Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Kira Kaybı (Gecikme) Tazminatı

I. Giriş ve Kavram

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin asli edimi, üstlendiği yapıyı sözleşmeye, onaylı projesine ve imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayıp kararlaştırılan sürede arsa sahibine teslim etmektir. Bu edim zamanında yerine getirilmediğinde arsa sahibi, kendisine düşecek bağımsız bölümleri gecikilen süre boyunca ne kullanabilir, ne kiraya verebilir, ne de satabilir. Uygulamada bu kaybın karşılığı olarak istenen alacak kira kaybı, mahrum kalınan kira veya kira tazminatı adlarıyla anılır.

Bu adlandırmaların hiçbiri teknik değildir. Taraflar arasında bir kira sözleşmesi ve bir kira alacağı yoktur; arsa sahibi ile yüklenici arasında kiraya veren–kiracı ilişkisi bulunmaz. Talebin gerçek hukuki temeli, borçlu temerrüdüne bağlanan gecikme tazminatıdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 125/I). Kira kavramı burada alacağın kaynağını değil, zararın ölçüsünü gösterir. Güncel yargı uygulamasına göre arsa sahibinin gecikme süresince uğradığı zarar asgari olarak o taşınmazın mahalli rayiç kira değeri üzerinden hesaplanmaktadır.

Bu ayrım yalnızca terminolojik bir incelik değildir; davanın kaderini belirler. Talebin gecikme tazminatı mı yoksa cezai şart mı olduğu; teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmasının gerekip gerekmediğini, zamanaşımının ne zaman işlemeye başlayacağını, zararın ayrıca ispatının aranıp aranmayacağını ve sözleşmedeki maktu bedelin aşılıp aşılamayacağını doğrudan değiştirir. Aşağıda görüleceği üzere Yargıtay, bu nitelendirmeyi hatalı yapan ilk derece ve istinaf kararlarını düzenli olarak bozmaktadır.

Son yıllarda konuya ikinci bir katman eklenmiştir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararı verilen binalarda malikler, kanundan kaynaklanan bir zorunluluk nedeniyle yüklenici ile sözleşme yapmaktadır. Burada idarece ödenen kira yardımı, yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi ve gecikmeden doğan tazminat çoğu kez aynı dosyada karşılaşır ve birbirine karıştırılır. Buna ek olarak, bu tür sözleşmelerde malikin tüketici sayılıp sayılmayacağı ve dolayısıyla uyuşmazlığa hangi mahkemenin bakacağı yıllarca çelişkili biçimde yürütülmüştür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2026 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararıyla bu çelişkiyi kesin olarak sonlandırmış ve alanı fiilen ikiye bölmüştür.

Bu çalışmamızda kira kaybı tazminatını hem klasik hem de kentsel dönüşüm kaynaklı uyuşmazlıklar bakımından esasa ve usule ilişkin bütün boyutlarıyla ele alıyoruz.

II. Kanuni Çerçeve

1. Dayanak hüküm: TBK m. 125

Gecikme tazminatının dayanağı, borçlu temerrüdünde alacaklıya tanınan seçimlik hakları düzenleyen genel hükümdür.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 125 — Seçimlik haklar

Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

Maddenin birinci fıkrası, arsa sahibine iki şeyi birlikte isteme imkânı verir: aynen ifa (bağımsız bölümlerin teslimi) ve gecikme sebebiyle tazminat. Kira kaybı talebi işte bu ikinci kalemdir. İkinci fıkradaki diğer iki seçenek, yani ifa yerine geçen tazminat ve sözleşmeden dönme hakları kullanıldığında ise gecikme tazminatı istenemez. Bu husus aşağıda IV/5'te ayrıca ele alınmaktadır.

Bu sonucun sebebi, gecikme tazminatının müspet zarar niteliğinde olmaması değildir; gecikme tazminatı da müspet zarardır. Sebep, ikinci fıkranın her iki yolu da gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirme şartına bağlamasıdır. İfa yerine geçen tazminat, borç zamanında ve gereği gibi ifa edilseydi alacaklının bulunacağı durum esas alınarak hesaplandığından, gecikmeden doğan kayıp bu hesabın içinde zaten karşılanır; ayrıca istenmesi mükerrer tazmin sonucu doğururdu. Sözleşmeden dönmede ise rejim tümüyle menfi zarara geçtiği için, gecikme tazminatı da dâhil olmak üzere müspet zarar kalemlerinin tamamı düşer.

Müspet ve menfi zarar ayrımı: Müspet (olumlu) zarar, sözleşme gereği gibi ifa edilseydi arsa sahibinin bulunacağı durum ile mevcut durumu arasındaki farktır; gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı iş bedeli, ifaya ekli cezai şart ve teslim edilmeyen bağımsız bölümün rayiç değeri bu gruba girer. Menfi (olumsuz) zarar ise sözleşme hiç kurulmamış olsaydı bulunacağı durum ile mevcut durumu arasındaki farktır; yıkılan eski yapının bedeli ile noter, proje ve ruhsat giderleri bu gruptadır. Dönme ve geriye etkili fesih, arsa sahibini birinci gruptan ikinci gruba geçirir; ileriye etkili fesih ise geçirmez (bkz. aşağıda IV/5).

Hükmün mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'ndaki karşılığı m. 106/II'dir. 01.07.2012 öncesinde kurulan sözleşmelere ilişkin eski tarihli kararlarda bu maddeye atıf yapıldığı görülür; içerik bakımından kural değişmemiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 118 — Gecikme tazminatı

Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.

TBK m. 125/I gecikme tazminatını isteme hakkını karşılıklı sözleşmelerdeki seçimlik haklar arasında tanır; tazminat yükümlülüğünün kendisi ve yüklenicinin kusursuzluğunu ispat yükü ise genel hüküm olan TBK m. 118’de düzenlenmiştir. Bu nedenle dava dilekçesinde iki hükmün birlikte gösterilmesi yerinde olur: hak TBK m. 125/I’den, tazminat borcu ve kusur karinesi TBK m. 118’den doğar.

2. Sözleşmenin hukuki niteliği

Gecikme tazminatının hangi hükümlere tabi olacağı, sözleşmenin niteliğinin doğru belirlenmesine bağlıdır. Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025 tarihli kararında bu niteliği ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025, E. 2024/170, K. 2025/744

“… Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK'da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür.”

“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin edimini zamanında, tam ve eksiksiz olarak ifa etmemesi hâlinde, arsa sahibi TBK'nın 125. maddesine göre gecikme sebebiyle uğradığı zararlarına karşılık gecikme tazminatı isteyebilir. Gecikme tazminatı istenebilmesi için yüklenicinin borcunu ifada temerrüde düşmesi, arsa sahibinin ifanın gecikmesinden kaynaklanan zararının gerçekleşmesi ve zararın doğmasında yüklenicinin kusurlu olması gerekir ...”

Karardan iki sonuç çıkar. Birincisi, sözleşme karma niteliktedir: eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadini bünyesinde birleştirir. Bu nedenle eser sözleşmesine ilişkin hükümler doğrudan değil, niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanır. Aşağıda zamanaşımı bahsinde görüleceği üzere TBK m. 478'in gecikme tazminatına uygulanmaması bunun tipik örneğidir. İkincisi, tazminatın üç şartı vardır: temerrüt, zarar ve kusur.

Sözleşmenin karma niteliği, taşınmaz satışını da içermesi nedeniyle resmi şekilde noterlikte düzenleme biçiminde yapılmasını zorunlu kılar. Adi yazılı veya sözlü olarak kurulan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Geçerlilik kazanmanın istisnaları için bkz. aşağıda IV/1.

3. Temerrüdün doğuşu

Gecikme tazminatının işlemeye başlaması için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması gerekir. Temerrüdün şartları TBK m. 117'de düzenlenmiştir:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117 — Temerrüdün koşulları

Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.

Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi hemen her zaman sözleşmede belirlenir. Bu durumda ikinci fıkra devreye girer ve yüklenici, kararlaştırılan günün geçmesiyle ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Pratikte bu, gecikme tazminatının teslim tarihinin ertesi gününden itibaren işlemeye başlaması demektir.

Teslim tarihinin sözleşmede hiç belirlenmediği hâllerde ise borç, işin niteliğine göre belirlenecek makul sürenin sonunda muaccel olur ve yüklenici ancak ihtarla temerrüde düşürülebilir. Uygulamada bu makul süre, ruhsat alınması ve inşaatın niteliği dikkate alınarak bilirkişi marifetiyle saptanmaktadır.

III. Hukuki Nitelik: Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart Ayrımı

Bu bölüm, makalenin uygulama bakımından en kritik kısmıdır. Sözleşmelerde geç teslim hâli için konulan hükümler çoğu zaman özensiz kaleme alınır; gecikme cezası, kira tazminatı, cezai şart ifadeleri aynı maddede karışık biçimde kullanılır. Oysa bu üç kavramın hukuki rejimi birbirinden farklıdır.

1. Gecikme tazminatı: kanundan doğan hak

Gecikme tazminatı, sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa dahi istenebilir; çünkü kaynağı sözleşme değil, kanundur. Yargıtay bu ilkeyi istikrarla uygulamaktadır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 08.03.2023, E. 2022/1229, K. 2023/937

“… Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden (…) tazminatı talep hakkı Kanundan (…) bir haktır. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zaman aşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir ...”

Bunun pratik sonucu şudur: sözleşmesinde geç teslim hâli için hiçbir hüküm bulunmayan arsa sahibi de gecikme tazminatı isteyebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi bir kararında, resmî sözleşmede kira tazminatına yer verilmemiş olmasının arsa sahibini bu haktan mahrum bırakmayacağını açıkça belirtmiştir (23. HD, 06.11.2017, E. 2015/9727, K. 2017/3085).

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 27.03.2019, E. 2018/4571, K. 2019/1369

“… Sözleşmede gecikme halinde ödenecek gecikme tazminatı kararlaştırılmamış olsa dahi, yüklenicinin eseri kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmemesi halinde (…) arsa-iş sahibi gecikme halinde ayrıca temerrüt ihtarına gerek olmaksızın akdin ifasını bekleyerek gecikme tazminatı isteyebileceği ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleriyle ilgili uygulamalarda bunun en az aylık rayiç kira bedeli olacağı kabul edildiğinden arsa sahipleri aylık asgari rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı isteyebileceklerdir ...”

Karar iki noktayı birlikte ortaya koymaktadır: tazminat için ayrıca temerrüt ihtarı gerekmez (teslim tarihi sözleşmede belirli olduğundan TBK m. 117/II uyarınca ihtarsız temerrüt doğar) ve ölçü en az aylık rayiç kiradır. Öğretide talebin dayanağı olarak TBK m. 125/I yanında, borca aykırılıktan doğan genel tazmin yükümlülüğünü düzenleyen TBK m. 112 de birlikte anılmaktadır.

2. İfaya ekli cezai şart

Taraflar, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi hâli için ayrıca bir ceza kararlaştırmış olabilirler. Bu, ifaya ekli (gecikme) cezai şarttır:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 179 — Cezanın sözleşmenin ifası ile ilişkisi

Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.

İkinci fıkradaki “ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça” ibaresi kritiktir. İfaya ekli cezai şartın istenebilmesi için, alacaklının teslim sırasında ihtirazi kayıt koymuş olması aranır. Gecikme tazminatında ise böyle bir şart yoktur. Aradaki fark 23. Hukuk Dairesi'nce şöyle özetlenmiştir:

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 06.12.2012, E. 2012/5327, K. 2012/7205

“… Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zararın kanıtlanması koşuluyla, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Oysa, BK'nın 158/2. fıkrasında düzenlenen gecikme cezası (ifaya ekli cezai şart), ortada zarar olmasa dahi, sadece sözleşmede kararlaştırılmış ise istenebilir; aksi takdirde talep edilemez ...”

3. Seçimlik cezai şart

TBK m. 179/I'de düzenlenen seçimlik cezada alacaklı, ya borcun ifasını ya da cezayı isteyebilir; ikisini birlikte isteyemez. Sözleşmede aksi açıkça yazılı değilse, sözleşmenin ifasını isteyen taraf cezayı, cezayı isteyen taraf ise ifayı isteyemez. Seçim hakkı yenilik doğurucu niteliktedir; kullanıldıktan sonra karşı tarafın rızası olmaksızın dönülemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bu ayrımın somut sonucunu şu olayda ortaya koymuştur: arsa sahibi, teslim edilmeyen dükkânın aynen teslimini, mümkün olmazsa rayiç bedelini talep etmiş; aynı davada sözleşmedeki bina maliyetinin iki katı cezayı da istemiştir. Daire, kararlaştırılan cezanın seçimlik ceza olduğunu, arsa sahibinin seçim hakkını borcun ifası yönünde kullandığını, dolayısıyla artık cezayı isteyemeyeceğini belirterek cezai şart talebinin reddini yerinde bulmuştur (Yargıtay 6. HD, 14.11.2023, E. 2022/4256, K. 2023/3843).

4. İkisi bir arada kararlaştırılmışsa: aşan zarar kuralı

Sözleşmede hem gecikme cezası hem de gecikme tazminatı öngörülmüşse, bunların ayrı ayrı ve tam olarak istenip istenemeyeceği TBK m. 180'e göre çözülür:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 180 — Ceza ile zarar arasındaki ilişki

Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezanın ifası gerekir.

Alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.

Yargıtay'ın yerleşik uygulaması nettir: sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceği açıkça kararlaştırılmamışsa, cezanın tamamına ve gecikme zararının yalnızca cezayı aşan kısmına hükmedilir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 24.12.2014, E. 2014/6038, K. 2014/8417

“… Sözleşmelerde hem gecikme tazminatı ve hem de gecikme cezası ayrı ayrı kararlaştırılmış ve alacaklı her ikisini de talep etmişse; sözleşmede her ikisinin de ayrı ayrı istenebileceği kararlaştırılmamışsa gecikme cezasının tamamı ile gecikme zararının sadece cezayı aşan kısmına hükmolunur. Ancak aksi kararlaştırılmışsa her ikisinin de tamamına (…) hükmolunur ...”

Bu kuralın tersine düşen kararlar bozulmaktadır. 23. Hukuk Dairesi, sözleşmede aksine hüküm bulunmadığı hâlde cezai şart ile gecikme tazminatının ikisine birden tam olarak hükmedilmesini TBK m. 180'e aykırı bularak bozmuştur (Yargıtay 23. HD, 26.02.2015, E. 2014/7245, K. 2015/1211; aynı yönde 23. HD, 28.12.2015, E. 2014/8624, K. 2015/8528).

Buna karşılık, sözleşmede cezai şart yalnızca belirli bir süre için kararlaştırılmış, sonraki dönem için bir düzenleme yapılmamışsa, o sonraki dönem bakımından TBK m. 125/I uyarınca gecikme tazminatı istenmesine engel yoktur (Yargıtay 23. HD, 16.03.2016, E. 2014/8300, K. 2016/1636).

Cezada indirim: TBK m. 182/III ve tacir yüklenici

Sözleşmedeki gecikme ödemesi cezai şart olarak nitelendirildiğinde, yüklenici çoğu kez cezanın fahiş olduğunu ileri sürerek indirim ister. Dayanak TBK m. 182/III’tür: “Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.” Ancak bu hüküm yüklenicinin tacir olduğu hâllerde uygulanmaz.

6102 sayılı TTK m. 22 — Ücret ve sözleşme cezasının indirilmesi

Tacir sıfatını haiz borçlu, Türk Borçlar Kanununun 121 inci maddesinin ikinci fıkrasıyla 182 nci maddesinin üçüncü fıkrasında ve 525 inci maddesinde yazılı hâllerde, aşırı ücret veya ceza kararlaştırılmış olduğu iddiasıyla ücret veya sözleşme cezasının indirilmesini mahkemeden isteyemez.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 13.02.2014, E. 2013/8248, K. 2014/1011

“… 6102 sayılı TTK’nın 22. maddesi uyarınca tacir olan davalının cezai şartın tenkisini istemesinin mümkün bulunmadığı gözetilmeden, cezai şarttan indirim yapılması yoluna gidilmesi de hatalı olmuştur ...”

Arsa sahibi bakımından: Yüklenici çoğu dosyada tacirdir; tüzel kişi yüklenicide bu tartışmasızdır, gerçek kişi yüklenicide ise tacir sıfatının ticaret sicili ve vergi kayıtlarıyla ortaya konulması gerekir. Tacir yüklenici bakımından cezai şartın indirilmesi savunmasına karşı TTK m. 22’nin dilekçede açıkça ileri sürülmesi gerekir. Buna karşılık talebin cezai şart değil gecikme tazminatı olarak nitelendirildiği hâllerde TBK m. 182/III zaten uygulanmaz; tazminat, ispatlanan zarar kadar hükmedilir.

TTK m. 22’nin de bir sınırı vardır. Tacir borçlu cezanın indirilmesini isteyemez; ancak kararlaştırılan ceza, tacirin iktisaden mahvına yol açacak ölçüdeyse ahlaka aykırı sayılır ve kısmen ya da tamamen geçersiz olur. 6. Hukuk Dairesi, yükleniciye üç daire düşen bir sözleşmede gecikme hâlinde her arsa sahibine dairesinin değerinin iki katı ceza ödenmesini öngören kaydı bu gerekçeyle geçersiz saymış ve davanın kısmen kabulüne ilişkin kararı bozmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.10.2023, E. 2022/3357, K. 2023/3326

“… TTK’nın 22 nci maddesi uyarınca tacirin, borçlu olduğu cezai şartın tenkisini istemesi mümkün değildir. Ancak, taraflarca sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart miktarı, borçlu durumda olan tacirin, iktisaden mahvına neden olacak ve onun eskisi gibi ticarî faaliyetini devam ettirmesine imkân tanımayacak derecede ağır ve yüksek ise, ahlâk ve adaba aykırı olarak kabul edilerek, cezai şartın kısmen veya tamamen iptaline karar verilmesi mümkündür ...”

Uygulama notu: Çok yüksek bir cezai şarta dayanan dosyada talep yalnız cezai şarta bağlanırsa, kaydın bütünüyle geçersiz sayılması hâlinde arsa sahibinin elinde bir şey kalmayabilir. Bu risk, cezai şart talebinin yanında terditli olarak rayiç kira üzerinden TBK m. 125/I ve m. 118’e dayalı gecikme tazminatı istenerek giderilir; gecikme tazminatı kanundan doğduğu için cezai şart kaydının akıbetinden etkilenmez.

5. Nitelendirme hatasının bedeli

Talebin yanlış nitelendirilmesi, esasen haklı bir davanın tümüyle reddedilmesine yol açabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2026 tarihli kararına konu olayda ilk derece mahkemesi, arsa sahibinin talebini ifaya ekli cezai şart olarak nitelendirmiş; teslim tesellüm tutanağında ihtirazi kayıt bulunmadığı gerekçesiyle davayı tümden reddetmiştir. Bölge adliye mahkemesi ise talebin gerçekte gecikme tazminatı olduğunu belirleyerek kararı kaldırmış ve davayı kabul etmiştir. Daire, yüklenicinin temyiz itirazlarını yerinde görmeyerek bu kararı onamıştır. Nitelendirme gerekçesi bölge adliye mahkemesine aittir; Daire ayrıca bir gerekçe yazmamış, onamakla yetinmiştir (Yargıtay 6. HD, 20.05.2026, E. 2025/3027, K. 2026/2197).

Uygulama notu: Dava dilekçesinde talebin hukuki nitelendirmesi hakimi bağlamaz, ancak maddi vakıaların doğru serilmesi ve sözleşme hükmünün hangi kavrama karşılık geldiğinin gerekçelendirilmesi, yargılamanın seyrini belirgin biçimde etkilemektedir. Sözleşmede geç teslime bağlanan ödemenin rayiç kira bedeli ölçüsüne atıf yapması, onu kural olarak gecikme tazminatı sayma yönünde güçlü bir karinedir.

IV. Tazminat İsteme Şartları

1. Geçerli bir sözleşmenin varlığı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu da içerdiği için resmî şekilde noterlikte düzenleme biçiminde yapılması zorunludur. Şekil, geçerlilik şartıdır. Şeklen geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak kural olarak gecikme tazminatı istenemez (Yargıtay 23. HD, 05.05.2016, E. 2015/1004, K. 2016/2932).

Bu kuralın iki istisnası vardır ve her ikisi de dürüstlük kuralına dayanır: Birincisi, yüklenici edimini tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, artık sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez. İkincisi ise, arsa payı tapuda yükleniciye devredilmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hâle gelir (Yargıtay 23. HD, 08.04.2013, E. 2013/549, K. 2013/2250).

Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bunun kira kaybı bakımından ilginç bir sonucu vardır: adi yazılı bir ek sözleşmede kararlaştırılan cezai şart geçersiz sayılırken, aynı belgedeki kira tazminatı talebi ayakta kalır; çünkü gecikme tazminatının kaynağı o belge değil, kanundur.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 05.06.2018, E. 2015/8378, K. 2018/3536

“… Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira tazminatı bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. (…) Yüklenici, süresinde inşaatı teslim borcunu yerine getirmemişse; arsa sahibi her zaman gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir ...”

Konusu başlangıçtan itibaren imkânsız olan sözleşmeler örneğin imar durumu kesinleşmemiş, inşaata elverişli olmayan bir taşınmaz için yapılan sözleşmeler bakımından da gecikme tazminatı istenemez (Yargıtay 23. HD, 05.05.2016, E. 2015/1004, K. 2016/2932). Bu ilke kararda genel olarak ortaya konulmuştur; somut olayda ise Daire sözleşmeyi geçerli ve konusunu mümkün kabul ederek arsa sahibinin gecikme tazminatı talebinin reddini bozmuştur.

2. Teslim borcunun muaccel olması

Sürenin başlangıcı, sözleşmede teslim için öngörülen tarihtir. Uygulamada süre çoğunlukla “yapı ruhsatının alınmasından itibaren şu kadar ay” biçiminde kurgulanır; bu halde ruhsat tarihinin doğru saptanması zorunludur. İki ayrı ruhsatın bulunduğu, ruhsatın yenilendiği veya yapı denetim sözleşmesinin feshi nedeniyle yeni ruhsat alındığı dosyalarda hangi tarihin esas alınacağı başlı başına bir uyuşmazlık konusudur.

Arsa sahibinin de önce ifa etmesi gereken edimleri vardır: taşınmazın inşaata elverişli ve takyidatsız biçimde teslimi bunların başında gelir. Arsa sahibi bu öncelikli edimini yerine getirmemişse, yüklenicinin teslim borcu muaccel olmaz ve gecikme süresi işlemeye başlamaz.

3. Yüklenicinin kusuru

TBK m. 118 uyarınca tazminat, kusura dayanır. Ancak ispat yükü terstir ve bu, doğrudan kanun metninden çıkar: gecikmenin varlığı saptandığında yüklenicinin kusuru karine olarak kabul edilir; kusursuzluğunu ispat yükü yükleniciye düşer. Yargıtay'ın klasik formülasyonu şöyledir: “borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi hâlinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça (…) sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur” (Yargıtay 23. HD, 05.02.2015, E. 2014/2816, K. 2015/654; Daire bu ifadeyi 15. Hukuk Dairesinin 14.02.2011 tarihli, E. 2010/4513, K. 2011/744 sayılı kararından aktararak benimsemiştir).

Uygulamada kusursuzluk savunması olarak en sık ileri sürülen sebepler şunlardır: imar planı değişikliği veya iptali, idarenin ruhsat ve iskân sürecindeki gecikmeleri, belediyenin proje dışı tadilat talepleri, yapı denetim kuruluşunun faaliyetine son verilmesi, arsa sahibinin kendisinin veya bağımsız bölüm sattığı üçüncü kişilerin muvafakat vermemesi. Bu savunmaların kabulü hâlinde mahkemeler, gecikme süresinden indirim yapmak yerine teslim süresine ek süre eklemek yöntemini benimsemektedir.

4. Zararın gerçekleşmesi

Arsa sahibinin, teslim almadığı bağımsız bölümden yararlanamamış olması zarardır ve bu zarar kural olarak karine niteliğindedir. Buna karşılık arsa sahibi bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başlamış, kiraya vermiş veya satmışsa, o tarihten sonrası için zarar kalmaz; gecikme tazminatı o tarihte durur.

Bağımsız bölümün satılması hâlinde ise iki ayrı soru vardır. Birincisi, satıştan sonrası için tazminat işlemez; bu yukarıda belirtilmiştir. İkincisi ve uygulamada asıl çekişme konusu olan, satış tarihine kadar birikmiş alacağın kime ait olacağıdır. Bu alacak, taşınmaza bağlı bir hak değil, kişisel bir alacaktır; bu nedenle mülkiyetin devriyle kendiliğinden alıcıya geçmez. Alıcının bu dönemi talep edebilmesi, satıcıdan TBK m. 183 vd. uyarınca yazılı bir alacak devri almasına bağlıdır (TBK m. 184: devrin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır).

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 25.12.2012, E. 2012/5989, K. 2012/8099

“… davacının adı geçen arsa sahibinden sözleşmedeki haklarını temlik aldığını usulen kanıtlaması gerekir. (…) Temlikin varlığı kanıtlanamadığı takdirde payı dışında kalan bağımsız bölümler için sözleşmedeki hükümlere dayanılarak gecikme tazminatı ve kira isteyemez.”

Sözleşme notu: Bağımsız bölümünü devreden arsa sahibi, birikmiş gecikme tazminatını saklı tutmak istiyorsa bunu satış işleminde açıkça belirtmelidir; alıcı ise geçmiş dönemi de talep edecekse satıcıdan yazılı temlik almalıdır. Aksi hâlde alacak ne satıcıda etkin biçimde kalır ne de alıcıya geçer; uygulamada her iki tarafın da talebi reddedilebilmektedir.

5. Sözleşmenin ayakta olması: fesihle ilişki

Gecikme tazminatı, TBK m. 125/I'deki aynen ifayı bekleme seçeneğine bağlı bir taleptir. Arsa sahibi sözleşmeden döner veya sözleşmeyi geriye etkili olarak feshederse, artık gecikme tazminatı isteyemez. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi bu hususu açıkça belirtmiştir: “gecikme tazminatı (…) müspet (olumlu) zarar niteliğinde olup, sözleşmenin feshi ile birlikte istenemez” (Yargıtay 23. HD, 15.03.2018, E. 2015/3919, K. 2018/2198). Bu karara konu olayda arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini talep etmiştir; ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır.

6. Hukuk Dairesi güncel uygulaması da aynı yöndedir. Daire, sözleşmenin villalara ilişkin kısmının geriye etkili feshedildiği bir dosyada, gecikme hali için kararlaştırılan kira tazminatının müspet zarar niteliğinde olduğunu ve ifadan vazgeçilmiş olması nedeniyle istenemeyeceğini belirterek hükmü bu kalem yönünden bozmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 07.01.2026, E. 2025/3524, K. 2026/43

“… Sözleşmede yer alan gecikme nedenine dayalı kira tazminatı ödenmesine ilişkin cezai şart müspet zarar kapsamındadır. Müspet zarar ise, sözleşme feshedilmediği ve ifa ile sonuçlandığı takdirde talep edilebilecektir ...”

Gerçekten de bu kural dönme ve geriye etkili fesih bakımından geçerlidir. Yüklenicinin işi kısmen tamamlayıp temerrüdü nedeniyle teslim edememesi hâlinde tasfiyenin nasıl yapılacağı, 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı çerçevesinde çözülür: kural geriye etkili fesih olmakla birlikte, olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa sözleşme ileriye etkili sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış sayılarak taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alır. İleriye etkili fesihte ise yüklenici gerçekleştirdiği imalat oranında arsa payına hak kazanır; arsa sahibi de buna karşılık kusurlu gecikmeden doğan zararlarının ödenmesini ister.

Hukuk Genel Kurulu, ayrımı gecikme tazminatı bakımından açıkça sonuca bağlamıştır:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.06.2021, E. 2017/866, K. 2021/724

“… İleriye etkili fesihte yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine varsa, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK. 96. md.) yükleniciden isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tespiti gerekmektedir ...”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi aynı ilkeyi hüküm kurma düzeyine taşımış ve hükmü veren mahkemenin gecikme tazminatı istendiğine göre arsa sahibi seçimlik hakkını ifa yönünde kullanmıştır, o hâlde fesih isteyemez gerekçesini bozmuştur:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 08.12.2022, E. 2022/4080, K. 2022/5754

“… Davacı arsa sahipleri geriye etkili fesih talep edebilecekken, ileriye etkili fesih talep ettiklerine göre, koşulların oluşması halinde gecikme tazminatının da istenebileceği dikkate alındığında; mahkemece yapılan işin seviyesinin belirlenerek ileri etkili feshe yönelik hüküm kurulması gerekirken hatalı değerlendirme ile … davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. … teslimi gereken tarihten ileriye etkili feshin talep edildiği tarihe kadar koşulları gerçekleşmişse gecikme tazminatının tahsiline … karar verilmesinden ibarettir ...”

İleriye etkili fesih için kural olarak inşaatın %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması aranır (Yargıtay HGK, 08.06.2021, E. 2017/866, K. 2021/724). Geriye etkili fesih talep edebilecek durumdaki arsa sahibi ileriye etkili fesih isterse de mahkemenin, fesih tarihinde inşaatın getirildiği seviyeyi tespit etmesi gerekir; 6. Hukuk Dairesi yukarıdaki kararında bu tespit yapılmadan verilen hükmü bozmuştur. Bu, arsa sahibi bakımından bilinçli bir tercih noktasıdır: geriye etkili fesih yükleniciye devredilmiş payların iadesini sağlar ama birikmiş gecikme tazminatını düşürür; ileriye etkili fesih ise yükleniciye imalat oranında pay bırakmak pahasına, teslimi gereken tarihten fesih talebi tarihine kadar işlemiş gecikme tazminatını ayakta tutar.

Bu tercihte 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı da hesaba katılmalıdır. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, yükleniciye devredilen tapunun “avans tapu” sayılamayacağını ve tapuya güvenerek yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının TMK m. 1023 uyarınca korunacağını kabul etmiştir. Arsa sahibi ancak üçüncü kişinin, edinim anında tapunun sözleşme gereği yükleniciye devredildiğini ve geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse tapuyu geri alabilir (Yargıtay İBBGK, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2; uygulaması için Yargıtay 6. HD, 22.04.2026, E. 2025/2511, K. 2026/1684). Yüklenicinin payları üçüncü kişilere sattığı dosyalarda geriye etkili fesih tapuyu kendiliğinden geri getirmez, buna karşılık birikmiş gecikme tazminatını yine düşürür. Bu durum, ileriye etkili fesih ile gecikme tazminatının korunması seçeneğini arsa sahibi bakımından daha cazip hale getirir.

Buna karşılık, fesih talebiyle açılan davanın reddedilmesi hâlinde sözleşme ayakta kaldığından gecikme tazminatı istenebilir. Bu noktada 15. Hukuk Dairesi önemli bir denge kurmuştur: arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshi için dava açtıktan sonra sözleşmenin akıbeti belirsiz hâle geldiğinden yükleniciden işe devam etmesi beklenemez; bu nedenle fesih davasının açıldığı tarihten red kararının kesinleştiği tarihe kadar inşaat yapım süresi durur (15. HD, 16.01.2020, E. 2019/3643, K. 2020/110). Bu duran süre, gecikme tazminatı hesabından da düşülmelidir.

Uygulama notu: Aynı dilekçede hem sözleşmenin geriye etkili feshi hem de gecikme tazminatı istenmesi, birbiriyle bağdaşmayan iki seçimlik hakkın aynı anda kullanılması anlamına gelir ve talebin bir kısmının reddiyle sonuçlanır. Geriye etkili fesih ile gecikme tazminatı ancak terditli olarak yani asli talep gecikme tazminatı, kabul edilmezse fesih ya da tersi ileri sürülmelidir. İleriye etkili fesihte ise teslimi gereken tarihten fesih talebine kadar işlemiş gecikme tazminatı fesihle birlikte istenebilir. Fesih talebinin ileriye mi geriye mi etkili olduğu da dilekçede açıkça belirtilmelidir; bu belirleme yapılmadığında mahkemenin talebi açıklattırması gerekir ve tasfiyenin nasıl yapılacağı belirsiz kalır.

V. Sürenin Sonu: Teslim Kavramı

Gecikme tazminatının hesabında başlangıç tarihi genellikle tartışmasızdır; asıl çekişme bitiş tarihi üzerinde yaşanır. Sürenin ne zaman durduğu, teslimin ne sayılacağına bağlıdır.

1. Fiilî teslim ve hukuki teslim

Fiilî teslim, bağımsız bölümün anahtarının verilerek zilyetliğin arsa sahibine geçirilmesidir. Hukuki teslim ise yapının kullanıma hukuken elverişli hâle gelmesini, kural olarak yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmasını ifade eder. Yargıtay'ın temel yaklaşımı, gecikme tazminatının eserin eksiksiz ve ayıpsız biçimde, kullanıma elverişli olarak teslim edildiği tarihe kadar işlemesidir.

2. Yapı kullanma izin belgesi şartı

Hukuk Genel Kurulu, ilkeyi şöyle formüle etmiştir:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025, E. 2024/170, K. 2025/744

“… Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız şekilde sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği (ifanın tamamlandığı) ya da arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar çekince koyma (ihtirazı kayıt) aranmaksızın istenebilir.”

“Sözleşmeye göre teslim oturma iznine (iskân ruhsatı) bağlanmış olup da daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir ...”

15. Hukuk Dairesi de aynı doğrultuda, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı hallerde bağımsız bölümü fiilen teslim almış olan arsa sahibinin dahi gecikme tazminatı isteyebileceğini, ancak kiraya vererek ya da bizzat kullanarak ekonomik yarar sağladığı bağımsız bölümler için bu hakkın bulunmadığını, bunun için ihtirazi kayda gerek bulunmadığını belirtmiştir (Yargıtay 15. HD, 22.09.2020, E. 2020/90, K. 2020/2518).

3. Anahtar teslimi kaydının etkisi

Sözleşmede “anahtar teslimi” ibaresinin bulunması veya iskânı alma yükümlülüğünün açıkça yükleniciye bırakılmış olması, arsa sahibinin lehinedir: bu hallerde anahtarın fiilen verilmiş olması tek başına teslim sayılmaz ve süre iskâna kadar işlemeye devam eder.

Buna karşılık sözleşmede ne anahtar teslimi kaydı ne de iskân yükümlülüğü varsa, yüklenicinin fiilî teslimi ispatlaması hâlinde süre o tarihte durur. Bu ayrım, aşağıdaki bölümde ele alınan Hukuk Genel Kurulu kararının çekirdeğini oluşturmaktadır.

4. Fiilî kullanımın ispatı: HGK'nın 2025 tarihli kararı

Hukuk Genel Kurulu'nun 26.11.2025 tarihli kararı, iskân şartını mutlaklaştıran uygulamayı dengelemesi bakımından önemlidir. Olayda ilk derece mahkemesi, iskân alınmadığı gerekçesiyle yüklenicinin fiilî teslim savunmasını hiç incelememiş; direnme kararında da sözleşmeye göre iskânı almanın yükleniciye ait olduğunu ve iskân alınmadığından teslimin ispatlanamadığını belirtmişti (aboneliklerin tek başına fiilî teslimi göstermeyeceği gerekçesi ise ilk hükümde yer almaktaydı). Kurul bu yaklaşımı isabetli bulmamıştır:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 26.11.2025, E. 2024/170, K. 2025/744

“… Kural olarak arsa sahipleri yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri teslim almaya zorlanamaz ve teslim almaktan kaçınabilirler. Ancak (…) Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre iskân ruhsatı alınmamış olsa dahi, yüklenici tarafından arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü şahıslara satıldığı ileri sürülüp ispatlandığı takdirde, gecikme tazminatının fiilen teslim, satış veya kira tarihine kadar geçen süre için hesaplanması gerekir ...”

Kurul, aboneliklerin bir kısmının iskândan önce yapıldığı ve bir kısmının sonradan değiştiği olguları karşısında, yüklenicinin fiilî teslim savunmasının üzerinde durularak delillerin toplanması gerektiğine hükmetmiş; direnme kararını bu değişik gerekçeyle bozmuştur. Kararın oy çokluğuyla verildiğini ve azınlığın hukuken teslimin gerçekleşmediği görüşünde olduğunu belirtmek gerekir.

Önceki içtihat ise ispat yükünü daha ağır biçimde yükleniciye yüklüyordu: “yüklenici anahtarı arsa sahibine teslim etse de, eğer iskân alma koşulu varsa anahtarın teslimi yeterli görülmemekte, arsa sahibince dairelerin kiraya verildiği iddia ediliyorsa bunun abonelik, fatura benzeri kullanmaya ilişkin kayıtlarla ispatı aranmaktadır” (Yargıtay 6. HD'nin HGK kararına konu 07.10.2021 tarihli ve 2021/987 Esas, 2021/706 Karar sayılı bozma ilamı). İki yaklaşım arasındaki fark, sözleşmede anahtar teslimi ve iskân kaydının bulunup bulunmamasında düğümlenmektedir.

Değerlendirme: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2025 tarihli kararı, iskan şartını ortadan kaldırmamakta; onu bir karine hâline getirmektedir. İskân yoksa teslim de yoktur varsayımı geçerliliğini korur; ancak yüklenici, fiilî kullanımı somut delillerle (abonelik, adres kayıt sistemi verileri, kira sözleşmeleri, satış işlemleri) ispat ederek bu karineyi çürütebilir. Sözleşmede iskânı alma yükümlülüğü açıkça yükleniciye bırakılmışsa, karinenin çürütülmesi belirgin biçimde güçleşir.

5. İhtirazi kayıt aranmaması

Gecikme tazminatı bakımından teslim sırasında ihtirazi kayıt konulması gerekmez. Bu, ifaya ekli cezai şarttan en belirgin ayrıldığı noktadır ve hem Hukuk Genel Kurulu hem de daire kararlarında istikrarla vurgulanmaktadır (Yargıtay HGK, 16.12.2021, E. 2018/453, K. 2021/1702; Yargıtay 15. HD, 22.09.2020, E. 2020/90, K. 2020/2518).

VI. Tazminatın Hesaplanması

1. Rayiç kira bedelinin belirlenmesi

Sözleşmede bir miktar kararlaştırılmamışsa tazminat, gecikilen her ay için mahalli piyasa rayiçlerine göre belirlenecek aylık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Hukuk Genel Kurulu'nun ifadesiyle arsa sahibince istenebilecek tazminat, gecikme sebebiyle uğranılan tüm zararların karşılığıdır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir (Yargıtay HGK, 26.11.2025, E. 2024/170, K. 2025/744).

“Asgari” ibaresi önemlidir: rayiç kira bir taban ölçüdür, tavan değildir. Arsa sahibi, gecikmeden doğan başka zarar kalemlerini (örneğin başka bir konut kiralamak zorunda kalmasından doğan fiilî masraflar) ispat ederek isteyebilir. Uygulamada bu, çoğunlukla rayiç kira hesabıyla yetinilerek çözülmektedir.

Rayiç kira, mahallinde keşif yapılarak ve emsal karşılaştırması yoluyla bilirkişi marifetiyle belirlenir. Bilirkişi raporuna yöneltilecek itirazların emsal kira sözleşmeleri, ilan verileri ve varsa delil tespiti raporu gibi somut delillerle desteklenmesi gerekir; soyut itirazlar rayiç kira tespitini değiştirmeye yetmemektedir.

Bu iki ölçüyü birbirine karıştırmamak gerekir. Rayiç kira, sözleşmede bir bedel kararlaştırılmamış hallerde uygulanan ve aşağı yönde bağlayıcı olan kanuni tabandır; aşağıda ele alınacak sözleşmesel maktu bedel ise kararlaştırıldığı hâllerde işleyen ve yukarı yönde sınırlayan sözleşmesel tavandır. İkisi çelişmez, farklı hâllere uygulanır.

2. Sözleşmede maktu bedel kararlaştırılmışsa

Taraflar gecikme hali için aylık maktu bir bedel, örneğin bağımsız bölüm başına aylık 1.000 ABD doları kararlaştırmışlarsa bu şart geçerlidir ve kural olarak değiştirilmeksizin uygulanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun anlatımıyla: “Taraflarca sözleşmede kira tazminatı kararlaştırılmışsa, bu şart geçerlidir. Aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir, yüklenici sözleşmede belirlenen gecikme tazminatından sorumludur” (Yargıtay HGK, 16.12.2021, E. 2018/453, K. 2021/1702; aynı ifade için HGK, 26.11.2025, E. 2024/170, K. 2025/744).

Sözleşmedeki maktu bedelin amacı, yalnızca zararı götürü biçimde saptamak değil, aynı zamanda tazminat tehdidiyle yükleniciyi süresinde ifaya zorlamaktır (Yargıtay 15. HD, 08.04.2010, E. 2009/6874, K. 2010/2036).

Sözleşmede kararlaştırılan bedelin, gecikmenin uzun sürmesi halinde dahi aynen uygulanıp uygulanmayacağı, özellikle yüksek enflasyon ortamında maktu bedelin sembolik hale gelmesi karşısında, Yargıtay'da tartışılmış bir konudur. Kapatılan 15. Hukuk Dairesi 08.04.2010 tarihli kararıyla, maktu tazminatın gecikme ne kadar uzarsa uzasın değiştirilmeksizin uygulanması yönündeki önceki içtihadından dönmüştür (Yargıtay 15. HD, 08.04.2010, E. 2009/6874, K. 2010/2036). 23. Hukuk Dairesi de bu çizgiyi benimsemiş ve şu kuralı uygulamıştır: kararlaştırılan maktu tutar ilk bir yıl için taraflar arasında kesin olarak bağlayıcıdır; maktu tutar ile rayiç kira arasında en az bir misli fark varsa hâkim sonraki dönem için hakkaniyete göre takdir yapar ve tazminatı rayiç kira esas alınarak belirler (Yargıtay 23. HD, 05.02.2015, E. 2014/2816, K. 2015/654). Buna karşılık Hukuk Genel Kurulu, kararlaştırılan kira tazminatının aksine düzenleme yoksa değiştirilmeksizin uygulanacağını yinelemektedir. Aynı Daire, kararlaştırılan ödemenin cezai şart niteliğinde olduğu bir dosyada “bir yıl maktu, sonrası rayiç” yöntemini hatalı bulmuştur (Yargıtay 23. HD, 24.12.2014, E. 2014/6038, K. 2014/8417). Sonuç olarak maktu bedelin düşük kaldığı uzun gecikmelerde, kayıt gecikme tazminatı olarak nitelendirildiği ölçüde rayiç kiraya dönülmesi savunulabilir; kayıt cezai şart sayılırsa cezayı aşan zarar ancak TBK m. 180/II çerçevesinde ve yüklenicinin kusuru ispat edilerek istenebilir. Bu konuda 6. Hukuk Dairesi’nin güncel ve açık bir kararına rastlanmamıştır.

Maktu bedelin yabancı para cinsinden kararlaştırılması ayrı bir sorun doğurur. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4/g maddesi, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdettikleri iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasını yasaklamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma nitelikli olmakla birlikte eser sözleşmesi ayağıyla bu kapsamdadır ve gecikme tazminatı, sözleşmeden kaynaklanan bir ödeme yükümlülüğüdür. Yasağı devreye sokan, tazminatın “kira kaybı” olarak adlandırılması değildir: kira burada yalnızca zararın ölçüsüdür, sözleşmenin bir kiralama ayağı bulunmaz.

Tebliğ No: 2008-32/34 m. 8/8 — Eser sözleşmelerine ilişkin istisna

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; döviz cinsinden maliyet içeren eser sözleşmelerinde, sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları mümkündür.

Pratik sonuç: İnşaat sözleşmelerinin önemli bölümü döviz cinsinden maliyet içerdiğinden istisna kapsamında kalır; ancak bu bir vakıa meselesidir ve döviz cinsinden maliyetin varlığını, şarta dayanan taraf somut olarak ortaya koymalıdır. İstisnanın koşulları gerçekleşmiyorsa yaptırım sözleşmenin tümünün geçersizliği değildir: 1567 sayılı Kanun m. 3/I uyarınca idari para cezası uygulanır; şartın akıbeti öğretide tartışmalı olmakla birlikte uygulamada alacak Türk parası üzerinden hüküm altına alınmaktadır. Taraflardan biri yurt dışında yerleşikse yasak zaten uygulanmaz. Dilekçede, döviz cinsinden maktu bedel talep edilirken istisnanın koşullarının açıklanması ve aynı miktarın Türk parası karşılığının terditli olarak istenmesi güvenli yoldur.

3. Her bağımsız bölüm için ayrı hesap

Arsa sahibine birden çok bağımsız bölüm düşüyorsa, tazminat her bağımsız bölüm için ayrı ayrı hesaplanır. Bu hem rayiç kiranın bölüm niteliğine göre değişmesinden (daire, dükkân, depo), hem de teslim tarihlerinin farklılaşabilmesinden kaynaklanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na konu olayda Özel Daire, “gecikme tazminatı isteyebileceği en geç tarihin (…) her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenmesi” gerektiğini vurgulamıştır.

Sözleşmeye konu parselin başka parsellerle tevhid edilmesi sonucu toplam inşaat alanının ve bağımsız bölüm sayısının artması halinde, arsa sahibinin bu artıştan sözleşmedeki paylaşım oranında yararlanacağı ve gecikme tazminatının buna göre hesaplanacağı kabul edilmektedir (Yargıtay 23. HD, 08.09.2020, E. 2018/771, K. 2020/2668).

4. Endeksleme yoluyla kısayol yasağı

Aynı sözleşme ilişkisi için farklı dönemlere ilişkin birden çok dava açılması sık görülür. İkinci davada, önceki davada belirlenen rayiç kirayı Yİ-ÜFE veya TÜFE oranında artırarak yeni dönemin bedeline ulaşmak pratik bir çözüm gibi görünmekle birlikte, gecikme bedelinin belirlenmesine ilişkin temel ilkelerle bağdaşmamaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 13.05.2026 tarihli kararına konu olayda, 2018 yılı için kesinleşen ilamdaki bedellere Yİ-ÜFE uygulanarak 2019–2020 dönemi rayiç kira değerleri hesaplanmıştır. Bölge adliye mahkemesi, Yİ-ÜFE'nin yanlış uygulandığına dair açık ve somut bir sebep ileri sürülmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunu reddetmiş; Daire çoğunluğu bu kararı ayrıca gerekçe yazmaksızın onamış; ancak karar oy çokluğuyla verilmiştir. Muhalefet şerhi, bu yöntemi Dairenin yerleşik içtihadına aykırı bulmaktadır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.05.2026, E. 2025/3013, K. 2026/2090 — muhalefet şerhi

“… Dairemizin yerleşik içtihatlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde gecikilen dönem için rayiç kira bedelinin belirlenmesi, cezai şart bedeli ile birlikte bunu aşan kısım varsa ayrıca bunun da gecikme bedeli olarak yükleniciden tahsiline karar verilmesi gerekir. (…) Bu davada farklı bir döneme ilişkin gecikme bedeli talep edildiğinden, talep edilen dönem için rayiç kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerekirken, önceki döneme ait olan ve kesinleşen ilamdaki bedelin Yİ-ÜFE oranında artırılarak kira bedelinin belirlendiği anlaşılmaktadır. Bu belirleme (…) gecikme bedelinin belirlenmesine ilişkin temel ilkelere ve Dairemizin yerleşik içtihatlarına aykırıdır ...”

Değerlendirme: Onama kararı, endekslemeyi genel bir yöntem olarak onaylamamakta; bölge adliye mahkemesinin, somut olayda Yİ-ÜFE uygulamasına karşı somut bir itiraz ileri sürülmediği yönündeki tespitini kabul etmekle yetinmektedir. Karşı tarafın rayiç kiranın yeniden belirlenmesini açıkça ve gerekçeli biçimde talep ettiği dosyalarda sonucun farklı olması beklenir. Uygulamada güvenli yol, her dönem için mahallinde keşif yaptırarak rayiç kirayı yeniden tespit ettirmektir.

5. Süre uzatımı, mücbir sebep ve arsa sahibinin kusuru

Gecikmenin bir bölümü yükleniciden kaynaklanmıyorsa, mahkemeler bu süreyi teslim süresine ekleyerek gecikme süresini kısaltmaktadır. Hukuk Genel Kurulu'na konu olayda, yapı denetim şirketinin sözleşmesinin feshedilmesi ve mimari projede bulunmamasına rağmen asansörün bodrum kata indirilmesi zorunluluğu nedeniyle teslim süresine altı aylık ek süre eklenmesi ilk derece mahkemesince bilirkişi raporuna dayanılarak kabul edilmiş, Özel Daire de bozma kararında bu ek süreyi hesaba katmıştır.

Teslimdeki gecikmenin arsa sahibinin tutum ve eylemlerinden kaynaklandığının ispatı hâlinde ise yüklenici tazminattan kurtulur (Yargıtay 23. HD, 24.12.2014, E. 2014/6038, K. 2014/8417).

Bu başlık altında değerlendirilmesi gereken bir başka durum, arsa sahibinin kendi edimini ifa etmemiş olmasıdır. Hukuk Genel Kurulu, taşınmaz satışına ilişkin bir olayda, bedelin bir kısmını ödememiş olan alıcının kural olarak karşı taraftan teslim isteyemeyeceğini kabul etmekle birlikte; satıcının yeni ödeme imkânı tanıması hâlinde teslim borcunun en geç yeni senedin düzenlenme tarihi itibarıyla doğduğunu ve bu çerçevede kira kaybı tazminatının değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay HGK, 06.12.2022, E. 2021/648, K. 2022/1653).

VII. Kentsel Dönüşüm Kaynaklı Uyuşmazlıklar

1. Riskli yapı süreci ve sözleşmenin kurulması

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binalarda malikler, yapının yıktırılarak yeniden inşası için yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaktadır. Bu sözleşmenin klasik örnekten ayrıldığı nokta, malikin sözleşme yapmaya kanundan kaynaklanan bir zorunlulukla yönelmiş olmasıdır; Kanun m. 5/3 uyarınca riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günü aşmayan süre verilir ve bu süre içinde yıkım yapılmazsa işlemler idarece yerine getirilir.

Sürecin bir diğer özelliği, karar alma usulüdür. Kanun m. 6/1 uyarınca yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleriyle değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değer tespit ettirilerek açık artırma usulüyle satılır. Bu yapı, sözleşmenin tüm maliklerin oybirliğiyle kurulmadığı hâllerde dahi geçerli olmasını sağlar.

2. Birbirine karıştırılan üç ödeme kalemi

Kentsel dönüşüm dosyalarında kira sözcüğü üç ayrı ödemeyi karşılamak üzere kullanılır ve bunların hukuki rejimleri tümüyle farklıdır. Bir dilekçe veya bilirkişi raporunda bu üçünün ayrıştırılmaması, uygulamada en sık rastlanan hatadır.

• İdarece yapılan kira yardımı: Dayanağı 6306 sayılı Kanun m. 5/1'dir: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Ayrıntıları Uygulama Yönetmeliği m. 16'da düzenlenmiştir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay; riskli ve rezerv yapı alanlarında ise ilgili kurumca belirlenmek üzere üst sınırı aşmamak kaydıyla daha uzundur. Başvuru, tahliye tarihinden itibaren bir yıl veya yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde yapılır. Bu bir idari yardımdır; kaynağı Dönüşüm Projeleri Özel Hesabıdır ve yüklenicinin sorumluluğuyla ilgisi yoktur.
• Yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi: Uygulamada yükleniciler, maliklerin dönüşüm sürecinde barınma giderlerini karşılamak üzere aylık bir ödeme taahhüt ederler. Bu, idari yardımdan tümüyle bağımsız, sözleşmesel bir edimdir; ödenmemesi halinde alacak davasına konu olur.
• Gecikme tazminatı: Yüklenicinin teslim borcunda temerrüde düşmesi hâlinde doğan, bu makalenin konusunu oluşturan tazminattır. Kaynağı TBK m. 125/I'dir.

Bu üç kalem birbirinin alternatifi değildir. İdarenin ödediği kira yardımı, yüklenicinin sözleşmeden doğan borcunu sona erdirmez; yüklenicinin taahhüt ettiği kira ödemesi de gecikme tazminatını kendiliğinden karşılamaz. Her birinin ayrı ayrı talep edilmesi gerekir.

3. Yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği kira yardımı

Yüklenicinin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi, sözleşmenin yorumlanmasıyla belirlenecek bağımsız bir borçtur. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin bir kararına konu sözleşmede, yüklenicinin arsa sahiplerine daireler için aylık 2.500 TL, dükkânlar için aylık 2.000 TL ödeyeceği; işin süresinde tamamlanmaması hâlinde ise bu kira bedellerine ilave olarak aylık 1.000 TL ceza ödeneceği kararlaştırılmıştır. Daire, taşınmazın teslim tarihi konusunda taraflar arasında ihtilaf bulunduğunu, sözleşmenin kayıtsız şartsız borç ikrarı içermediğini ve alacağın varlığı ile miktarının yargılamayı gerektirdiğini belirterek itirazın kaldırılması isteminin reddini yerinde bulmuştur (Yargıtay 12. HD, 01.03.2021, E. 2020/6531, K. 2021/2186).

Uygulama notu: Bu karar, kentsel dönüşüm sözleşmelerine dayanılarak ilamsız icra takibi başlatılmasının çoğu zaman sonuçsuz kaldığını göstermektedir. Sözleşme, İİK m. 68 anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren bir belge sayılmadığı sürece itirazın kaldırılması yolu kapalıdır; alacaklının itirazın iptali davası açması veya doğrudan alacak davası yoluna gitmesi gerekir.

4. Mahsup sorunu

Yüklenicinin süreç boyunca malike yaptığı ödemeler, hükmedilecek alacaktan mahsup edilir. Bir bölge adliye mahkemesi kararında, yüklenici tarafından “kira ödemesi” adı altında dekontlarıyla birlikte ödendiği tespit edilen tutarın, arsa sahibinin alacağından mahsubu gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 6. HD, 22.05.2024, E. 2022/4904, K. 2024/1659). Bu kısım birleşen davada kalmış ve o davada temyiz dilekçesi miktardan reddedildiği için Daire mahsup konusunu esastan incelememiştir; bu nedenle tespit, Yargıtay denetiminden geçmiş bir ilke olarak değil, bölge adliye mahkemesinin somut değerlendirmesi olarak okunmalıdır.

Mahsubun sınırı, ödemenin hangi borç için yapıldığıdır. Yüklenicinin sözleşme gereği üstlendiği kira ödemesi kapsamında yaptığı ödemeler, o borcu sona erdirir ancak teslim gecikmesinden doğan tazminattan kendiliğinden düşülmez; meğer ki sözleşmede bu ödemenin gecikme tazminatı yerine geçeceği kararlaştırılmış olsun. Buna karşılık idarenin ödediği kira yardımı, yüklenicinin edimi olmadığından, yüklenicinin borcundan mahsup edilemez.

Aynı kararda ayrıca birlikte ifa kuralı uygulanmış; yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebinin, arsa sahipleri lehine hükmedilen bedellerin onlara ödenmesi şartına bağlanması yerinde bulunmuştur. Bu, uygulamada arsa sahibinin elindeki en etkili kaldıraçlardan biridir.

5. Sözleşmenin 6306 m. 6/14 uyarınca feshi

6306 sayılı Kanun, yüklenicinin işi sürüncemede bırakması hâlinde maliklere idari bir fesih imkânı tanımaktadır. Anlaşma sağlanmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış veya iş belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyorsa, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile sözleşmelerin feshi için karar alınabilir. Başkanlıkça yapılan tespit ve otuz günlük ihtara rağmen işe başlanmaz veya devam edilmezse, sözleşmeler ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

Maddenin son cümlesi, kira yardımı bakımından özel bir düzenleme içermektedir:

6306 sayılı Kanun m. 6/14 — son cümle

Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

Bu hüküm, yüklenicinin fesih sonrasında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ödediği kira yardımlarını geri isteme yolunu kapatmaktadır. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler ve diğer ödemeler bakımından ise genel hukuk hükümleri uygulanır. Aynı düzenleme, m. 6/A uyarınca resen yürütülen uygulamalarda da yer almakta; kira yardımı ödemeleri karşılıklı talep hakkının dışında tutulmaktadır.

Uygulama notu: Sözleşmenin 6306 sayılı Kanun m. 6/14 uyarınca resen feshedilmiş sayıldığı hâllerde, malikin daha önce doğmuş gecikme tazminatı alacağının akıbeti kanunda düzenlenmemiştir. Fesih ileriye etkili olduğundan, fesih tarihine kadar işlemiş ve muaccel hâle gelmiş gecikme tazminatının genel hükümlere göre istenebileceği savunulabilir; buna karşılık IV/5'te açıklanan fesihle birlikte gecikme tazminatı istenemez kuralının bu özel fesih türüne de uygulanacağı ileri sürülebilir. Konu henüz yerleşik içtihada bağlanmamıştır; somut dosyalarda her iki ihtimale göre terditli talep kurulması isabetli olacaktır.

6. Resen uygulama: 6306 m. 6/A

Yıkılacak derecede riskli yapılar ile kendiliğinden çöken veya ağır hasar gören yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir (m. 6/A). Bu hâlde, uygulama alanındaki taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri, taraflarının muvafakati aranmaksızın, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır. Taraflardan biri diğerine ödeme yapmışsa, bu ödemeler genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak istenebilir; ancak kira yardımı ödemeleri bu kapsamın dışında tutulmuştur.

7. Yargı yolu: idari mi, adli mi

Ayrım, talebin muhatabına göre yapılır. İdarenin, maliklerin kira yardımı başvurusunu reddeden işlemi bir idari işlemdir. Buna karşı 6306 m. 6/9 uyarınca tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılır. Bu alandaki en çok dava edilen konu, Kira Yardımı Uygulamaları Kılavuzlarında malikler için öngörülen ikamet şartı olmuştur. Danıştay, 6306 m. 5/1’in 10.12.2018 öncesindeki metnini esas alarak, 2017 yılı Kılavuzunun maliklere ikamet şartı getiren maddelerini hukuka uygun bulmuş ve davayı reddetmiştir (Danıştay 6. Daire, 27.04.2021, E. 2019/2540, K. 2021/6205; karar Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 23.02.2022 tarihli ve E. 2021/2702, K. 2022/621 sayılı kararıyla kesin olarak onanmıştır). Tartışma kanun değişikliğiyle sonlanmıştır: 7153 sayılı Kanun m. 22 ile (RG 10.12.2018) 6306 m. 5/1 değiştirilerek ikamet şartı yalnızca sınırlı ayni hak sahiplerine özgülenmiş, Uygulama Yönetmeliği m. 16’da 21.06.2019 tarihinde yapılan değişiklik ve 2019 yılı Kılavuzu ile malikler bakımından ikamet şartı kaldırılmıştır.

Tarih ayrımı: Bir kira yardımı uyuşmazlığında hangi rejimin uygulanacağı, başvuru ve işlem tarihine göre belirlenir. 10.12.2018’den önceki dönemde malikin ikamet etmemesi gerekçesiyle verilen ret kararları Danıştay uygulamasında ayakta kalmış; bu tarihten sonra ise maliklere ikamet şartı ileri sürülemez. Reddedilmiş eski başvurular bakımından 2019 Kılavuzunun geçici maddesiyle sınırlı bir yeniden başvuru imkânı tanınmıştır.

Buna karşılık maliklerin yükleniciye karşı ileri sürdüğü talepler (gecikme tazminatı, sözleşmeyle üstlenilen kira ödemesi, eksik ve ayıplı işler) özel hukuk ilişkisinden doğduğundan adli yargıda görülür. Belediye ile yapı kooperatifi arasındaki sözleşmeye dayanan bir kooperatif üyesinin açtığı davada da bölge adliye mahkemesi, kamu hukukundan kaynaklanan bir idari işlem veya hizmet bulunmadığı gerekçesiyle adli yargıyı görevli görmüş; Daire bu kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, 15.10.2024, E. 2023/3886, K. 2024/3069).

VIII. Görevli Mahkeme: Tüketici Mahkemesi mi, Asliye Hukuk mu?

1. Sorunun kaynağı

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 3/1-(l), tüketici işlemi tanımına eser sözleşmelerini de dâhil etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olduğuna göre, arsa sahibi tüketici sayılacak mıdır? Sayılırsa, TKHK m. 73/1 uyarınca uyuşmazlığa tüketici mahkemesi bakacak; sayılmazsa genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesi görevli olacaktır.

Sorunun pratik ağırlığı büyüktür. Görev kamu düzenindendir ve mahkemece resen gözetilir; yanlış mahkemede açılan dava, esasa girilmeksizin dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Buna ek olarak, tüketici mahkemesinin görevli olması halinde aşağıda IX ve X/1'de görüleceği üzere hakem heyetine başvuru veya arabuluculuk, ayrı birer dava şartı olarak devreye girer.

2. Klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde: Asliye hukuk mahkemesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2024 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararında klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından ölçütü netleştirmiştir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2024, E. 2024/2169, K. 2024/3635

“… Yargıtay uygulamalarında da kabul gördüğü üzere; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 sayılı Kanun'da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir ...”

Ölçüt, sözleşmenin türü değil arsa sahibinin saikidir: arsasını değerlendirmek isteyen arsa sahibi tüketici değildir. Aynı yaklaşım, kira kaybı talebinin doğrudan konusunu oluşturduğu bir başka uyuşmazlığın giderilmesi kararında da benimsenmiştir. 3. Hukuk Dairesi, gayrimenkul pay ortaklığı sözleşmesine konu konutun taahhüt edilen sürede teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan kira kaybının ve eksik iş bedelinin tahsili istemiyle açılan davalarda görevin asliye hukuk mahkemesine ait olduğuna karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, 10.04.2023, E. 2022/8488, K. 2023/1012).

3. Yükleniciden veya arsa sahibinden satın alan üçüncü kişi

Üçüncü kişi alıcılar bakımından tablo, davalının kim olduğuna göre değişir. 3. Hukuk Dairesi'nin 08.11.2024 tarihli kararında, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların arsa sahiplerine karşı açtığı davada, arsa sahiplerinin tüketici sayılmadığı ve alıcılarla aralarında tüketici işlemi bulunmadığı gerekçesiyle asliye hukuk mahkemesi görevli görülmüştür.

3. Hukuk Dairesi'nin 10.04.2023 tarihli bir diğer uyuşmazlığın giderilmesi kararı ise, arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan davacıların yüklenici şirketlere karşı açtıkları davalarda dahi görevin Asliye hukuk mahkemesine ait olduğunu belirtmiştir; gerekçe, alıcıların arsa sahiplerinin halefi konumunda bulunması ve davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında incelenmesi gerekliliğidir (Yargıtay 3. HD, 10.04.2023, E. 2023/1298, K. 2023/1013). Arsa sahiplerinin 6502 sayılı Kanun kapsamında satıcı sıfatına sahip olmadığı da bu kararda açıkça belirtilmiştir.

Buna karşılık, yükleniciye düşen bağımsız bölümü doğrudan yükleniciden satın alan ve konut ihtiyacını karşılamak amacıyla hareket eden gerçek kişi, yükleniciye karşı tüketici sıfatını haizdir; bu ilişkiden doğan geç teslim ve kira kaybı talepleri miktarına göre tüketici hakem heyetinde veya tüketici mahkemesinde görülür. 3. Hukuk Dairesi, konutu inşa eden şirketten satın alan ve üzerine kayıtlı başka taşınmazı bulunmayan kişinin tüketici olduğunu, konutu sonradan kiraya vermesinin bu sıfatı ortadan kaldırmadığını ve geç teslimden doğan kira kaybı talebinin miktar itibarıyla hakem heyetinin görevine girdiğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 06.11.2023, E. 2023/1365, K. 2023/3074).

4. Dönüm noktası: Yargıtay 6. HD'nin 12.02.2026 tarihli kararı

Kentsel dönüşüm kaynaklı sözleşmelerde bölge adliye mahkemeleri yıllarca birbirine zıt kararlar vermiştir. Bursa BAM 4. ve 10. Hukuk Daireleri malikin tüketici olmadığı ve genel hükümlerin uygulanacağı görüşündeyken; İstanbul BAM 37., İzmir BAM 22. ve Samsun BAM 2. Hukuk Daireleri ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi'nin bir başka kararı, riskli yapı malikini tüketici sayarak tüketici mahkemesini görevli görmüştür. Bursa BAM Başkanlar Kurulu, 5235 sayılı Kanun m. 35/1-3 uyarınca uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir.

Başvuru önce Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne, oradan 6. Hukuk Dairesi'ne gönderilmiştir. 6. Hukuk Dairesi 22.12.2025 tarihinde, uyuşmazlığın doğrudan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmadığını, özel kanun niteliğindeki 6306 sayılı Kanun çerçevesinde kat malikinin tüketici konumunda olup olmadığının tartışılmasının kendi iş bölümü dışında kaldığını belirterek dosyayı Yargıtay Hukuk İş Bölümü İnceleme Kurulu'na göndermiştir (Yargıtay 6. HD, 22.12.2025, E. 2025/2949, K. 2025/4411). Dosya nihayetinde yeniden 6. Hukuk Dairesi'ne tevdi edilmiş ve Daire 12.02.2026 tarihinde esasa ilişkin kararını vermiştir. Başvuru Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin talebiyle başlamış; Bursa BAM Başkanlar Kurulu kendi görüşünü malikin tüketici olmadığı yönünde bildirmiş, Daire ise tersi sonuca ulaşmıştır.

Kararın gerekçesi, klasik arsa sahibi ile riskli yapı maliki arasındaki saik farkına dayanmaktadır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2026, E. 2026/23, K. 2026/496

“… Riskli yapı statüsüne alınan taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan kat maliki ise amaçsal olarak az yukarıda yer verilen durumdan tamamen ayrı değerlendirilmelidir. Riskli yapı statüsüne alınan binada konut amaçlı kullanıma tahsis edilen bağımsız bölümü bulunan kat maliki, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereği inşaa edilecek yeni taşınmazda, yaklaşık olarak kendi konutuna denk yeni bir konut niteliğini haiz bağımsız bölüm elde etmektedir. Hiç şüphesiz, bu durumda olan bir taşınmaz malikinin ticarî veya meslekî amaçlarla hareket ettiğinden söz edilemez. Nitekim bu durumdaki arsa malikinin yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmasının tek amacı, kullanmak için konut ihtiyacını gidermektir. Diğer bir anlatımla, her iki arsa sahibi arasında amaçsal olarak temel fark, ilkinde, arsasına değer katacak yapının inşaa edilmesi; diğerinde ise riskli yapı statüsüne alınmış taşınmazındaki meskenin yeniden inşaa edilerek konut edinme isteğidir.”

“Bu itibarla, 6306 sayılı Yasa gereği, riskli yapı statüsündeki ana taşınmazda konut niteliğinde bağımsız bölümü bulunan taşınmaz maliki, kentsel dönüşüm mevzuatı ve buna dayalı olarak yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca tüketici konumunda olup, uyuşmazlığın çözümünde tüketici mahkemeleri görevlidir ...”

Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verilmiştir (5235 sayılı Kanun m. 35/2 uyarınca uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin daire kararları kesindir).

5. Kararın kapsamı ve sınırları

Kararın metni dikkatle okunduğunda, uygulama alanının dört koşulla sınırlı olduğu görülür:

– Taşınmaz, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı statüsüne alınmış olmalıdır. Riskli yapı kararı bulunmayan, kendi iradesiyle yenilenen binalar kapsam dışıdır.

– Malikin bağımsız bölümü konut niteliğinde olmalıdır. Karar metni konut vurgusu yapmaktadır; işyeri niteliğindeki bağımsız bölüm malikleri bakımından aynı sonuca varılıp varılmayacağı kararda açıkça çözülmemiştir.

– Sözleşme, riskli yapının yeniden inşası amacıyla ve kentsel dönüşüm mevzuatına dayalı olarak yapılmış olmalıdır.

– Malikin amacı konut edinme olmalıdır. Aynı binada çok sayıda bağımsız bölümü bulunan ve dönüşümden ticari getiri sağlamayı amaçlayan malikler bakımından, kararın dayandığı saik ölçütü gereği farklı bir değerlendirme yapılması gerekebilir.

Değerlendirme: Karar, riskli yapı malikinin sözleşme yapmaktaki tek amacının kullanmak için konut ihtiyacını gidermek olduğu varsayımına dayanmaktadır. Uygulamada kentsel dönüşüm sözleşmeleri, malike eski bağımsız bölümünün yerine çoğu zaman daha büyük veya birden fazla bağımsız bölüm ile ek nakdî ödeme sağlamaktadır. Bu tür sözleşmelerde saikin salt konut edinmeyi aşıp aşmadığı tartışmaya açıktır ve kararın somut olaylara uygulanmasında ilk derece mahkemelerinin ayrım yapması beklenir.

Kararın ilk uygulamaları, ayrımın somut delille yapılacağını göstermektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi, beş daireli bir binada her hissedara bir daire düşmediği, sözleşmenin yarı yarıya paylaşım öngördüğü ve davacıların oturdukları meskenin yeniden yapılması amacıyla hareket ettiklerine dair bilgi ve belge bulunmadığı bir dosyada, 12.02.2026 tarihli kararın ayrımına dayanarak davacıları arsalarını değerlendiren kişiler olarak kabul etmiş ve asliye hukuk mahkemesini yargı yeri olarak belirlemiştir (İstanbul BAM 37. HD, 08.06.2026, E. 2026/55, K. 2026/1351). Konut malikinin tüketici sıfatına dayanılacaksa, binada fiilen ikamet edildiğini ve yeni yapıda denk bir konut edinildiğini gösteren kayıtların baştan dosyaya konulması gerekir.

Konut ve işyerinin bir arada bulunduğu haller

Kararın ölçütü yalnızca “riskli yapı” değil, aynı zamanda konut ve denkliktir. Daire, tüketici sayılmayan arsa sahibini tanımlarken bunu açıkça söylemiştir:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12.02.2026, E. 2026/23, K. 2026/496

“… Hemen ifade etmek gerekir ki, arsasına karşılık birden çok konut niteliğinde bağımsız bölüm veya işyeri alacak olan arsa sahibi, salt kişisel ve ailevi tüketim amacından çıkmaktadır. Bu durumdaki arsa sahibinin sözleşme yapmaktaki asıl amacı, bizzat oturmak amacıyla arsasına bina yaptırmak olmayıp, taşınmazını değerlendirmektir ...”

Cümledeki “birden çok konut … veya işyeri” kalıbı iki ayrı dışlama sebebi kurar: birden çok konut edinimi ve işyeri edinimi. Gerekçenin devamındaki “kendi konutuna denk yeni bir konut” vurgusu da aynı yöne işaret eder. Bu ölçütler dört olası bileşime uygulandığında tablo şöyle oluşur.

İhtiyari dava arkadaşlığı sorunu: Aynı binada kimi malikin konutu, kimininki işyeri niteliğindeyse görevli mahkeme davacıdan davacıya değişir. Birlikte açılan davada mahkeme, HMK m. 167 uyarınca davaları ayırmak ve her biri bakımından ayrı görev değerlendirmesi yapmak durumunda kalır. Hem konutu hem dükkânı bulunan tek bir malik bakımından ise uyuşmazlık tek sözleşmeden doğduğundan bölünmesi güçtür; bu hâlde işyeri unsuru ilişkinin tamamını tüketici işlemi olmaktan çıkarır görüşü daha güçlüdür. Uygulamada en güvenli yol, nitelikleri farklı olan malikler bakımından davaları baştan ayrı açmaktır.

6. Karşılaştırmalı tablo

Yukarıdaki kararların birlikte değerlendirilmesiyle ortaya çıkan tablo şöyledir:

7. Derdest dosyalar: kararın zaman bakımından etkisi

12.02.2026 tarihli karar, 5235 sayılı Kanun m. 35/2 uyarınca kesindir. Kanunda bu kararların bölge adliye mahkemelerini bağlayacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, uyuşmazlığı gidermek amacıyla verildiğinden bölge adliye mahkemelerinin bu karara uyması beklenir; nitekim uygulamaya başlanmıştır (bkz. yukarıda VIII/5). Bir içtihat değişikliği kanun değişikliği olmadığından geçiş hükmü de yoktur: görev bir dava şartıdır ve mahkemece yargılamanın her aşamasında resen gözetilir (HMK m. 114/1-c). Bunun somut sonucu, karardan önce ve o tarihteki bölge adliye mahkemesi uygulamasına güvenilerek Asliye hukuk mahkemesinde açılmış 6306 kaynaklı dosyaların, konut maliki davacılar bakımından görevsizlik kararıyla Tüketici mahkemesine gönderilecek olmasıdır.

Bu, teknik bir dosya nakli değildir; iki ağır sonucu vardır. Birincisi, tüketici mahkemesinde arabuluculuk dava şartı işler ve bu şart dava tarihi itibarıyla aranır; asliye hukukta dava açılırken arabuluculuğa başvurulmamış olması, dosyanın tüketici mahkemesine gelmesiyle birlikte dava şartı eksikliğine dönüşür. Eksikliğin hangi ana kadar giderilebileceği aşağıda X/1’de ele alınmıştır ve pencere dardır. İkincisi, alacak sınırın altındaysa hakem heyetine başvuru zorunluluğu devreye girer. Her iki ihtimalde de dava usulden reddedilir ve bu arada gecikme tazminatının eski aylarına ilişkin kısmı zamanaşımına uğramaya devam eder.

Derdest dosyalarda yapılması gereken: Asliye hukuk mahkemesinde derdest olan 6306 kaynaklı bir konut maliki dosyasında görevsizlik beklenmemelidir. Arabuluculuk sürecinin hemen başlatılması, görevsizlik kararı verildiğinde dosya görevli mahkemeye kaydedilmeden önce son tutanağın hazır olmasını sağlar. Alacağın sınırın altında kalma ihtimali varsa, talebin sınırın üzerine çıkarılması ya da hakem heyeti yolunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Davanın usulden reddi hâlinde zamanaşımı bakımından TBK m. 158’deki altmış günlük ek süre gündeme gelir (bkz. aşağıda X/4).

IX. Tüketici Hakem Heyetine Başvuru Yolu

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.02.2026 tarihli kararının en somut sonucu, kentsel dönüşüm kaynaklı kira kaybı taleplerinin önemli bir bölümünü tüketici hakem heyetlerinin görev alanına sokmasıdır. Bu bölüm, o yolun uygulamadaki işleyişini ele almaktadır.

1. Parasal sınır ve başvuru zorunluluğu

6502 sayılı Kanun TKHK m. 68/1 — Başvuru

Tarafların İcra ve İflas Kanunundaki hakları saklı kalmak kaydıyla; değeri otuz bin Türk Lirasının altında bulunan uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetlerine başvuru zorunludur. Bu değerlerin üzerindeki uyuşmazlıklar için tüketici hakem heyetlerine başvuru yapılamaz.

Maddedeki tutar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır. 23.12.2025 tarihli ve 33116 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Tebliğ ile, 2025 yılı için tespit edilen %25,49 yeniden değerleme oranı esas alınarak, 01.01.2026 tarihinden itibaren yapılacak başvurularda parasal sınır 186.000 TL olarak belirlenmiştir. Buna göre:

– Uyuşmazlık değeri 186.000 TL'nin altında ise: il veya ilçe tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; doğrudan tüketici mahkemesinde dava açılamaz.

– Uyuşmazlık değeri 186.000 TL ve üzerinde ise: hakem heyetine başvurulamaz; tüketici mahkemesinde dava açılır (ve arabuluculuk dava şartı devreye girer).

Hakem heyetine başvurunun zorunlu olduğu hâllerde doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Hukuk Genel Kurulu bu hususu açıkça belirtmiştir: Kanun hükmü emredici mahiyette olup tüketiciye tercih hakkı tanımamıştır (Yargıtay HGK, 09.03.2021, E. 2017/614, K. 2021/232).

2. Uyuşmazlık değerinin belirlenmesi

Görevli merciin tespitinde başvuru tarihindeki parasal sınır esas alınır (Tüketici Hakem Heyetleri Yönetmeliği m. 6/3). Uyuşmazlığın doğduğu tarihteki sınır değil, mercie başvurunun yapıldığı tarihteki sınır belirleyicidir. Hukuk Genel Kurulu'nun ifadesiyle parasal değerin belirlenmesinde uyuşmazlığın başvuru tarihindeki değeri esas alınır (Yargıtay HGK, 29.11.2018, E. 2017/1707, K. 2018/1805).

Uyuşmazlık değerinin döviz cinsinden olması hâlinde, başvuru tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif döviz satış kuru esas alınarak Türk lirasına çevrilir (Yönetmelik m. 11/3). Bu, sözleşmede gecikme tazminatının ABD doları üzerinden kararlaştırıldığı dosyalarda doğrudan uygulama bulur.

Aynı tüketici işleminden kaynaklanan birden fazla uyuşmazlık için ayrı ayrı başvuru yapılması hâlinde, değerler toplamı görev sınırı içinde kalıyorsa başvurular birleştirilerek tek karar verilebilir; toplam sınırı aşıyorsa uyuşmazlıklar hakkında ayrı ayrı karar verilir (Yönetmelik m. 20/2).

3. Belirsiz talep ve Yönetmelik m. 20

Gecikme tazminatı davalarında alacağın miktarı, rayiç kiranın bilirkişice tespitine bağlı olduğundan başvuru anında çoğu kez tam olarak bilinemez. Yönetmelik bu duruma özel bir çözüm getirmiştir:

Tüketici Hakem Heyetleri Yönetmeliği m. 20/1 — Kararın niteliği ve kapsamı

Tüketici hakem heyeti, uyuşmazlık ile ilgili karar verirken tarafların talebiyle bağlıdır. Ancak başvurunun yapıldığı tarihte uyuşmazlık miktarının tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olmadığı durumlarda, başvuru sahibinin hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktarı belirtmesi ve inceleme sürecinde uyuşmazlık miktarının bilgi veya belgelerle tam olarak tespit edilmesi halinde talep edilen miktardan daha fazlasına veya azına karar verilebilir. Verilen kararın her hâlükârda 6 ncı maddede belirtilen parasal sınır dâhilinde olması gerekir.

Bu hüküm, mülga HMK m. 107’de düzenlenen belirsiz alacak davasının hakem heyeti önündeki karşılığıdır; belirsiz alacak davasının 7589 sayılı Kanun’la kaldırılmış olması Yönetmelik hükmünü etkilememiştir. Hukuk Genel Kurulu da geç teslim nedeniyle kira kaybı istenen bir dosyada bu imkânı anarak hakem heyetine başvuru zorunluluğunu uygulamıştır (Yargıtay HGK, 29.11.2018, E. 2017/1707, K. 2018/1805). Ancak sınır nettir: heyet, talepten fazlasına karar verse dahi parasal sınırı aşamaz. Uyuşmazlığın gerçek değerinin sınırın üzerinde olduğu anlaşılırsa, heyetin görevsizliği gündeme gelir.

4. Başvuru ve inceleme usulü

Başvuru, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu veya tüketici işleminin yapıldığı yerdeki hakem heyetine yapılabilir (TKHK m. 68/3). Hakem heyetinin bulunmadığı yerlerde başvuru ilçe kaymakamlığına yapılır ve Bakanlıkça belirlenen yetkili heyete iletilir.

Başvuru şahsen veya avukat aracılığıyla; elden, posta yoluyla veya e-Devlet kapısı üzerinden Tüketici Bilgi Sistemi ile yapılır. Başvuruda uyuşmazlık konusu, talep ve Türk lirası cinsinden uyuşmazlık değeri zorunlu unsurlardır (Yönetmelik m. 11/3). Eksiklik hâlinde başkan tarafından yedi günlük süre verilerek tamamlanması istenir.

İnceleme, raportör tarafından hazırlanan rapor ve dosya üzerinden yapılır; heyet gerekli görürse tarafları ve bilirkişiyi dinler (Yönetmelik m. 19). Başvurular en geç altı ay içinde karara bağlanır; niteliği gerektiriyorsa süre en fazla üç ay uzatılabilir (Yönetmelik m. 21).

Taraflar avukatla temsil edilebilir; ancak hakem heyetlerince vekâlet ücretine hükmedilemez (Yönetmelik m. 20/6). Uyuşmazlığın tüketici lehine sonuçlanması hâlinde tebligat ve bilirkişi ücretleri karşı tarafça ilgili vergi dairesine ödenir; tüketici aleyhine karar verilirse bu giderler Bakanlıkça karşılanır (Yönetmelik m. 29).

5. Karara itiraz

Taraflar, hakem heyeti kararlarına karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde hakem heyetinin veya tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesine itiraz edebilir (TKHK m. 70/3). Yönetmelik m. 27 bu süreyi hâlâ “on beş gün” olarak göstermektedir; normlar hiyerarşisi gereği Kanundaki iki haftalık süre esas alınmalıdır. İtiraz, kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz; ancak talep üzerine hâkim tedbir yoluyla icrayı durdurabilir.

Hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlarda arabuluculuk dava şartı uygulanmaz (TKHK m. 73/A-1-b). İtiraz üzerine tüketici mahkemesinin verdiği karar kesindir (TKHK m. 70/5).

İtiraz yolunun arsa sahibi bakımından bir maliyet riski de vardır. Tüketici lehine verilen heyet kararına yüklenici itiraz eder ve karar iptal edilirse, tüketici aleyhine avukatlık asgari ücret tarifesine göre nispi vekâlet ücretine hükmedilir; iptal, mevcut olduğu hâlde heyete sunulmamış bir belgenin mahkemeye sunulmasından kaynaklanıyorsa tüketici aleyhine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilemez (TKHK m. 70/6). Bu nedenle bütün delillerin heyet aşamasında sunulması önemlidir.

6. Uygulamadaki tıkanma noktaları

Gecikme tazminatı taleplerinin hakem heyeti önüne taşınması, yapısal güçlükler doğurmaktadır:

– Bilirkişi ve keşif. Rayiç kiranın belirlenmesi kural olarak mahallinde keşfi gerektirir. Yönetmelik m. 19 uyarınca heyet incelemeyi raportör raporu ve dosya üzerinden yapar; gerekli görürse tarafları ve bilirkişiyi dinler. Yönetmelikte heyete tanınan tek araştırma yetkisi m. 13’teki bilgi ve belge isteme yetkisidir; keşif yetkisi öngörülmemiştir. Bu, rayiç kira tespitini emsal kira sözleşmeleri, emlak beyanları ve ilan verileri gibi ikincil kaynaklara dayandırmakta; arsa sahibi bakımından mahkeme yoluna kıyasla belirgin bir dezavantaj yaratmaktadır.

– Teslim tartışması. İskânın alınıp alınmadığı, fiilî teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği gibi tanık ve keşif gerektiren çekişmeler, dosya üzerinden inceleme usulüyle bağdaşmamaktadır.

– Parasal sınırın aşılması riski. Uzun süren gecikmelerde tazminat, 186.000 TL'lik sınırı kolaylıkla aşar. Bu hâlde hakem heyeti yolu kapalıdır; doğrudan tüketici mahkemesine gidilir.

– Dönem bölme yasağı. Sınırın altında kalmak amacıyla alacağın yapay biçimde dönemlere bölünerek ayrı ayrı başvuruya konu edilmesi, Yönetmelik m. 20/2 ve m. 11/6-7 (derdestlik ve kesin hüküm) hükümleriyle karşılaşır.

– Vekâlet ücreti. Hakem heyeti aşamasında vekâlet ücretine hükmedilemediğinden, vekille takip edilen dosyalarda bu gider tüketicinin üzerinde kalmaktadır.

Uygulama notu: Tazminatın hakem heyeti sınırının altında kalacağı öngörülen dosyalarda, başvuru dilekçesinde hukuki ilişkinin ve asgari miktarın açıkça belirtilmesi, delil olarak emsal kira sözleşmeleri ile varsa daha önce alınmış delil tespiti raporlarının sunulması önem taşır. Rayiç kiranın keşif olmaksızın belirlenmesinin güç olduğu dosyalarda, dava açılmadan önce HMK m. 400 vd. uyarınca delil tespiti yaptırılması, hem hakem heyeti hem de mahkeme aşamasında kullanılabilecek sağlam bir dayanak oluşturur.

7. Parasal sınırın aşılması ve mahkeme aşaması

Gecikme tazminatı, her ay yeniden doğan ve zaman içinde büyüyen bir alacaktır. Bu nedenle hakem heyeti yolu, uyuşmazlığın başında açık görünse bile inceleme sırasında kapanabilir. Yönetmelik bu ihtimali düzenlemiştir ve düzenlemenin arsa sahibi bakımından ağır bir sonucu vardır.

Tüketici Hakem Heyetleri Yönetmeliği m. 6/4

Başvurunun, tek bir uyuşmazlıkla ilgili olması ve uyuşmazlık konusunun bu maddede belirtilen parasal sınırı aşması halinde, sınırı aşan kısımdan feragat edilerek tüketici hakem heyetine başvuru yapılabilir. Parasal sınırı aşan kısım için tekrar tüketici hakem heyetine başvuru yapılamaz.

Hüküm, heyet önünde kısmi başvuru imkânı tanımamaktadır. Sınırı aşan bir alacakta heyete gidilebilmesi, aşan kısımdan feragat edilmesine bağlıdır; feragat ise maddi hukuk bakımından haktan vazgeçmedir. Uzun süren bir gecikmede alacağın gerçek değeri sınırın katlarına ulaşabileceğinden, “nasıl olsa denerim” düşüncesiyle yapılan bir heyet başvurusu, aşan kısmın kalıcı olarak kaybı anlamına gelebilir. Bu nedenle başvurudan önce alacağın makul bir hesabının yapılması, usul tercihinin kendisinden daha önemlidir.

Heyet önünde sınırın aşıldığının anlaşılması

Yönetmelik m. 20/1, heyete talepten fazlasına hükmetme imkânı tanırken bunu parasal sınırla kayıtlamıştır. İnceleme sonucunda alacağın sınırı aştığı anlaşılırsa heyet, alacağı sınıra indirerek karara bağlayamaz; görevsizlik sonucuna varması gerekir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 03.11.2016, E. 2016/9439, K. 2016/20193

“… Tüketici hakem heyetince yapılan inceleme neticesinde, alacak miktarının tüketici mahkemesinin görev alanına girmesi halinde de tüketici hakem heyetinin artık bu uyuşmazlığa bakması mümkün olmayıp, tüketici mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle başvurunun reddine karar verilmesi gerekecektir ...”

Bu sonuç, arsa sahibi bakımından kayıp değil kazançtır: heyetin görev yönünden reddi, esasa ilişkin bir karar olmadığından kesin hüküm oluşturmaz ve mahkeme yolunu açar. Heyet aşamasında alınmış bilirkişi raporu da mahkemede delil olarak kullanılır; ancak mahkemeyi bağlamaz, mahkeme kendi keşif ve bilirkişi incelemesini yapar.

Mahkeme aşaması: kısmi dava mümkün müdür?

Sınırın aşıldığı anlaşıldıktan sonra tüketici mahkemesinde açılacak davanın kısmi dava olarak kurulmasına engel yoktur. HMK m. 109/2’nin mülga olması karşısında, talep konusu bölünebilir olduğu sürece alacaklı alacağının bir kısmını dava edebilir. Ancak burada tüketici uyuşmazlıklarına özgü bir taban vardır: dava şartı denetimi alacağın gerçek toplamına göre değil, dava dilekçesinde gösterilen asgari miktara göre yapılmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 02.04.2026, E. 2025/5060, K. 2026/1852 (onanan BAM gerekçesi)

“… tüketicinin belirleyebildiği ve bu suretle dilekçesinde gösterdiği asgari miktar 6502 sayılı Kanun’un 68 inci, ilgili Yönetmelik’in 6. maddesinde düzenlenen parasal sınır dâhilindeyse başvurunun Kanun’un amacına uygun şekilde öncelikle Tüketici Hakem Heyetleri nezdinde yapılması gerektiği, aksi yönde bir kabul kanun koyucunun belli parasal sınırlar için zorunlu çözüm yeri olarak öngördüğü Tüketici Hakem Heyetlerini işlevsiz hâle getirerek, belirsiz/kısmi alacak davası olarak açıldığı belirtilen her ihtilâfın mahkemeler önüne getirilmesine … yol açacağı …”

Alıntılanan gerekçe İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 57. Hukuk Dairesine aittir; Daire bu kararı onamıştır. Anılan kararda, toplam alacağın daha yüksek olduğu belirtilmesine rağmen dilekçede “şimdilik 5.000,00 TL” gösterilmesi, davanın dava şartı yokluğundan usulden reddi sonucunu doğurmuştur. Aynı yönde: Yargıtay HGK, 24.06.2021, E. 2017/2234, K. 2021/830; Yargıtay 3. HD, 22.01.2024, E. 2023/3663, K. 2024/279. Buna karşılık daha eski tarihli 13. Hukuk Dairesi uygulaması, kısmi davada gösterilen sembolik miktarın dava şartını etkilemeyeceği yönündeydi (13. HD, 03.11.2016, E. 2016/9439, K. 2016/20193). Güncel ve baskın görüş, ilk yaklaşımdır.

Sonuç olarak kısmi dava açılabilir; fakat şimdilik kaydıyla gösterilen miktar, dava tarihinde yürürlükte olan hakem heyeti sınırının altında kalmamalıdır. Sınırın kendisi de ikili bir metne dayanır: 6502 sayılı Kanun m. 68/1 yalnızca sınırın “üzerindeki” uyuşmazlıklar için başvuru yasağı öngörürken, Yönetmelik m. 6/2 “bu değer ve üzerindeki” uyuşmazlıkları kapsam dışına almaktadır. Buna göre tam olarak sınıra eşit bir talep de heyetin görev alanı dışındadır; yine de tartışmayı tümüyle kapatmak için talebin sınırın bir miktar üzerinde tutulması yerinde olur.

Pratik sonuç: 2026 yılında sınır 186.000 TL olduğuna göre, heyetin görevsizlik sonucuna varması üzerine açılacak kısmi davada “fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 186.010 TL” biçiminde bir talep kurulabilir. İki noktaya dikkat edilmelidir. Birincisi, sınır her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında arttığından, davanın açıldığı yılın sınırı esas alınmalıdır; 2026 için yeterli olan bir rakam 2027’de eşiğin altında kalabilir. İkincisi, dava tüketici mahkemesinde görüleceğinden ve uyuşmazlık artık heyetin görev alanında bulunmadığından, 6502 sayılı Kanun m. 73/A’daki arabuluculuk dava şartı devreye girer; arabuluculuk süreci dava açılmadan önce tamamlanmalıdır. Kısmi davada HMK m. 109/4 uyarınca bir defaya mahsus talep artırım hakkı saklıdır (bkz. aşağıda X/6).

Heyetin reddinden sonra: itiraz mı, yeni dava mı?

Heyetin görev yönünden verdiği ret kararına karşı da iki haftalık itiraz yolu açıktır (TKHK m. 70/3). Ancak itiraz üzerine tüketici mahkemesinin vereceği karar yalnızca ret kararının yerinde olup olmadığına ilişkindir ve kesindir; esas alacak hakkında hüküm kurulmaz. Uyuşmazlık zaten sınırın üzerinde olduğundan, itiraz yolunu işletmek yerine arabuluculuk aşamasını tamamlayıp doğrudan tüketici mahkemesinde dava açmak, hem daha kısa hem de esasa ulaşan tek yoldur. İtiraz yoluna yalnızca heyetin ret gerekçesinin hatalı olduğu ve alacağın gerçekte sınırın altında kaldığı düşünülüyorsa başvurulmalıdır.

Zamanaşımı uyarısı: Heyet incelemesi Yönetmelik m. 21 uyarınca altı ayı, uzatma hâlinde dokuz ayı bulabilir; arkasından gelen arabuluculuk aşaması da zaman alır. Bu süre boyunca gecikme tazminatının eski aylarına ilişkin kısmı zamanaşımına uğramaya devam eder. 6325 sayılı Kanun m. 18/A-15 uyarınca dava şartı arabuluculukta, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı dursa da, hakem heyetine başvurunun zamanaşımını kesip kesmediği açıkça düzenlenmemiştir: TBK m. 154’te sayılan kesme sebepleri arasında “mahkemeye veya hakeme başvurma” yer almakla birlikte, tüketici hakem heyetinin bu anlamda hakem sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır.

Hakem heyetini aşan üçüncü yol: ilamsız takip ve itirazın iptali

6502 sayılı Kanun m. 68/1, hakem heyetine başvuru zorunluluğunu “tarafların İcra ve İflas Kanunundaki hakları saklı kalmak kaydıyla” getirmiştir. Bu çekince, alacaklıya parasal sınırdan bağımsız bir yol açar: alacak için ilamsız icra takibi başlatılır, borçlunun itirazı üzerine takip durursa İİK m. 67 uyarınca itirazın iptali davası açılır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu yolun hakem heyeti görevini bertaraf ettiğini açıkça kabul etmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.10.2021, E. 2021/114, K. 2021/580 (kanun yararına bozma)

“… tüketici hakem heyetine başvuruyu düzenleyen 6502 sayılı Kanun’un 68. maddesinde açıkça belirtildiği üzere; tarafların İcra ve İflas Kanunu’ndaki hakları saklı tutulmuş olup, işbu davada 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 67/1. maddesinde düzenlenen itirazın iptali davası olduğundan doğrudan tüketici mahkemesinin görevli olduğu anlaşılmıştır ...”

Yolun üç avantajı vardır: parasal sınır ve hakem heyeti aşaması devre dışı kalır; takip tarihinden itibaren faiz işler (davadan önce temerrüt yoksa temerrüt takip tarihinde gerçekleşir; Yargıtay 3. HD, 20.03.2024, E. 2023/3125, K. 2024/1203); ve takip, TBK m. 154/2 uyarınca zamanaşımını tartışmasız biçimde keser. Buna karşılık iki riski göz ardı edilmemelidir. Birincisi, rayiç kira bilirkişi incelemesiyle belirleneceğinden alacak likit sayılmayabilir; bu hâlde İİK m. 67/2’deki icra inkâr tazminatı talebi reddedilir. İkincisi, itirazın iptali davasında arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı tereddütlüdür: uyuşmazlık İİK çekincesi sayesinde heyetin görev alanından çıktığından 6502 sayılı Kanun m. 73/A-1-a istisnasına dayanılamayacağı görüşü güçlüdür. Adalet Bakanlığı da bir kanun yararına temyiz başvurusunda, heyet sınırı içindeki alacak için icra yolunu seçen alacaklının açtığı itirazın iptali davasının arabuluculuğa tabi olduğunu savunmuş; Yargıtay ise başvuruyu yargılama giderine ilişkin olduğu gerekçesiyle esasa girmeden reddetmiştir (Yargıtay 4. HD, 07.06.2023, E. 2022/11360, K. 2023/7639). Yerleşik içtihat bulunmadığından, ihtiyaten arabuluculuk aşamasının tamamlanması yerinde olur.

Talebin miktarı: harç, vekâlet ücreti ve yargılama gideri

Kısmi davada “şimdilik” gösterilecek miktar belirlenirken üç kalem birlikte düşünülmelidir. Tüketici mahkemesinde açılan davalarda tüketici, 6502 sayılı Kanun m. 73/2 uyarınca harçtan muaftır; dolayısıyla talebi düşük tutmanın harç bakımından bir gerekçesi yoktur. Buna karşılık talep fazla tutulur ve bilirkişi incelemesi daha düşük bir tutar ortaya koyarsa, reddedilen kısım üzerinden davalı lehine nispi vekâlet ücretine hükmedilir (6. Hukuk Dairesi, gecikme tazminatının Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi m. 13/4 anlamında maddi tazminat sayılmadığını ve reddedilen kısım üzerinden nispi vekâlet ücreti verilmesinin doğru olduğunu kabul etmiştir: Yargıtay 6. HD, 28.11.2023, E. 2022/4491, K. 2023/3937) ve yargılama giderleri bu oranda davacıya yükletilir. Hakem heyeti aşamasında ise Yönetmelik m. 20/6 uyarınca hiçbir hâlde vekâlet ücretine hükmedilemez.

Dengeli rakam: Tüketici mahkemesinde talebin tabanı, dava tarihindeki hakem heyeti sınırıdır; tavanı ise bilirkişinin makul olarak belirleyebileceği tutardır. Dava öncesinde HMK m. 400 vd. uyarınca alınacak delil tespiti raporu, bu iki sınır arasında isabetli bir rakam seçmeyi ve reddedilen kısım yönünden riski en aza indirmeyi sağlar. Talep artırımı hakkı (HMK m. 109/4) zaten saklı olduğundan, başlangıçta gerçekçi bir rakamla yetinmek maliyet bakımından daha güvenlidir.

X. Usul Hükümleri

1. Dava şartı olarak arabuluculuk

Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı, görevli mahkemeye göre değişir; bu da VIII. bölümdeki ayrımın doğrudan usuli sonucudur.

Asliye hukuk mahkemesi görevliyse: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak davası kural olarak ticari dava değildir (taraflardan biri gerçek kişi arsa sahibidir ve uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili değildir); bu nedenle TTK m. 5/A uyarınca arabuluculuk dava şartı işlemez. Uyuşmazlık, 6325 sayılı Kanun m. 18/B'de sayılan dava şartı kapsamına da girmez zira orada sayılan kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kavramı, taraflar arasında gerçek bir kira ilişkisi bulunmayan gecikme tazminatı talebini kapsamaz. Buna karşılık her iki tarafın da tacir olduğu ve uyuşmazlığın her ikisinin ticari işletmesiyle ilgili bulunduğu hâllerde dava ticari nitelik kazanır ve arabuluculuk dava şartı olur.

Tüketici mahkemesi görevliyse: TKHK m. 73/A uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Maddede sayılan istisnalar arasında tüketici hakem heyetinin görevi kapsamında olan uyuşmazlıklar, hakem heyeti kararlarına yapılan itirazlar ve tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bulunmaktadır. Gecikme tazminatı talebi şahsi hak niteliğinde bir alacak talebi olduğundan, taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık istisnasına girmez.

6. Hukuk Dairesi, eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında bu kuralı uygulamış ve davanın usulden reddini onamıştır:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 31.01.2024, E. 2024/167, K. 2024/438

“… Somut olayda; davacı (…) (tüketici) ile davalı yüklenici (sağlayıcı) arasında eser sözleşmesi niteliğinde tüketici işlemi bulunduğu, eser sözleşmesi ilişkisinin de 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamına alındığı ve aynı Kanun'un 73/1. maddesi uyarınca görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğu, yine aynı Kanun'un 73/A maddesi gereğince de Tüketici Mahkemesinde görülen para alacağına ilişkin davalarda, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmuş olmasının özel dava şartı olarak düzenlendiği anlaşıldığından davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen itirazların reddi gerekmiştir ...”

Kararın en kritik yönü, eksikliğin sonradan tamamlanamamasıdır. 6325 sayılı Kanun m. 18/A-2 uyarınca arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde, herhangi bir işlem yapılmaksızın dava usulden reddedilir. İlk derece mahkemesinin gerekçesine göre davacı dava tarihinden sonra arabuluculuğa başvurmuştur; Daire bu olguyu ayrıca tartışmadan usulden ret kararını onamıştır. Bu hüküm özel ve emredici nitelikte olduğundan, HMK m. 115/2'deki tamamlanabilir dava şartı rejimi uygulanmaz.

Bu katı kuralın uygulamada en çok karşılaşılan görünümü, davanın görevsiz mahkemede açılmış olmasıdır: Asliye hukuk mahkemesinde arabuluculuksuz açılan dava, görevsizlik kararıyla tüketici mahkemesine gönderildiğinde dava şartı eksikliği ortaya çıkar. 3. Hukuk Dairesi bu durumu tümüyle kapatmamış, dar bir giderme penceresi tanımıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.09.2023, E. 2023/616, K. 2023/2371

“… davacı tarafça Asliye Hukuk Mahkemesine dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmadığı ancak tüketici mahkemesine verilen görevsizlik kararının kesinleşmesi üzerine arabuluculuk sürecinin başlatıldığı, eksikliğin giderildiği ve görevli mahkeme olan tüketici mahkemesinde esasa girilmeden önce arabuluculuk işleminin tamamlandığı böylece usul ekonomisi gözetildiğinde dava şartının yerine getirildiği kabul edilip işin esasına girilerek … karar verilmesi gerekirken …”

Aynı Daire, başka bir dosyada ise usulden reddi onamış ve ölçütü açıkça göstermiştir: görevsizlik kararının kesinleştiği tarihten dosyanın tüketici mahkemesi esasına kaydedildiği tarihe kadar arabuluculuğa başvurulmamış olması, eksikliği giderilemez kılmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 13.10.2025, E. 2025/1497, K. 2025/4794

“… özellikle görevsizlik kararının kesinleştiği 11.09.2024 tarihinden Tüketici Mahkemesinde esasa kaydedildiği tarih olan 27.09.2024 tarihine kadar arabuluculuğa başvurulmadığının anlaşılmasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir ...”

Bu görüş tek başına değildir. Daha katı bir yaklaşım da vardır: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi, arabuluculuğun yargılama sırasında tamamlanabilir bir dava şartı olmadığını ve sonradan verilen bir haftalık kesin süre içinde başvurulmuş olmasının “dava açılmadan önce” şartını karşılamayacağını belirtmiş, 4. Hukuk Dairesi bu kararı ayrıca gerekçe yazmaksızın onamıştır (Yargıtay 4. HD, 17.11.2025, E. 2025/11709, K. 2025/15330). O dosyada gerçek bir görevsizlik kararı bulunmamakta, dava tüketici mahkemesi sıfatıyla görülmeye devam etmektedir. Bu ayrılık karşısında pencerenin varlığına güvenmek risklidir.

Uygulama notu: Görevsiz mahkemede açılmış bir davada arabuluculuk eksikliği, dosya görevli mahkemeye kaydedildikten sonra giderilemez. Bu nedenle görevsizlik ihtimali beliren her dosyada arabuluculuk süreci derhal başlatılmalı, en geç görevsizlik kararının kesinleşmesi ile tevzi arasındaki sürede son tutanak alınmalıdır. Daha güvenli olanı, görevsizlik kararı beklenmeden arabuluculuğa başvurmaktır. Eksiklik giderilemez ve dava usulden reddedilirse, zamanaşımı bakımından TBK m. 158’deki altmış günlük ek süreye dayanılabileceği unutulmamalıdır.

2. Görevli mahkeme ve görevsizlik kararının sonuçları

Görevli mahkeme ayrımı VIII. bölümde ele alınmıştır. Usul bakımından eklenmesi gereken husus, görevin dava şartı olması ve yargılamanın her aşamasında resen gözetilmesidir (HMK m. 114/1-c). Görevsizlik hâlinde mahkeme, işin esasına girmeksizin HMK m. 115/2 uyarınca davanın usulden reddine karar verir. Mülga 1086 sayılı Kanun dönemindeki iş bölümü itirazı rejimi yürürlükten kalktığından, asliye hukuk ile tüketici mahkemesi arasındaki ayrım bir iş bölümü meselesi değil, gerçek bir görev meselesidir ve resen gözetilir (Yargıtay 23. HD, 30.03.2015, E. 2015/2186, K. 2015/2084; bu tespit kararda ikincil gerekçe olarak yer almakta olup asıl bozma sebebi, arsa sahibinin tüketici sayılmaması ve asliye hukuk mahkemesinin görevli olmasıdır).

Karar kesinleştikten sonra iki hafta içinde başvurulursa dosya görevli mahkemeye gönderilir; başvurulmazsa dava açılmamış sayılır (HMK m. 20). Tüketici mahkemesi ile asliye hukuk mahkemesi arasında olumsuz görev uyuşmazlığı doğması hâlinde, merci tayini için dosya ilgili bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilir.

3. Yetkili mahkeme

Gecikme tazminatı talebi, taşınmazın aynına ilişkin olmayıp şahsi bir alacak talebi olduğundan HMK m. 12'deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Yetki, genel hükümlere göre belirlenir: davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK m. 10). İnşaatın bulunduğu yer, çoğu dosyada ifa yeri olarak yetkiyi kurar.

Tüketici mahkemesinin görevli olduğu hâllerde, tüketici lehine ek bir yetki kuralı işler: dava, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir (TKHK m. 73/5). Bu kural tüketici lehine olduğundan, sözleşmeye konulan aksi yönde yetki kayıtları tüketiciyi bağlamaz.

Sözleşmelere sıkça konulan yetki şartı da çoğu dosyada arsa sahibini bağlamaz. HMK m. 17 uyarınca yetki sözleşmesi yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir; tacir olmayan gerçek kişi arsa sahibi ile tacir yüklenici arasındaki yetki şartı geçersizdir ve dava genel hükümlere göre yetkili mahkemede açılabilir.

6100 sayılı HMK m. 17 — Yetki sözleşmesi

Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.

4. Zamanaşımı

Gecikme tazminatı alacağı, eser sözleşmesinden doğan alacaklar gibi TBK m. 147/6 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Tartışma sürenin başlangıcındadır ve Yargıtay içtihadı bu noktada bölünmüştür.

Baskın görüş: teslim edilmesi gereken tarihten, her ay ayrı ayrı

Bu görüşe göre gecikme tazminatı, teslimin gerçekleşmesi beklenmeksizin her ay sonunda muaccel hâle gelir; dolayısıyla zamanaşımı da her ay için ayrı işler. Sonuç olarak, dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan dönemlere ilişkin alacaklar zamanaşımına uğrar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 14.11.2023, E. 2022/4256, K. 2023/3843

“… Zamanaşımının, eserin tesliminde başlatılmasını öngören TBK'nın 478 inci maddesi (BK'nın 363), gecikme tazminatına değil, kusura ve dolayısıyla eksik işlere ilişkin olup, madde metninde bu açıkça belirtilmiştir. (…) Sonuç olarak gecikme tazminatında zamanaşımı süresi bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar. O halde arsa sahibi teslim edilmesi gereken tarihteki gecikilen her ay için zararını davayla isteyebileceğine göre her geçen ay zararı o ayın sona ermesiyle istenebilir bir başka deyişle muaccel hale gelir ...”

Aynı kararda bu ilke somut biçimde uygulanmış; 13.02.2018 tarihinde açılan davada 13.02.2013 öncesine ilişkin gecikme tazminatı alacaklarının, 02.09.2021 tarihli ıslah bakımından ise 02.09.2016 öncesine ilişkin kısmın zamanaşımına uğradığı kabul edilmiştir. Aynı yönde: Yargıtay 23. HD, 11.05.2015, E. 2014/8426, K. 2015/3569 ve 23. HD, 10.09.2019, E. 2016/6036, K. 2019/3486.

Karşıt görüş: zamanaşımı teslimle başlar

15. Hukuk Dairesi'nin bir kısım kararlarında ise, arsa sahibinin yüklenicinin temerrüdü üzerine hemen dava açmaya zorlanamayacağı, ifayı bekleyerek gecikmeden doğan zararını isteyebileceği; bu nedenle zamanaşımının inşaatın tamamlanıp teslim edildiği tarihten itibaren işleyeceği kabul edilmiştir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 12.02.2019, E. 2018/1714, K. 2019/552

“… Eser sözleşmesi feshedilmediği sürece arsa sahibi, gecikme tazminatını alarak ifayı bekleyebileceğinden eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı sürece teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır. Önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatıyla ilgili zamanaşımı süresi, eserin teslimi ve sözleşmenin ifayla sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacaktır ...”

Uzlaştırıcı yaklaşım

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 21.09.2020 tarihli kararı iki görüşü birbirine bağlamaktadır: temerrüde rağmen gecikme tazminatı için dava veya icra takibi yapılmamışsa zamanaşımı teslimle başlar; ancak arsa sahibi temerrütten sonra ve teslimden önce kısmi dava açmış veya icra takibi başlatmışsa, o tarihe kadar oluşan gecikme tazminatı alacağının tamamı dava veya takip tarihinde muaccel olur (Yargıtay 15. HD, 21.09.2020, E. 2020/1643, K. 2020/2512).

Değerlendirme: Güncel uygulamada, özellikle 6. Hukuk Dairesi'nin arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında tek yetkili daire hâline gelmesinden sonra baskın görüş, zamanaşımının teslim edilmesi gereken tarihten itibaren her ay ayrı ayrı işlediği yönündedir. Bu, alacaklı bakımından ağır bir sonuçtur: teslimi yıllarca bekleyen arsa sahibi, beklediği süre boyunca alacağının eski dönemlere ilişkin kısmını yitirir. Pratik çözüm, teslim beklenirken periyodik olarak kısmi dava açmak veya icra takibi başlatmak suretiyle zamanaşımını kesmektir.

Ağır kusur hâlinde on yıllık süre

TBK m. 147/6, beş yıllık süreyi “yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında” eser sözleşmesinden doğan alacaklarla sınırlamaktadır. Hukuk Genel Kurulu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bir uyuşmazlıkta bu istisnanın varlığı hâlinde TBK m. 146’daki on yıllık genel sürenin uygulanacağını açıkça belirtmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025, E. 2024/92, K. 2025/562

“… Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiği takdirde uygulanacak olan 478/1. maddesi hükmü saklı kalmak üzere 147/6. maddede istisna tutulan yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde TBK’nın 146. maddesinde yer alan on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır ...”

Bu, işi terk eden ya da hiç başlamayan yüklenici karşısında arsa sahibine, beş yılı aşan eski dönemler için de talepte bulunma imkânı veren bir argümandır. Ancak gecikme tazminatı özelinde kapatılan 23. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin ağır kusur hâlinde on yıllık sürenin uygulanacağı gerekçesine rağmen eski döneme ilişkin kısmın zamanaşımına uğradığını kabul ederek kararı bozmuş (Yargıtay 23. HD, 15.12.2014, E. 2014/2729, K. 2014/8152) ve karar düzeltme istemini reddetmiştir (Yargıtay 23. HD, 23.10.2017, E. 2015/4936, K. 2017/2812). Güncel 6. Hukuk Dairesi uygulamasında da gecikme tazminatı kural olarak beş yıllık süreye tabi tutulmaktadır. Ağır kusur argümanı bu nedenle yüklenicinin kusurunun ağırlığı somut olgularla ortaya konulabildiği dosyalarda ve ikincil olarak ileri sürülmelidir.

7589 sayılı Kanun’un getirdiği değişiklik: artırılan kısımda zamanaşımı

16.07.2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun’la (RG 31.07.2026) Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun belirsiz alacak davasını düzenleyen 107 nci maddesi yürürlükten kaldırılmış, kısmi davayı düzenleyen 109 uncu maddeye ise dördüncü fıkra eklenmiştir. Anılan Kanun’un 26 ncı maddesi uyarınca bu iki hüküm yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

6100 sayılı HMK m. 109/4 (Ek: 16.07.2026 – 7589/20 md.)

Alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir. Bu durumda zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır.

Geçiş rejimi bakımından yalnızca mülga m. 107 için açık bir hüküm öngörülmüştür: 7589 sayılı Kanun’un Geçici 1 inci maddesinin onuncu fıkrasına göre, yürürlükten kaldırılan 107 nci madde, kaldırılma tarihinden önce açılan davalar bakımından uygulanmaya devam olunur. Buna karşılık m. 109/4 için bir geçiş hükmü konulmamıştır. Usul hükümlerinin derhal uygulanması ilkesi ve kanun koyucunun yalnızca m. 107 bakımından geçiş öngörmüş olması birlikte değerlendirildiğinde, yeni fıkranın yürürlük tarihinde derdest olan ve tahkikatı henüz sona ermemiş kısmi davalarda da uygulanması savunulabilir; bu nokta içtihatla netleşecektir.

Değişikliğin bu bölümdeki tartışmaya etkisi sınırlı ama önemlidir. Yukarıda anılan 6. Hukuk Dairesi kararında iki ayrı zamanaşımı eşiği uygulanmıştı: dava tarihinden (13.02.2018) geriye beş yıl ve ıslah tarihinden (02.09.2021) geriye beş yıl. Yeni m. 109/4 karşısında ikinci eşik ortadan kalkar; artırılan kısım bakımından da dava tarihi esas alınır. Buna karşılık birinci eşik yerinde durur: gecikme tazminatı her ay yeniden doğduğundan, dava tarihinden geriye beş yılı aşan dönemler zamanaşımına uğramaya devam eder. Yeni hüküm, zamanaşımının her ay ayrı ayrı işlemesinden doğan kaybı gidermez.

Not: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 12.02.2025 tarih E. 2025/137, K. 2025/491 sayılı ve 15.12.2025 tarih E. 2025/3502, K. 2025/4309 sayılı kararlarına ilişkin karşı oy yazıları, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.05.2019 tarihli ve E. 2017/8, K. 2019/3 sayılı kararının gerekçesinden hareketle ıslahla miktar artırımının ek dava değil, dava dilekçesindeki miktarın düzeltilmesi olduğu esasından tam olarak bu sonuca varmıştı. Kanun koyucu, çoğunluğun değil, karşı oyun görüşünü benimsemiştir. Bu nedenle 7589 öncesinde açılmış ve hâlen derdest olan dosyalarda da bu gerekçe kullanılabilir.

Arabuluculuk ve hakem heyeti aşamalarının zamanaşımına etkisi

Tüketici mahkemesinin görevli olduğu dosyalarda dava, hakem heyeti veya arabuluculuk aşamalarından sonra açılır ve bu aşamalar aylar sürebilir. 6325 sayılı Kanun m. 18/A-15 uyarınca, dava şartı arabuluculukta arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. İhtiyari arabuluculuktaki m. 16/2’den farklı olarak süre, ilk toplantı tutanağından değil, büroya başvuru tarihinden itibaren durur. Buna karşılık tüketici hakem heyetine başvurunun zamanaşımına etkisi düzenlenmemiştir; TBK m. 154’te sayılan kesme sebepleri bakımından heyetin “hakem” sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır. Gecikme tazminatının her ay yeniden doğduğu düşünüldüğünde, bu belirsizlik doğrudan alacak kaybına dönüşebilir; bu nedenle zorunlu başvuru aşamaları işlerken alacağın tamamı için ilamsız icra takibi başlatılması, zamanaşımını TBK m. 154/2 uyarınca tartışmasız biçimde keser.

Davanın usulden reddi hâlinde ise TBK m. 158 devreye girer. Görev veya arabuluculuk gibi bir usuli eksiklik yüzünden reddedilen davada, bu arada zamanaşımı dolmuşsa alacaklıya yeni bir süre tanınır.

6098 sayılı TBK m. 158 — Davanın reddinde ek süre

Dava veya def’i; mahkemenin yetkili veya görevli olmaması ya da düzeltilebilecek bir yanlışlık yapılması yahut vaktinden önce açılmış olması nedeniyle reddedilmiş olup da o arada zamanaşımı veya hak düşürücü süre dolmuşsa, alacaklı altmış günlük ek süre içinde haklarını kullanabilir.

Hükmün görevsizlik nedeniyle redde uygulanacağı tartışmasızdır. Arabuluculuk ya da hakem heyetine başvuru dava şartının yokluğundan verilen ret kararları bakımından ise tartışma vardır: bu hallerin maddedeki “vaktinden önce açılmış olma” ya da “düzeltilebilecek bir yanlışlık” kapsamında değerlendirilebileceği savunulabilirse de, konu henüz yerleşik içtihada bağlanmamıştır. Altmış günlük süreye güvenmek yerine, dava şartı eksikliği fark edilir edilmez yeni davanın hazırlanması ve paralel icra takibiyle zamanaşımının kesilmesi güvenli yoldur.

5. Faiz ve temerrüt

Gecikme tazminatı alacağına faiz, kural olarak dava tarihinden itibaren yürütülür; davadan önce usulüne uygun bir ihtarla temerrüde düşürme varsa ihtarda gösterilen tutar için ihtar (tebliğ) tarihi esas alınır. Islahla artırılan kısım bakımından ise faiz başlangıcı ıslah tarihidir (Yargıtay 6. HD, 14.11.2023, E. 2022/4256, K. 2023/3843). HMK m. 109/4 uyarınca yapılan talep artırımında durumun ne olacağı ise ayrı bir sorundur; bu bölümün sonunda ele alınmıştır.

Faiz türü, talebe ve tarafların sıfatına bağlıdır. Talep edilmemişse hâkim kendiliğinden faize hükmedemez; talep edilmiş ancak karar verilmemişse HMK m. 305/A uyarınca hükmün tamamlanması yoluna gidilir. 6. Hukuk Dairesi, faiz talebi hakkında karar verilmeyen bir dosyada, bölge adliye mahkemesinin tavzih talebini reddetmesini bozma sebebi saymış ve hükmü HMK m. 370/2 uyarınca düzelterek onamıştır (Yargıtay 6. HD, 20.05.2026, E. 2025/3027, K. 2026/2197).

Yüklenicinin tacir olduğu ve alacağın onun ticari işletmesiyle ilgili bulunduğu hâllerde, TTK m. 19/2 uyarınca taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşme, kanunda aksine hüküm bulunmadıkça diğer taraf için de ticari iş sayılır; bu nedenle arsa sahibi, kendisi tacir olmasa dahi ticari işlere uygulanan avans faizini isteyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu ilkeyi güncel kararlarında istikrarla uygulamakta ve avans faizi talep edilmişken yasal faize hükmedilmesini bozma ya da düzelterek onama sebebi saymaktadır (Yargıtay 6. HD, 22.05.2025, E. 2024/2994, K. 2025/2155; 6. HD, 17.04.2024, E. 2022/4241, K. 2024/911). Aynı yönde kapatılan 23. Hukuk Dairesi uygulaması için bkz. Yargıtay 23. HD, 06.11.2017, E. 2015/9727, K. 2017/3085 (kararda “ticari faiz” ifadesi kullanılmıştır).

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 17.04.2024, E. 2022/4241, K. 2024/911

“… Davalı yüklenici şirket tüzel kişi tacir olup, 6102 sayılı TTK’nın 19/1. maddesinde bir tacirin borçlarının kural olarak ticari olacağı ve 2. maddesi gereğince de taraflardan biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmelerin, kanunda aksine hüküm yoksa, diğer taraf için de ticari iş sayılacağı düzenlemiştir. Ticari işin varlığı durumunda ve açıkça talep edilmesi halinde 3095 sayılı Kanun’un 2/2. maddesi gereğince alacağa ticari faiz hükmedilmesi gerekir. Davacı arsa sahibi dava dilekçesinde alacağının avans faizi ile birlikte tahsilini talep ettiğine göre, mahkemece kabul edilen alacağa avans faizi uygulanması gerekirken, yasal faiz uygulanması hatalı olmuş …”

Burada aranan ticari iştir, ticari dava değil. Ticari dava (TTK m. 4/1-a) her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olmayı gerektirir ve görevli mahkeme ile TTK m. 5/A arabuluculuk şartı bakımından önem taşır; arsa sahibi tacir değilse ticari dava yoktur. Avans faizi ise 3095 sayılı Kanun m. 2/II uyarınca “ticari işlerde” istenebildiğinden, işin yalnızca yüklenici bakımından ticari olması yeterlidir. Uygulamada yüklenicilerin “arsa sahibi tacir olmadığından avans faizi istenemez” savunması, bu iki kavramın karıştırılmasından kaynaklanmaktadır.

Avans faizinin istenemediği haller de bu çerçevede belirlenir: karşı taraf tacir değilse (Devlet, belediye ve TOKİ gibi kamu tüzel kişileri TTK m. 16/2 uyarınca tacir sayılmaz; Yargıtay 3. HD, 25.02.2021, E. 2020/4358, K. 2021/1966), iş yüklenicinin ticari işletmesiyle ilgili değilse ya da gerçek kişi tacir işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını karşı tarafa açıkça bildirmişse (TTK m. 19/1) ve avans faizi açıkça talep edilmemişse (HMK m. 26). 3095 sayılı Kanun m. 2/II uyarınca esas alınan oran, Merkez Bankası’nın önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli avanslar için uyguladığı orandır; bu oran 30 Haziran’da beş puan veya daha fazla değişmişse yılın ikinci yarısında yeni oran geçerli olur. Avans faizi, bu oran kanuni faiz oranından yüksekse uygulanır.

Kanuni faizde 7589 sayılı Kanun değişikliği

3095 sayılı Kanun m. 1 (Değişik: 16.07.2026 – 7589/10 md.)

11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa göre faiz ödenmesi gereken hallerde, miktarı sözleşme ile tespit edilmemişse bu ödeme yıllık, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden yapılır. Söz konusu reeskont oranı, 30 Haziran günü önceki yılın 31 Aralık günü uygulanan reeskont oranından beş puan veya daha çok farklı ise, yılın ikinci yarısında 30 Haziran günü belirlenen oranın yüzde sekseni geçerli olur.

7589 sayılı Kanun’un 26 ncı maddesi uyarınca bu değişiklik yayım tarihi olan 31.07.2026’da yürürlüğe girmiştir. Kanuni faiz artık idarece belirlenen sabit bir oran olmaktan çıkmış, Merkez Bankası reeskont oranına bağlanmıştır. Yasal temerrüt faizi de 3095 sayılı Kanun m. 2/I uyarınca bu orana göre işlediğinden, yasal faiz ile avans faizi arasındaki fark önemli ölçüde daralmıştır. Bu, avans faizi talebinin önemini azaltır ama ortadan kaldırmaz: avans oranı reeskont oranının yüzde sekseninin üzerinde kaldığı sürece ticari işlerde avans faizi arsa sahibinin lehinedir.

Pratik not: 7589 sayılı Kanun’da m. 10 için ayrı bir geçiş hükmü bulunmamaktadır. Temerrüt faizi süregelen bir borç olduğundan, yeni oranın 31.07.2026’dan sonraki dönemlere uygulanacağı düşünülmektedir; bu konuda henüz yerleşik içtihat oluşmamıştır. Dava dilekçesinde faizin türü açıkça belirtilerek “değişen oranlarda avans faizi” istenmesi, hem oran değişikliklerini hem de geçiş dönemini kendiliğinden karşılar.

Talep artırımında faiz başlangıcı: kanunun sustuğu nokta

HMK m. 109/4, artırılan kısım bakımından yalnızca zamanaşımını dava tarihine bağlamış, faiz başlangıcına değinmemiştir. Boşluk, değişiklik öncesi Yargıtay içtihadıyla doldurulacaktır ve bu içtihat iki ayrı görüş sunmaktadır.

Birinci görüş, mülga m. 107 kapsamındaki belirsiz alacak davasına ilişkindir. Hukuk Genel Kurulu, bu dava türünde alacağın tamamı için zamanaşımının dava tarihinde kesildiğini kabul etmiş ve aynı mantığı faize de taşımıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.10.2018, E. 2016/1070, K. 2018/1392

“… belirsiz alacak davasının Kanuna konuluş amacı ve davanın niteliği dikkate alındığında, dava tarihinden önce gerçekleşen bir temerrüt olgusunun bulunmadığı durumlarda belirsiz alacak davasında yargılama sonucunda miktarı tam ve kesin olarak belirlenen alacağın tümü için temerrüt, davanın açıldığı tarihte gerçekleşeceğinden faize de dava tarihinden itibaren hükmedilmesi gerekir ...”

İkinci görüş ise klasik kısmi dava–ıslah ilişkisine aittir: artırılan kısım bakımından faiz, ıslah tarihinden yürütülür. Bu bölümün başında anılan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında da gecikme tazminatının 50.000,00 TL’lik bölümüne dava, kalan 15.564,88 TL’lik bölümüne ıslah tarihinden faiz yürütülmesi gerektiğine hükmedilmiştir.

Yeni m. 109/4, zamanaşımı bakımından birinci görüşün sonucunu kısmi davaya taşımıştır. Aynı sonucun faiz bakımından da benimsenmesi gerektiği görüşü, İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 24.05.2019 tarihli kararının temel gerekçesine dayandırılabilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 24.05.2019, E. 2017/8, K. 2019/3

“… bu amaçla verilen bir ıslah dilekçesi dava dilekçesindeki istem ve ferilerini ortadan kaldırmayacak, sadece istenilen alacak rakamını değiştirecektir. Hal böyle olunca ıslahla artırılan tutar, yeni bir dava olmadığından, ilk dava dilekçesinde yer alan bütün unsurlar faiz istemi de dahil olmak üzere, ıslahla artırılan kısım için de uygulanabilir olmalıdır ...”

Buna karşı ileri sürülebilecek görüş de güçlüdür: temerrüt, TBK m. 117 uyarınca maddi hukuka ait bir kurumdur ve usul kanununda yapılan bir değişiklik onun doğum anını kendiliğinden öne çekmez; dava dilekçesiyle yalnızca bir kısım talep edilmişse, kalan kısım bakımından temerrüdün artırım dilekçesiyle gerçekleştiği savunulabilir. İçtihadı Birleştirme kararının sonuç kısmı da faizin başlangıç tarihine değil, dava dilekçesindeki faiz talebinin artırılan kısmı da kapsadığına ilişkindir. Karşı görüşü güçlendiren iki veri daha vardır. Birincisi, İçtihadı Birleştirme kararına dayanan karşı oy yazıları da yerleşik uygulamada dava açılmakla yalnızca dava dilekçesindeki miktar için temerrüdün gerçekleştiğinin kabul edildiğini belirtmektedir (Yargıtay 6. HD, 17.12.2025, E. 2025/3385, K. 2025/4375, karşı oy). İkincisi, Hukuk Genel Kurulu İçtihadı Birleştirme kararından sonra verdiği bir kararda, kısmi davada zamanaşımının yalnızca dava edilen miktar için kesildiğini ve artırılan kısım bakımından ıslah tarihine kadar işlediğini kabul etmiş; İçtihadı Birleştirme kararının gerekçesine dayanan aksi görüş Kurul görüşmelerinde ileri sürülmüş, ancak çoğunlukça benimsenmemiştir (Yargıtay HGK, 15.03.2022, E. 2019/238, K. 2022/319). Bu nedenle 7589 sayılı Kanun’un zamanaşımında getirdiği çözümün faize de uygulanacağını varsaymak risklidir; faiz başlangıcı bakımından en güvenli yol aşağıdaki pratik çözümdür.

Pratik çözüm: Tartışma kısmen davanın dışına çıkarılabilir. Dava açılmadan önce, gecikme tazminatını / kira alacağını açıkça konu edinen ve somut bir tutar içeren bir ihtarname ile yüklenici temerrüde düşürülürse, ihtarda belirtilen tutara kadar olan kısım için faiz ihtar (tebliğ) tarihinden işler. Bu, alacağın dava dilekçesinde istenen kısmı için de sonradan artırılan kısmı için de geçerlidir. İhtardaki tutarı aşan kısım için faiz başlangıcı dava veya artırım tarihidir. Tutar yazılmayan ya da kira alacağını konu edinmeyen ihtar temerrüt sonucu doğurmaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 02.10.2023, E. 2022/2643, K. 2023/3075

“… Söz konusu ihtarnamede, temerrüde düşürücü nitelikte açıkça bir bedel yazmadığı gibi kira alacakları da ihtarnameye konu edilmemiştir. Bu hali ile temerrüt söz konusu olmadığından dava ve ıslah tarihlerine göre faize hükmedilmesinde hukuka aykırı bir yan bulunmamaktadır ...”

6. Dava türü: kısmi dava ve talep artırımı

Rayiç kira bilirkişi incelemesiyle belirleneceğinden, alacağın miktarı dava açılırken çoğu kez tam olarak bilinemez. 31.07.2026 tarihine kadar uygulamada şu yollar izlenmekteydi: belirsiz alacak davası (HMK m. 107) ve kısmi dava (HMK m. 109). 7589 sayılı Kanun’la belirsiz alacak davası kaldırılmış, buna karşılık kısmi davaya bir defaya mahsus talep artırımı imkânı eklenmiştir (bkz. yukarıda X/4).

Seçim, zamanaşımı bakımından önemini korumaktadır. 31.07.2026 öncesinde açılmış kısmi davalarda artırılan kısım bakımından zamanaşımı ıslah tarihine kadar işlemeye devam eder; yukarıda anılan 6. Hukuk Dairesi kararında bu ayrım somut biçimde uygulanmış ve ıslahla artırılan kısmın bir bölümü zamanaşımına uğramıştır. Yeni rejimde bu risk, artırım hakkının süresinde kullanılması kaydıyla ortadan kalkar.

Yeni düzenlemenin gecikme tazminatı davaları bakımından kendine özgü bir güçlüğü vardır: talep artırımı bir defaya mahsustur. Gecikme tazminatı ise yargılama sürerken her ay yeniden doğar. Bu nedenle artırımın zamanlaması önem kazanır; erken kullanılan artırım hakkı, sonraki aylar için yeniden kullanılamaz. HMK m. 176/2 uyarınca ıslah da yalnızca bir kez mümkündür ve m. 109/4 artırımı ile ıslahın birlikte kullanılıp kullanılamayacağı henüz içtihatla netleşmemiştir. Güvenli yol, artırımı tahkikatın sonuna yakın bir tarihte ve bilirkişi raporundan sonra kullanmak, sonraki dönemler için ise ek dava açmaktır; bu hâlde her davada rayiç kiranın o dönem için yeniden belirlenmesi gerekir (bkz. yukarıda VI/4).

Tüketici mahkemesinin görevli olduğu dosyalarda kısmi davanın ek bir sınırı vardır: dava dilekçesinde gösterilen asgari miktar, dava tarihinde yürürlükte olan tüketici hakem heyeti parasal sınırının altında kalırsa dava, hakem heyetine başvuru dava şartının yokluğundan usulden reddedilir. Bu nedenle sembolik bir rakamla kısmi dava açmak, bu dosyalarda mümkün değildir (bkz. yukarıda IX/7).

Dilekçe tekniği bakımından son bir nokta: gecikme tazminatı çoğu kez eksik ve ayıplı iş bedeli, cezai şart gibi başka kalemlerle birlikte istenmektedir. Bu hâlde toplam bir rakam göstermek yeterli değildir; her bir alacak kalemi için ayrı ayrı miktar belirtilmelidir. Aksi hâlde mahkemenin HMK m. 31 uyarınca davayı aydınlatma görevi kapsamında açıklama istemesi gerekir ve yargılama uzar (Yargıtay 15. HD, 27.03.2019, E. 2018/4571, K. 2019/1369). Kısmi davada bu ayrıştırma ayrıca önemlidir: talep artırımının hangi kaleme yapıldığı, zamanaşımı ve faiz hesabını doğrudan etkiler.

7. Kanun yolu ve parasal sınırlar

6100 sayılı Kanun'un Ek m. 1 hükmü, 04.06.2025 tarihli ve 7550 sayılı Kanun'la değiştirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre m. 341, 362 ve 369'daki parasal sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır. Bu, uzun süren yargılamalarda dava açılırken açık olan kanun yolunun sonradan kapanmasını önlemektedir.

2026 yılı için geçerli sınırlar: ilk derece kararlarına karşı istinaf yoluna başvuru sınırı 50.000 TL, bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı temyiz sınırı 682.000 TL'dir. Sınırın altında kalan kararlar kesindir.

Kesinlik sınırının hesabında yalnızca dava konusu alacağın miktarı dikkate alınır; faiz, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti hesaba katılmaz. İhtiyari dava arkadaşlığında sınır, her dava arkadaşının davası için ayrı ayrı belirlenir. Bu kural, arsa sahiplerinin birlikte dava açtığı dosyalarda belirleyici olmaktadır: 6. Hukuk Dairesi, her bir davacı bakımından ıslahla artırılan değerin kesinlik sınırının altında kalması nedeniyle temyiz dilekçesini miktardan reddetmiştir (Yargıtay 6. HD, 22.05.2024, E. 2022/4904, K. 2024/1659).

7589 sayılı Kanun’un 25 inci maddesiyle HMK m. 362’ye eklenen üçüncü fıkra, bölge adliye mahkemesinin istinaf başvurusunu kısmen veya tamamen kabul ederek yeniden esas hakkında karar verdiği hâlleri ayrıca düzenlemektedir. Hüküm 31.07.2026’da yürürlüğe girmiştir (7589 sayılı Kanun m. 26/1-c).

6100 sayılı HMK m. 362/3 (Ek: 16.07.2026 – 7589/25 md.)

Bölge adliye mahkemesinin yaptığı inceleme sonucunda istinaf başvurusunun kısmen veya tamamen kabul edilerek yeniden esas hakkında verilen kararın kabul edilen ya da reddedilen kısmının, miktar veya değeri itibarıyla 341 inci maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen parasal sınırın üzerinde olması halinde temyiz edilebilir. Şu kadar ki; a) Miktar veya değeri itibarıyla birinci fıkrada belirtilen temyiz sınırının altında kalan bölge adliye mahkemesinin yeniden esas hakkında verdiği karar ile ilk derece mahkemesi kararı arasındaki farkın, miktar veya değeri itibarıyla 341 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen parasal sınırı geçmemesi halinde bu karara karşı temyiz yoluna başvurulamaz. b) Miktar veya değeri itibarıyla birinci fıkrada belirtilen temyiz sınırının altında kalan bölge adliye mahkemesinin yeniden esas hakkında verdiği kararın, sadece yargılama gideri veya vekâlet ücretine ilişkin olması halinde bu karara karşı temyiz yoluna başvurulamaz.

Gecikme tazminatı davalarında istinaf aşamasında sık görülen kaldırma ve yeniden esas hakkında karar verme hâllerinde, temyiz edilebilirlik artık yalnız toplam miktara göre değil, kabul veya ret edilen kısım ile iki karar arasındaki farka göre de denetlenmelidir.

8. İspat yükünün dağılımı

XI. Sıkça Sorulan Sorular

A. Kavram ve şartlar

1. Sözleşmemizde kira kaybına ilişkin hiçbir hüküm yok. Yine de isteyebilir miyim?

Evet. Gecikme tazminatının kaynağı sözleşme değil, TBK m. 125/I'dir. Sözleşmede hüküm bulunmasa dahi, teslimi gereken tarihten itibaren mahalli rayiç kira seviyesinde tazminat istenebilir.

2. Daireyi teslim alırken bir şerh koymadım. Hakkımı kaybettim mi?

Gecikme tazminatı bakımından hayır; bu talep için ihtirazi kayıt aranmaz. Ancak talebiniz sözleşmede kararlaştırılmış ifaya ekli cezai şart ise, TBK m. 179/II uyarınca ifayı çekincesiz kabul etmiş olmanız talebi düşürür. Bu nedenle nitelendirme belirleyicidir.

3. Yüklenici gecikmenin belediyeden kaynaklandığını söylüyor. Bu bir savunma mıdır?

Olabilir. Kusursuzluğu ispat yükü yüklenicidedir (TBK m. 118). İspatlanırsa mahkeme, gecikme süresinden indirim yapmak yerine teslim süresine ek süre ekler. İdari süreçlerin olağan gecikmeleri kural olarak kusursuzluk sayılmaz; olağandışı ve öngörülemez nitelikte olması aranır.

4. Sözleşmeyi feshedip aynı davada kira kaybı da isteyebilir miyim?

Geriye etkili fesih istiyorsanız hayır. Gecikme tazminatı, aynen ifayı bekleme seçeneğine bağlıdır; sözleşmenin geriye etkili feshiyle birlikte istenemez. Geriye etkili fesih ile gecikme tazminatı ancak terditli olarak ileri sürülebilir. İleriye etkili fesihte ise teslimi gereken tarihten fesih talebine kadar işlemiş gecikme tazminatı fesihle birlikte istenebilir.

B. Süre ve hesaplama

5. İskân alınmadı ama anahtarlar bende ve daireyi kullanıyorum. Tazminat işlemeye devam eder mi?

Hayır. Bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığınız, kiraya verdiğiniz veya sattığınız tarihte tazminat durur. Bu hususu ispat yükü yükleniciye aittir.

6. Sözleşmede aylık 5.000 TL gecikme bedeli yazıyor ama dairenin rayiç kirası çok daha yüksek. Aradaki farkı isteyebilir miyim?

Sözleşmedeki maktu bedel kural olarak değiştirilmeksizin uygulanır. Ancak gecikme uzun sürmüş ve maktu bedel rayiç kiranın çok altında kalmışsa, ödeme gecikme tazminatı niteliğindeyse ilk yıldan sonrası için rayiç kiraya göre hesap istenmesi savunulabilir (bkz. VI/2). Ödeme cezai şart niteliğindeyse aşan kısım ancak TBK m. 180/II uyarınca, yüklenicinin kusurunun ispatı koşuluyla istenebilir. Ayrıca sözleşmede iki kalemin de ayrı ayrı istenebileceği kararlaştırılmamışsa, cezanın tamamı ile zararın yalnızca cezayı aşan kısmına hükmedilir.

7. Birden fazla dairem var. Tek bir ortalama üzerinden hesap yapılabilir mi?

Hayır. Tazminat, her bağımsız bölüm için ayrı ayrı hesaplanır; hem rayiç kira hem de teslim tarihi bölümden bölüme değişebilir.

C. Kentsel dönüşüm

8. Bakanlıktan kira yardımı aldım. Yükleniciden ayrıca tazminat isteyebilir miyim?

Evet. İdarenin ödediği kira yardımı 6306 sayılı Kanun m. 5/1'e dayanan idari bir yardımdır; yüklenicinin sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz ve yüklenicinin borcundan mahsup edilmez.

9. Yüklenici bana sözleşme gereği aylık kira ödüyordu. Bu ödemeler tazminattan düşülür mü?

Yüklenicinin yaptığı ödemeler hükmedilecek alacaktan mahsup edilir. Ancak mahsubun kapsamı, ödemenin hangi borç için yapıldığına bağlıdır. Sözleşmedeki kira ödemesi taahhüdü kapsamında yapılan ödemeler o borcu sona erdirir; gecikme tazminatından düşülmesi için sözleşmede bu yönde açık bir hüküm bulunması gerekir.

10. Yüklenici işi bıraktı. Sözleşmeyi 6306 kapsamında feshettirirsek ödediği kira yardımlarını geri ister mi?

İsteyemez. 6306 sayılı Kanun m. 6/14'ün son cümlesi açıktır: fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

11. Kira yardımı başvurum belediyece reddedildi. Nereye başvurmalıyım?

İdare mahkemesine. 6306 sayılı Kanun m. 6/9 uyarınca, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılır.

D. Usul

12. Davamı hangi mahkemede açmalıyım?

Klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde asliye hukuk mahkemesinde. Taşınmazınız 6306 kapsamında riskli yapı ilan edilmiş ve bağımsız bölümünüz konut niteliğindeyse tüketici mahkemesinde.

13. Tüketici mahkemesi görevliyse doğrudan dava açabilir miyim?

Talebiniz 186.000 TL'nin (2026 yılı sınırı) altındaysa hayır. Önce tüketici hakem heyetine başvurmanız zorunludur. Bu sınırın üzerindeyse hakem heyetine başvuramazsınız; dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekir.

14. Hakem heyeti, alacağın sınırı aştığı gerekçesiyle başvurumu reddetti. Mahkemede kısmi dava açabilir miyim?

Evet, ancak başlangıçta sembolik olarak gösterilen miktar dava tarihindeki hakem heyeti sınırının altında olamaz; aksi halde dava hakem heyetine başvuru dava şartının yokluğundan usulden reddedilir. 2026 için bu taban 186.000 TL’dir. Dava tüketici mahkemesinde görüleceğinden, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması da zorunludur.

15. Arabulucuya başvurmayı unuttum, dava açtıktan sonra başvursam olur mu?

Olmaz. 6325 sayılı Kanun m. 18/A-2 emredicidir; eksiklik sonradan tamamlanamaz ve dava usulden reddedilir.

16. Alacağım ne zaman zamanaşımına uğrar?

Beş yıllık süreye tabidir. Baskın görüşe göre süre, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren her ay için ayrı ayrı işler; dolayısıyla dava tarihinden geriye beş yılı aşan dönemler zamanaşımına uğrar. 31.07.2026’dan önce açılmış davalarda ıslahla artırılan kısımda ıslah tarihi esas alınır; bu tarihten sonra açılan davalarda ise HMK m. 109/4 uyarınca artırılan kısım bakımından da dava tarihi esas alınır. Her hâlde teslimi beklerken periyodik kısmi dava veya icra takibiyle zamanaşımını kesmek gerekir.

17. Kararı istinaf veya temyiz edebilir miyim?

2026 yılı itibarıyla istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL'dir. Sınırlar, HMK Ek m. 1/2 uyarınca davanın açıldığı tarihe göre belirlenir. Birden fazla arsa sahibinin birlikte dava açtığı dosyalarda sınır, her davacı için ayrı ayrı hesaplanır. 31.07.2026’dan itibaren bölge adliye mahkemesinin kaldırma üzerine yeniden esas hakkında verdiği kararlarda HMK m. 362/3’teki özel kural da gözetilmelidir.

18. Sözleşmede “İstanbul mahkemeleri yetkilidir” yazıyor. Bu şart beni bağlar mı?

Tacir değilseniz bağlamaz. HMK m. 17 uyarınca yetki sözleşmesi yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir. Dava, genel hükümlere göre davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde; tüketici mahkemesi görevliyse ayrıca kendi yerleşim yerinizdeki tüketici mahkemesinde açılabilir.

XII. Uygulama Notları

Arsa sahibi bakımından

– Talep TBK m. 125/I doğrultusunda gecikme tazminatı olarak nitelendirilmeli. Sözleşmede geç teslime bağlanan ödeme varsa, bunun gecikme tazminatı mı ifaya ekli ceza mı olduğu saptanmalı.

– İskân alınmadığını, bağımsız bölümü kullanmadığınızı, kiraya vermediğinizi ve satmadığınızı destekleyen kayıtları baştan toplayın: abonelik kayıtları, adres kayıt sistemi verileri, yapı kullanma izin belgesi yazışmaları.

– Rayiç kira için dava öncesinde HMK m. 400 vd. uyarınca delil tespiti yaptırmak değerlendirilmeli; özellikle hakem heyeti yolunun işleyeceği dosyalarda keşif yapılamadığı için bu tespit belirleyici olur.

– Kentsel dönüşüm dosyalarında üç kalemi ayrı ayrı talep edilmeli: idarenin kira yardımı (idari yargı), yüklenicinin sözleşmesel kira taahhüdü ve gecikme tazminatı.

– Yüklenici tapu iptali ve tescil davası açtıysa, birlikte ifa kuralına dayanarak alacağınızın ödenmesi şartına bağlanmasını talep edin.

– Geriye etkili fesih ile gecikme tazminatı aynı anda değil, terditli olarak istenmeli. İleriye etkili fesihte ikisi birlikte istenebilir.

– Heyete başvurmadan önce alacağı hesaplayın. Alacak hakem heyeti sınırını aşıyorsa heyete başvurmayın: Yönetmelik m. 6/4 bu hâlde ancak aşan kısımdan feragat edilerek başvuruya izin vermekte ve aşan kısım için ikinci bir başvuruyu kapatmaktadır.

– Tüketici mahkemesinde kısmi dava açarken başlangıçta sembolik olarak gösterilen miktar, dava tarihinde yürürlükte olan hakem heyeti sınırının üzerinde tutulmalı; sınır her yıl yeniden değerleme oranında arttığından rakamı dava yılına göre güncellenmeli

– Cezai şart indirimi savunmasına karşı TTK m. 22’yi açıkça ileri sürün; tacir yüklenici TBK m. 182/III uyarınca indirim isteyemez.

– Bağımsız bölümü devrediyorsanız birikmiş gecikme tazminatını saklı tuttuğunuzu işlemde belirtin; devralan iseniz geçmiş dönem için satıcıdan yazılı temlik alın (TBK m. 184).

– Asliye hukukta derdest 6306 kaynaklı konut maliki dosyalarında görevsizliği beklemeden arabuluculuk sürecini başlatın; eksiklik, dosya tüketici mahkemesi esasına kaydedildikten sonra giderilemez.

– Parasal sınır sorununu aşmanın bir yolu da ilamsız icra takibi ve itirazın iptalidir (6502 m. 68/1’deki İİK çekincesi); alacağın likit sayılmaması nedeniyle icra inkâr tazminatının reddedilebileceğini hesaba katın.

– Yüklenici tacirse avans faizini dava dilekçesinde açıkça ve “değişen oranlarda” isteyin. Faiz türü talep edilmedikçe hâkim avans faizine hükmedemez. Talep artırım dilekçesinde de faiz talebini tekrarlayın.

– Yüksek bir cezai şarta dayanıyorsanız, kaydın ahlaka aykırılık nedeniyle bütünüyle geçersiz sayılması riskine karşı rayiç kira üzerinden gecikme tazminatını terditli olarak isteyin.

– Yüklenici payları üçüncü kişilere sattıysa geriye etkili fesih tapuyu kendiliğinden geri getirmez; ileriye etkili feshi ve birikmiş gecikme tazminatını korumayı değerlendirin.

– Sözleşmedeki yetki şartı tacir değilseniz HMK m. 17 uyarınca sizi bağlamaz.

– Yüklenicinin ağır kusuru (işi terk, hiç başlamama) varsa, beş yılı aşan dönemler için TBK m. 147/6 istisnasına dayanarak on yıllık süreyi ikincil olarak ileri sürün.

Ek: Atıf Yapılan Mevzuat ve Kararlar

1. Mevzuat

2. Yargı Kararları

Yazarın Notu

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş niteliğinde değildir. Makale içeriği, ilgili oldukları somut olayların özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Mevzuat veya yargı uygulaması değişebileceğinden, somut uyuşmazlıklarda güncel durumun teyidi ve hak kaybına uğramamak için konu hakkında mutlaka avukata danışılması gerekmektedir.

Yasal Uyarı

Bu makalenin ve içeriğinin hiçbir bölümü, yazarı Avukat Alptuğ Akyıldız'ın izni olmaksızın kopyalanamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. Bu konuda yazarın bütün yasal hakları saklıdır.