraya verenden talep edilemez. Faydalı ve zorunlu masraflar ise depozitodan bağımsız, ayrı bir hukuki temele dayanır ve imalat tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülerek hesaplanır.

C. Hasar ve Hor Kullanma

9. Kiraya veren, tahliyeden aylar sonra hasar iddiasıyla depozitoyu alıkoyabilir mi?

Kural olarak hayır. TBK m. 335 gereği kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ile ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Tek istisna, olağan incelemeyle belirlenemeyecek gizli ayıplardır; bunlar da tespit edildiği anda hemen yazılı bildirilmelidir.

10. Bildirim nasıl yapılır?

Teslim tutanağına ihtirazi kayıt düşülmesi, noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi veya tahliyenin hemen ardından mahkeme kanalıyla yaptırılan delil tespiti ile alınan bilirkişi raporunun kiracıya tebliği kabul edilen yollardır. HMK m. 402/4 uyarınca tespit tutanağı ile bilirkişi raporunun bir örneği mahkemece karşı tarafa resen tebliğ olunur.

11. Depozitodan kesilebilecek hasar bedeli nasıl hesaplanır?

Tespit raporundaki kalemlerin hangilerinin olağan kullanımdan, hangilerinin hor kullanımdan kaynaklandığı ayrıştırılır; yalnızca hor kullanma kalemleri esas alınır ve bunlardan yıpranma payı düşülür. Kiralananın ilk günkü hâline döndürülmesi maliyetinin tamamı tazminat olarak hükmedilemez.

12. Erken tahliye hâlinde kiraya veren depozitoyu alıkoyabilir mi?

Erken tahliyede kiracı, TBK m. 325 uyarınca kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedelinden sorumludur. Bu süre bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve doğan alacak depozitodan mahsup edilebilir; mahsup sonrası bakiye kiracıya iade edilir.

D. Güncelleme ve Değer Kaybı

13. Yıllar önce verilen depozito bugün hangi tutar üzerinden iade edilir?

Yargıtay’ın oranlama yöntemine göre: depozitonun sözleşme başlangıcındaki aylık kiraya oranı bulunur ve bu oran, sözleşmenin sona erdiği tarihteki aylık kiraya uygulanır. Örneğin depozito başlangıçta iki aylık kiraya karşılık geliyorsa, tahliye tarihindeki iki aylık kira tutarı esas alınır.

14. Sözleşmede “depozito aynen iade edilir” yazıyorsa güncelleme yapılır mı?

Hayır. Sözleşmede verilen depozitodan fazlasının talep edilemeyeceği kararlaştırılmışsa güncel değer hesaplanamaz; nominal tutar, faiziyle birlikte iade edilir.

15. Depozitoya faiz hangi tarihten itibaren işler?

Anahtar teslim tarihi kendiliğinden temerrüt tarihi değildir. Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Ancak bir ihtarnamenin temerrüt doğurabilmesi için, ihtarın çekildiği anda alacağın muaccel olmuş bulunması gerekir; iade borcu henüz muaccel değilken gönderilen ihtarname temerrüt sonucu doğurmaz. Böyle bir durumda faiz, dava veya takip tarihinden itibaren işletilir.

E. Taşınmazın Devri

16. Taşınmaz satıldı. Depozitoyu kimden isteyeceğim?

Kural, iade borcunun eski malikte kalmasıdır: eski malik, depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat etmedikçe sorumludur. Bunun sonucu olarak, yalnızca yeni maliki dava eden kiracı devri ispat edemezse davası reddedilir. Halefiyet gereği yeni malikin paranın aktarılıp aktarılmadığına bakılmaksızın sorumlu olduğunu söyleyen kararlar da vardır, ancak azınlıkta. Sözleşmede veya teslim tutanağında yeni malikin iadeyi üstlendiğine dair kayıt varsa sorumluluk doğrudan ona aittir. Bu belirsizlik karşısında en güvenli yol, davayı eski ve yeni malike birlikte yöneltmektir.

17. Taşınmazı satın alan malik olarak kendimi nasıl korurum?

Satış aşamasında mevcut kira sözleşmelerini ve depozito tutarlarını tespit ettirmek, depozitonun satış bedelinden mahsubunu veya nakden devrini yazılı olarak ve makbuzla belgelemek gerekir. “Depozito satış bedelinin içindedir” biçimindeki soyut savunma yerleşik uygulamada kabul görmemektedir. Ayrıca tahliye sırasında imzalanacak teslim tutanağına depozitonun iadesini üstlenen bir kayıt konulmamasına dikkat edilmelidir; böyle bir kayıt, para fiilen devralınmamış olsa dahi yeni maliki sorumlu kılar.

F. Döviz

18. Depozito döviz olarak kararlaştırılabilir mi?

13.09.2018 tarihinden sonra Türkiye’de yerleşik kişiler arasında akdedilen yurt içi gayrimenkul kira sözleşmelerinde hayır. Depozito, 32 sayılı Karar m. 4/g anlamında sözleşmeden kaynaklanan bir “diğer ödeme yükümlülüğü”dür. İstisnalar Tebliğ 2008-32/34 m. 8/3, 8/4 ve 8/5’te sınırlı olarak sayılmıştır.

19. 2015 tarihli sözleşmemde dövizli depozito var. Türk Lirasına çevrilmek zorunda mı?

Hayır. Tebliğ m. 8/29’un son paragrafı, gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilmiş depozitoları Geçici 8. madde uyarınca yapılacak Türk Lirasına yeniden belirleme yükümlülüğünün dışında bırakmıştır. Depozito aynen kalır ve aynen iade edilir.

20. Yasağa rağmen dövizli kararlaştırılan bir depozitonun akıbeti nedir?

Bu nokta henüz netleşmemiştir. Kesin hükümsüzlük ile Türk Lirasına dönüşüm görüşleri arasındaki tartışma sürmekte, ayrıca 1567 sayılı Kanun m. 3 kapsamında idari yaptırım riski bulunmaktadır. Sözleşme hazırlanırken bu belirsizliğe girilmemesi tavsiye edilir.

G. Usul

21. Depozito iadesi için doğrudan dava açabilir miyim?

Hayır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tarafların ikisi de tacirse ayrıca TTK m. 5/A gündeme gelir. Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava usulden reddedilir.

22. Görevli mahkeme hangisidir?

Miktar ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Kiracının veya kiraya verenin tacir olması, alacağın senede bağlanması ya da davanın menfi tespit veya istirdat biçiminde açılması bu sonucu değiştirmez.

23. Yetkili mahkeme hangisidir?

Davalının/borçlunun yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi — kural olarak kiralananın bulunduğu yer (HMK m. 10) — arasında davacının seçim hakkı vardır, icra takibi de aynı yerlerdeki icra dairesinde başlatılabilir (İİK m. 50). Sözleşmedeki “X ili mahkemeleri yetkilidir” türünden bir yetki şartı, ancak taraflardan her ikisi de tacir veya kamu tüzel kişisiyse geçerlidir (HMK m. 17); aksi hâlde hüküm ifade etmez ve dava yine genel ya da özel yetkili mahkemelerden birinde açılabilir.

24. Zamanaşımı süresi nedir?

10 yıldır (TBK m. 146). Süre, sözleşmenin sona ermesi ve usulüne uygun anahtar tesliminin gerçekleşmesiyle işlemeye başlar. Hor kullanma tazminatı da sözleşme ilişkisine dayandığı için aynı süreye tabidir.

25. Depozito üç aylık kirayı aşarsa ne olur?

TBK m. 342/1 emredicidir; konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve aşan kısım geçersizdir. Bu sınır, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 1 Temmuz 2012 – 1 Temmuz 2020 arasında uygulanmamıştır (6217 sayılı Kanun geçici m. 2).

26. Depozito bankaya yatırılmadıysa sözleşme geçersiz olur mu?

Hayır. TBK m. 342/2’ye aykırılık depozitoyu geçersiz kılmaz. Ancak kiracı, m. 342/3’teki bankaya karşı ileri sürülebilen üç aylık iade mekanizmasından yararlanamaz ve genel hükümlere göre alacak davası açmak veya icra takibi başlatmak zorunda kalır.

XI. Uygulama Notları

Kiracı bakımından

• Sözleşme aşamasında TBK m. 342/2’ye uygun, bloke vadeli tasarruf hesabı talep edilmeli
• Depozitonun ödendiği sözleşme metnine yazılmalı ve ödeme banka kanalıyla yapılmalı
• Tahliyede anahtar bizzat kiraya verene, notere veya tevdi mahalline teslim edilip teslim tutanakla belgelenmeli
• Depozito son ay kirasına kesinlikle mahsup edilmemeli, temerrüt ve tahliye riski doğurur

Kiraya veren bakımından

• Teslim anında kiralanan gözden geçirilmeli ve tespitler aynı gün kiracıya yazılı olarak bildirilmeli
• Hasar iddiası varsa tahliyenin hemen ardından delil tespiti yaptırılmalı
• Depozito, kira alacağına mahsup edilip yalnızca bakiye kira için takip veya dava yoluna gidilmeli
• Depozito, Türk Lirası olarak kararlaştırıılmalı
• Taşınmazı satarken depozitonun devri protokole yazılmalı ve makbuzla belgelenmeli

Ek: Atıf Yapılan Mevzuat ve Kararlar

Mevzuat

Yargı Kararları

Yazarın Notu

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş niteliğinde değildir. Makale içeriği, ilgili oldukları somut olayların özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Mevzuat veya yargı uygulaması değişebileceğinden, somut uyuşmazlıklarda güncel durumun teyidi ve hak kaybına uğramamak için konu hakkında mutlaka avukata danışılması gerekmektedir .

Yasal UyarıBu makalenin ve içeriğinin hiçbir bölümü, yazarı Avukat Alptuğ Akyıldız'ın izni olmaksızın kopyalanamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. Bu konuda yazarın bütün yasal başvuru hakları saklıdır.