Kamulaştırmasız El Atmadan Kaynaklanan Tazminat Davası

I. Giriş ve Kavram

1. Kavramın Tanımı

Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma yetkisine sahip bir idarenin Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun öngördüğü usulü işletmeden ve taşınmazın gerçek karşılığını ödemeksizin özel mülkiyetteki bir taşınmazı fiilen kamu hizmetine özgülemesi ya da malikin onu kullanamayacağı hale getirmesidir. Kavram kanunda tanımlanmamış, içeriği yetmiş yılı aşan bir içtihat birikimiyle oluşmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun en güncel tanımı şöyledir:

Yargıtay HGK, 10.06.2026, 2025/749 E. 2026/360 K.

“… Kamulaştırmasız el atma müessesesi, kamulaştırma yetkisi bulunan bir idari makamın Anayasa'ya ve kanunlara uygun işlemleri oluşturmaksızın bir kişinin malına kalıcı olarak el koyması ve onun üzerinde bir yapı ya da tesis yapması yahut o taşınmazı bir hizmete özgülemesi suretiyle mal sahibinin taşınmazı dilediği gibi kullanmasına engel olması halidir…Gerek kamulaştırmanın gerekse kamulaştırmasız el atmanın konusu sadece özel mülkiyette bulunan taşınmaz mallardır ...”

Tanım üç unsuru bir arada içerir: El atanın kamulaştırma yetkisi bulunan bir idare olması, usulüne uygun ve tamamlanmış bir kamulaştırmanın bulunmaması ve malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerinin kalıcı biçimde engellenmesi. Kamu yararı amacı ve özel mülkiyetteki taşınmaz konusu bakımından kurum kamulaştırmaya benzer, ancak ayrıldığı nokta yöntemin hukuka aykırılığıdır. Bu nedenle Anayasa Mahkemesi, kamulaştırmasız el atmayı kamulaştırmanın yerine geçebilecek bir yol olarak değil, Anayasa’ya açıkça aykırı bir müdahale olarak nitelendirmektedir.

2. Kaynağı: 1956 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararları

Ne 6830 sayılı İstimlak Kanunu ne de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilk metni, kamulaştırma yapılmadan taşınmazına el konulan kişinin hangi davaları açabileceğini düzenlemişti. Bu boşluk, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun aynı gün verdiği iki kararla doldurulmuştur. Yargıtay bugün de bu davaların yasal kaynağını söz konusu kararlara dayandırmaktadır.

Yargıtay İBBGK, 16.05.1956, 1956/1 E. 1956/6 K.

“… Kamu tüzel kişiliği tarafından istimlak edilmeksizin taşınmaz malı yola çevrilen (kalbedilen) kimsenin, el atmanın önlenmesi davasını açmaya hakkı vardır. Ancak dilerse mülkiyetin devri karşılığı taşınmaz malın bedelini o kamu tüzel kişiliğinden dava edebilir. İstiyebileceği bedel taşınmazın dava tarihindeki bedelidir ...”

Aynı tarihli 1954/1 E. 1956/7 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ise bedel davasında zamanaşımının söz konusu olamayacağını ve eski Borçlar Kanunu’nun 66. maddesinin uygulanmayacağını hüküm altına almıştır. Böylece kurumun üç temel kuralı doğmuştur. Malikin seçimlik hakkı (el atmanın önlenmesi ya da bedel), bedelin dava tarihindeki değer olması ve bedel davasının zamanaşımına tabi olmaması.

3. Kamulaştırmasız El Atmanın Görünümleri

Uygulamada kamulaştırmasız el atma dört ana görünümde ortaya çıkar. Her birinin dava şartı, görevli yargı yeri ve harç rejimi farklılaşabildiğinden el atmanın türü dava açılmadan önce doğru belirlenmelidir:

• Fiili el atma: Yol, okul, park, kanal, baraj, karakol gibi bir tesis yapılarak taşınmazın tamamen veya kısmen kullanılması.
• Yer altı ve havai el atma: Boru hattı, kanalizasyon, tünel veya enerji nakil hattı geçirilmesi. Çoğu kez mülkiyet bedeli değil irtifak karşılığı doğurur.
• Kamulaştırması tamamlanmamış veya usulsüz kamulaştırmaya dayanan el koyma: Kamulaştırma kararının malike usulüne uygun tebliğ edilmemesi, bedelin ödenmemesi ya da işlemin hiç tamamlanmaması.
• Hukuki el atma: Taşınmaza fiilen dokunulmadan, uygulama imar planında kamu hizmet alanına ayrılması ve makul sürede kamulaştırılmaması nedeniyle malikin tasarruf yetkisinin süresiz kısıtlanması.

Türün yanında el atmanın tarihi de belirleyicidir. El atmanın 09.10.1956 öncesinde, 09.10.1956–04.11.1983 arasında veya 04.11.1983 sonrasında gerçekleşmesi dava şartını, bedelin hesap yöntemini, harç tutarını ve hatta talebin dinlenip dinlenmeyeceğini bütünüyle değiştirir.

II. Kanuni Çerçeve: Anayasa, TMK m.683, 2942 Sayılı Kanun ve İmar Kanunu

1. Anayasal Güvence: m.35 ve m.46

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası — Mülkiyet hakkı (m.35) ve Kamulaştırma (m.46/1, 2, 4)

m.35: Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

m.46/1: Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.

m.46/2: Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

m.46/4: İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.

Anayasa Mahkemesi, kamulaştırma tamamlanmadan veya hiç yapılmadan gerçekleşen müdahalelerde de 35. ve 46. maddelerdeki güvencelerin dikkate alınması gerektiğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Son yıllarda harç, faiz ve tescil konularında verilen iptal kararlarının ortak paydası budur. İdarenin Anayasa’ya açıkça aykırı eyleminin sonuçlarına, taşınmazı elinden alınan malik katlanmamalıdır.

Anayasa Mahkemesi, 08.09.2022, E.2022/61, K.2022/101 (§ 41)

“… Bu itibarla idarenin Anayasa’da belirlenen usul ve esasların tümüyle dışına çıkarak taşınmazına fiilen el attığı kişi, taşınmazın bedelini idareden tahsil edebilmek için açmak zorunda kaldığı davada durumunu daha da ağırlaştıran yükümlülüklerle karşılaşmamalıdır ...”

2. Türk Medeni Kanunu m.683

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — Madde 683 (Mülkiyet hakkının içeriği)

Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

Malikin el atmanın önlenmesi istemi doğrudan bu maddeye, bedel istemi ise 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıyla kurulan “mülkiyetin bedele çevrilmesi” yoluna dayanır. Bedel davası açıldığında malik, dava tarihi itibarıyla mülkiyetin idareye devrine razı olmuş sayılır.

3. 2942 Sayılı Kanun’daki Dağınık Düzenlemeler

2942 sayılı Kanun’da kamulaştırmasız el atmayı bütünüyle düzenleyen bir bölüm yoktur. Hükümler, büyük ölçüde Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararlarına verilen yasama tepkileri olarak ek ve geçici maddelere dağılmıştır. Uygulamada önem taşıyan hükümler şunlardır:

4. İmar Kanunu m.10 ve m.13

3194 sayılı İmar Kanunu — Madde 10 (İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali)

Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. (...) Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.

İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli ve 2010/5-662 E. 2010/651 K. sayılı kararında isabetle belirtildiği üzere, belediyelerin imar programı yapma yükümlülüğünü hiç yerine getirmemelerinin müeyyidesi İmar Kanunu’nda öngörülmemiştir. İmar Kanunu’nun ilk metnindeki 13. maddenin birinci ve üçüncü fıkraları (umumi hizmet alanlarında inşaat yasağı ile beş yıl sonra plan değişikliği imkanı) Anayasa Mahkemesi’nin 29.12.1999 tarihli ve E.1999/33, K.1999/51 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.

13. madde, 04.07.2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunla baştan düzenlenmiştir. Buna göre düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda kalan özel mülkiyetteki taşınmazlar öncelikle 18. madde uygulamasıyla; 05.12.2024 tarihli ve 7534 sayılı Kanunla eklenen bentlere göre tescil harici, belediye veya Hazine alanlarından karşılanarak ya da imar hakkı aktarımıyla; bunlar mümkün değilse 2942 sayılı Kanun kapsamında trampa veya satın alma yoluyla kamu mülkiyetine geçirilir. Yapı yapılması hiçbir şekilde mümkün olmayan alanlar için ise kesin bir süre öngörülmüştür:

3194 sayılı İmar Kanunu — Madde 13 (7181 sayılı Kanunla değişik), ilgili fıkra

İlgili mevzuat uyarınca hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda muvakkat da olsa yapı yapılmasına izin verilmez. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilir. Bu alanlarda beş yıllık imar programı süresi içinde, bu madde hükümlerine göre işlem tesis edilerek parsel, kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre en fazla bir yıl uzatılabilir.

Bu yükümlülük, 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesindeki beş yıllık süreyle birlikte, hukuki el atmanın makul süre ölçütünü kanuni bir zemine oturtmaktadır.

III. Hukuki Nitelik

1. Haksız Fiil ve Fiili Yol

Yargıtay, kamulaştırmasız el atmayı idarenin hukuka aykırı bir eylemi olarak görür. Hukuk Genel Kurulu, 1959 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesine dayanarak davanın niteliğini şöyle açıklamaktadır:

Yargıtay HGK, 15.12.2010, 2010/5-662 E. 2010/651 K.

“… Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, ferdin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumdadır. Bu bakımdan dava, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır ….”

Anayasa Mahkemesi aynı sonuca, idare hukukundaki “fiili yol” kavramıyla ulaşır. Bu nitelendirmenin pratik sonucu görev bakımındandır. İdari bir işleme dayanmayan, ağır hukuka aykırılık içeren eylem idari eylem olmaktan çıkar ve uyuşmazlık adli yargıda çözülür.

Anayasa Mahkemesi, 13.11.2014, E.2013/95, K.2014/176

“… Türk hukukunda “fiili yol”un en karakteristik örneği, “kamulaştırmasız el atma”lardır. Kamulaştırmasız el atma, idarenin, bir kişiye ait taşınmazı bilerek veya bilmeyerek kamulaştırmaya ilişkin usul ve kurallarına uymaksızın ve bir bedel ödemeksizin işgal ederek kamu hizmetine tahsis etmesi şeklinde tanımlanmaktadır ...”

2. Mülkiyet Hakkının Zamanaşımına Uğramazlığı

Bedel davasının zamanaşımına tabi olmaması 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararından beri yerleşik bir kuraldır. 2942 sayılı Kanun’un 38. maddesi bu kuralı yirmi yıllık hak düşürücü süreyle ortadan kaldırmak istemiş, ancak hüküm Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. İptal kararının gerekçesi, kurumun hukuki niteliğini de özetler:

Anayasa Mahkemesi, 10.04.2003, E.2002/112, K.2003/33

“… Yirmi yıllık hak düşürücü sürenin geçmesiyle taşınmaz malikinin her türlü dava açma hakkının engellenmesi ve taşınmazın hiçbir karşılık ödenmeden idareye geçmesi, mülkiyet hakkının sınırlanmasını aşan, hakkın özünü zedeleyen bir durumdur ...”

Aynı kararda Anayasa Mahkemesi, hukukun genel ilkelerinden birinin mülkiyet hakkının “zamanötesi” niteliği olduğunu, hak sahiplerinin haklarını yirmi yıl kullanmamasının taşınmazla aralarındaki hukuki ilişkinin sona erdiği anlamına gelmeyeceğini vurgulamıştır. Bu kural bugün de geçerlidir, ancak iki istisnası vardır: Birincisi 09.10.1956 öncesi tahsisler (Geçici m.20), ikincisi 1956–1983 döneminde uzlaşmazlık tutanağından sonraki üç aylık dava süresidir (Geçici m.6/6).

3. Malikin Seçimlik Hakları

Malik, el atmaya karşı iki yoldan birini seçebilir. Mülkiyetini koruyarak el atmanın önlenmesini istemek ya da fiili duruma razı olarak mülkiyetin bedele çevrilmesini talep etmek. Fiili el atmalarda malik, hangi yolu seçerse seçsin, el atma nedeniyle yoksun kaldığı kullanımın karşılığı olarak geçmiş dönem için ecrimisil de isteyebilir (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2026/3647 E. 2026/8131 K.). Bu imkanın el atmanın tarihine ve türüne göre sınırları ecrimisil başlığında açıklanmıştır. Hukuk Genel Kurulu bu tercihi şöyle ifade eder:

Yargıtay HGK, 10.06.2026, 2025/749 E. 2026/360 K.

“… Kamulaştırmasız el atma müessesesi mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip olmakla birlikte, çağdaş bir yaklaşımla ve sosyal devlet ilkesi gereği olarak uygulamada, taşınmaz malikine, dava yoluyla mülkiyetin bedele çevrilmesi ya da idarenin hakkın özünü zedeleyen el koyma eylemine son verilmesi yolu açılmıştır ...”

Bedel yolunun seçilmesinin iki önemli sonucu vardır: Değer dava tarihine göre belirlenir ve malik, dava tarihinden sonraki dönem için artık ecrimisil isteyemez. Bu dönemin karşılığı bedele işletilecek faizdir. 1956–1983 dönemine ilişkin 5999 sayılı Kanun metnindeki “malik tarafından sadece tazminat davası açılabilir” ifadesinde yer alan “sadece” sözcüğü Anayasa Mahkemesi’nin 01.11.2012 tarihli ve E.2010/83, K.2012/169 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. 6487 sayılı Kanunla değişik bugünkü metin de “mülkiyet hakkından doğan talepler”den söz etmektedir. Yargıtay bu ifadeden hareketle, bu dönemdeki el atmalarda uzlaşma dava şartını ecrimisil talebi bakımından da aramaktadır (Yargıtay 5. HD, 27.09.2022, 2021/13821 E. 2022/12832 K.).

IV. Mevzuatın Tarihsel Gelişimi (1956–2026)

1. 09.10.1956 Öncesi: 221 Sayılı Kanun, İptali ve Geçici 20. Madde

6830 sayılı İstimlak Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 09.10.1956 tarihinden önce kamulaştırma yapılmadan kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar için 05.01.1961 tarihli ve 221 sayılı Kanun özel bir tasfiye rejimi kurmuştu. Buna göre bu taşınmazlar tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılıyor, malik yalnızca fiili tahsis tarihindeki rayiç üzerinden bedel isteyebiliyor, bedel davası iki yıllık hak düşürücü süreye bağlanıyor ve el atmanın önlenmesi davası dinlenmiyordu.

Anayasa Mahkemesi 21.04.2022 tarihli kararıyla 221 sayılı Kanun’un 1. maddesini Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiş, uygulama imkanı kalmayan 2–9. maddelerini de 6216 sayılı Kanun’un 43/4. maddesi gereğince iptal etmiş; böylece Kanun’un tamamı iptal edilmiştir. Karar 04.08.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmış ve iptal hükmü dokuz ay sonra yürürlüğe girmiştir.

Anayasa Mahkemesi, 21.04.2022, E.2021/19 K.2022/46

“… Bu itibarla anılan anayasal öğeleri dikkate almayan, bu çerçevede kamulaştırmada kamu yararının bulunup bulunmadığının yargısal olarak denetlenmesine imkan tanımayan, gerçek karşılık ve yukarıda belirtilen diğer anayasal ölçütleri karşılamayan kural, Anayasa’nın 13. maddesinde belirtilen, sınırlamanın Anayasa’nın sözüne aykırı olamayacağı hükmüne aykırılık teşkil etmektedir ...”

Yasa koyucu bu iptalden yaklaşık dört yıl sonra 02.07.2026 tarihli ve 7588 sayılı Kanun’un 8. maddesiyle 2942 sayılı Kanun’a Geçici 20. maddeyi eklemiştir:

2942 sayılı Kanun — Geçici Madde 20 (Ek: 2/7/2026-7588/8 md.)

Mülga 6830 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 8/10/1956 tarihine kadar, kamulaştırma işlemlerine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olan taşınmazlar, ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır.

Taşınmazda kamu hizmetinin nitelik ve amacına uygun şekilde tesis veya yapının inşa edilmiş olması, bu Kanunun uygulanması bakımından fiilen tahsis kabul edilir.

Birinci fıkrada yazılı taşınmazlardan tapuda kayıtlı olanların kayıt sahipleri veya mirasçıları; tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların zilyetleri ya da mirasçıları tahsis tarihi itibarıyla zilyetlikle iktisap şartlarının gerçekleşmiş ve fiili tahsis tarihinden itibaren on yıl geçmemiş olması koşuluyla, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 221 sayılı Kanunun belirlediği süre içinde sadece taşınmazın fiili tahsis tarihindeki rayiç bedelini isteyebilir.

Bu madde kapsamındaki taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihine kadar açılmış ve kanun yolu incelemesinde olanlar dahil görülmekte olan bedel davalarında bu madde hükümleri uygulanır.

Birinci fıkraya göre kamulaştırılmış sayılan taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihinden sonra bu taşınmazlara bağlı olarak bedel dahil ileri sürülen talepler kabul edilmez. Bu hüküm, 12/1/1963 tarihinden sonra açılmış ve kanun yolu incelemesinde olanlar dahil görülmekte olan davalar hakkında da uygulanır.

Bu madde kapsamında açılan ve görülmekte olan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri maktu olarak belirlenir. (...)

Hükmün sonucu açıktır: 6830 sayılı Kanun öncesinde fiilen kamu hizmetine tahsis edilen taşınmazlar için 12.01.1963 tarihinden sonra ileri sürülen hiçbir talep, görülmekte olan davalar dahil, dinlenmeyecektir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, Geçici 20. madde yürürlüğe girmeden önce de el atmanın 09.10.1956 tarihinden önce gerçekleştiğinin tespiti halinde davanın reddi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 5. HD, 25.06.2025, 2023/7380 E. 2025/9708 K.). Geçici 20. madde sınır tarihi “08/10/1956 tarihine kadar” şeklinde ifade ederken Geçici 6. madde “9/10/1956 tarihi ile” başlayan dönemi düzenlemektedir. Anayasa Mahkemesi de 6830 sayılı Kanun’un yürürlük tarihini 09.10.1956 olarak kabul etmiştir (AYM 21.04.2022, E.2021/19, K.2022/46, § 14). İki hüküm birlikte okunduğunda bu tarihten önceki tahsisler Geçici 20. madde, bu tarih ve sonrasındaki el atmalar Geçici 6. madde kapsamındadır. Okumakta olduğunuz makalede bu nedenle “09.10.1956 öncesi” ifadesi kullanılmıştır.

Değerlendirme: Geçici 20. madde, Anayasa Mahkemesi’nin 2022’de iptal ettiği 221 sayılı Kanun’un 1., 2., 3., 4., 6. ve 7. maddelerinin içeriğini büyük ölçüde yeniden üretmektedir. İptal kararında aranan unsurlar (kamu yararının yargısal denetimi, gerçek karşılık, gecikmeyi telafi eden bir mekanizma) yeni metinde de bulunmadığından, hükmün aynı ölçütler karşısında Anayasa’ya uygunluğu tartışmaya açıktır. Bu kapsama giren derdest davalarda Anayasa’nın 152. maddesi uyarınca Anayasa’ya aykırılık itirazında bulunulması değerlendirilmelidir.

2. 2942 Sayılı Kanun m. 38: Yirmi Yıllık Hak Düşürücü Süre

2942 sayılı Kanun — Madde 38 (ilk metin; AYM 10.04.2003 T. E.2002/112, K.2003/33 ile iptal)

Kamulaştırma yapılmış, ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamış iken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz malın malik, zilyed veya mirasçılarının bu taşınmaz mal ile ilgili her türlü dava hakkı yirmi yıl geçmekle düşer. Bu süre taşınmaz mala elkoyma tarihinden başlar.

Anayasa’nın geçici 15. maddesi nedeniyle uzun süre denetlenemeyen hüküm, 2001 Anayasa değişikliklerinden sonra itiraz yoluyla Anayasa Mahkemesine taşınmış ve 10.04.2003 tarihinde iptal edilmiştir. İptalden sonra iki görüş ortaya çıkmıştır: iptal geriye yürümeyeceğinden 04.11.2003 tarihine kadar yirmi yılı dolan el atmalarda dava açılamayacağı görüşü ile hak düşürücü süre ortadan kalktığı için her zaman dava açılabileceği görüşü. Anayasa Mahkemesi 13.11.2014 tarihli ve 2013/95 E. 2014/176 K. sayılı kararında 5999 sayılı Kanun’un bu içtihat ayrılığını gidermek amacıyla çıkarıldığını açıklamıştır.

3. 5999 ve 6111 Sayılı Kanunlar (2010–2012)

18.06.2010 tarihli 5999 sayılı Kanun, 2942 sayılı Kanun’a Geçici 6. maddeyi ekleyerek 09.10.1956–04.11.1983 arasındaki fiili el koymalar için uzlaşmaya dayalı özel bir tasfiye rejimi getirmiştir. Kanun koyucu 04.11.2003 tarihinden geriye doğru yirmi yıl içindeki el atmalarda dava açılmasının önünde engel bulunmadığı gerekçesiyle maddenin kapsamını 04.11.1983 öncesiyle sınırlamıştır.

13.02.2011 tarihli ve 6111 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ise Geçici 6. maddenin, 04.11.1983 sonrasındaki el koymalara da on beş yıl süreyle uygulanmasını öngörmüştür. Anayasa Mahkemesi bu genişleme ile birlikte aynı kararda Geçici 6. maddenin “sadece tazminat davası açılabilir” ifadesindeki “sadece” sözcüğünü de iptal etmiş; buna karşılık el koyma tarihindeki niteliklerin esas alınması, uzlaşmazlık sonrası üç aylık dava süresi, bütçe payı ve haciz yasağı kurallarını Anayasa’ya aykırı bulmamıştır.

Anayasa Mahkemesi, 01.11.2012, E.2010/83 K.2012/169

“… Geçmişe yönelik bazı mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla çıkarılan ve istisnai nitelik taşıyan Geçici 6. maddedeki malik aleyhine hükümlerin geleceğe yönelik olarak uygulanması halinde kamulaştırma için Anayasa ve Kanun'da öngörülen bütün güvenceler etkisiz kalabilecektir…Bir hukuk devletinde kanunların hukuka aykırı uygulamaları teşvik etmesi kabul edilemez ...”

4. 6487 Sayılı Kanunla Yeniden Düzenleme ve 2014 İptalleri

24.05.2013 tarihli ve 6487 sayılı Kanun, Kamulaştırma Kanunu’nun Geçici 6. maddesini baştan yazmıştır. Yeni metin uzlaşmayı dava şartı yapmış, on ikinci fıkrasıyla 2981 sayılı Kanun uygulamalarında bedele dönüştürülen hisseleri ve on üçüncü fıkrasıyla da 04.11.1983–11.06.2013 arasındaki el atmaları maddenin bazı malik aleyhine hükümlerine bağlamıştır. Onuncu fıkranın üçüncü cümlesi ise imar planlarıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar için idari yargı yolunu göstermiştir. Aynı Kanun’la eklenen Geçici 7. madde, mülga 16–17. maddeler uyarınca mahkeme kararıyla idare adına tescil edilen taşınmazlarda tebligat ve kamulaştırma işlemlerini tamamlanmış sayıyordu.

Anayasa Mahkemesi 13.11.2014 tarihli kararıyla Geçici 6. maddenin on ikinci ve on üçüncü fıkralarını ve Geçici 7. maddeyi (altı ay ertelemeli olarak) iptal etmiştir. Buna karşılık uzlaşmanın dava şartı olması, el koyma tarihindeki niteliklerin esas alınması, taksitli ödeme, bütçe payı, maktu harç ve vekalet ücreti ile haciz yasağı kuralları Anayasa’ya uygun bulunmuştur. On üçüncü fıkranın iptal gerekçesi 1983 sonrası el atmalar bakımından bugün de temel referanstır:

Anayasa Mahkemesi, 13.11.2014, E.2013/95 K.2014/176

“… o dönemle sınırlı olarak makul karşılanabilen bu istisnai hükümlerin sonraki dönemlere de uygulanması öngörülerek olağanlaştırılması, hukuk güvenliğini zedelemekte ve Anayasa'nın 35. maddesinde güvenceye bağlanan mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurmaktadır ...”

Geçici 7. maddenin iptal gerekçesi de önemlidir. Mahkeme, Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre geçersiz tebligata dayanan tescillerin yolsuz olduğunu ve idarenin el koymasının fiili el atma hükmünde sayıldığını, bu durumda malikin herhangi bir süreye bağlı olmaksızın tazminat davası açabileceğini tespit etmiş; bu yolu kapatan düzenlemeyi hak arama özgürlüğü ve mülkiyet hakkıyla bağdaşmaz bulmuştur.

5. 6745 Sayılı Kanun: Ek 1. Madde ve Hukuki El Atma (2016–2018)

20.08.2016 tarihli ve 6745 sayılı Kanun, 2942 sayılı Kanun’un Geçici 6. maddesinin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesini yürürlükten kaldırmış ve hukuki el atmayı Ek 1. madde ile ayrıca düzenlemiştir. Ek 1. maddenin birinci cümlesi, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ayrılan taşınmazlar için planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya uygulaması yapılmasını, taşınmazın kamulaştırılmasını ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğini öngörür. İkinci cümle ise bu süre geçtiğinde malikin uzlaşma sürecini ve İmar Kanunu’ndaki idari başvuruları tamamladıktan sonra idari yargıda dava açabileceğini düzenlemişti.

6745 sayılı Kanun ayrıca 2942 sayılı Kanun’a Geçici 11. maddeyi eklemiştir. Bu maddeye göre Ek 1. maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından beş yıllık süre, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yeniden başlayacaktı. Anayasa Mahkemesi 28.03.2018 tarihli ve E.2016/196, K.2018/34 sayılı kararıyla (RG 25.05.2018) Geçici 11. maddenin birinci fıkrasını Anayasa’nın 13. ve 35. maddelerine aykırı bularak, uygulanma imkanı kalmayan ikinci fıkrasını da 6216 sayılı Kanun’un 43/4. maddesi gereğince iptal etmiştir. Mahkemeye göre kural, yürürlük tarihinden önceki kısıtlılık sürelerinin dikkate alınmaması sonucunu doğurmakta, malike aşırı bir külfet yüklemekte ve kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki adil dengeyi malik aleyhine bozmaktadır.

Anayasa Mahkemesi ayrıca 20.12.2018 tarihli ve E.2016/181, K.2018/111 sayılı kararıyla (RG 05.04.2019) Ek 1. maddenin idari yargıya ilişkin ikinci cümlesini ve ikinci, üçüncü, dördüncü fıkralarını iptal etmiştir. Mahkemenin 2025 tarihli kararında özetlendiği üzere iptal gerekçesi, bu düzenlemenin idarelerin özel mülkiyete kamulaştırmasız el atma yoluyla müdahalesini sürekli hale getirecek nitelikte olması ve idarelere Anayasa’daki ilkelere aykırı biçimde taşınmaz edinme imkanı tanımasıdır. Bu iptalden sonra Yargıtay, hukuki el atma davalarını yeniden adli yargıda görmeye başlamıştır.

6. 2019–2022 Değişiklikleri: Ek m.3, Geçici m.16, Ek m.4 ve Geçici m.19

• 7201 sayılı Kanun (21.12.2019 T. - RG 24.12.2019; 11.02.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu ile karıştırılmamalıdır): 2942 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesi ile mülga 6830 sayılı Kanun’un ve 2942 sayılı Kanun’un mülga 16–17. maddeleri uyarınca idare adına tescil edilen, ancak bedeli hak sahiplerine ödenmeyen taşınmazlarda değerin tescil tarihine göre belirlenip Yİ-ÜFE ile güncellenmesi öngörülmüş; Geçici 15. madde ile bu hükmün derdest davalara uygulanması istenmiştir. Aynı Kanun’la eklenen Ek 2. madde sonucunda, mülga Arsa Ofisi kamulaştırmalarından doğan davalarda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yasal hasım haline gelmiştir (Yargıtay 5. HD, 16.01.2025, 2024/6750 E. 2025/697 K. kararında aktarıldığı üzere).
• 7327 sayılı Kanun (09.06.2021 T. - RG 19.06.2021): Ek 3. maddeye, eksik veya hatalı kamulaştırma işlemlerine rağmen idare adına tescil edilen taşınmazları da kapsayan bir cümle eklenmiş (Geçici 17. madde ile derdest davalara da uygulanması öngörülmüş); Geçici 16. madde ile 04.11.1983 sonrası el atmalara ilişkin bedel ve tazminat kararlarının kesinleşmeden yerine getirilemeyeceği düzenlenmiştir. Geçici 16. madde AYM’nin 30.06.2022 tarihli ve E.2021/127, K.2022/85 sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
• 7421 sayılı Kanun (16.11.2022 T. - RG 26.11.2022): Ek 1. maddeye hukuki el atma davalarının adli yargıda görüleceğine ilişkin cümle eklenmiş; Ek 3. maddeye, bedel bankaya yatırılıp hak sahibine ödenmişse eksik işlemlerin ödeme tarihi itibarıyla kesinleşmiş sayılacağına dair ikinci fıkra eklenmiş (Geçici 18. madde); 30 günlük ödeme ve maktu harç öngören Ek 4. madde ile 04.11.1983–28.07.2021 arası el atmalar için bütçe payı ve taksit sistemi getiren Geçici 19. madde ihdas edilmiştir.
• AYM, 04.05.2023, E.2019/93, K.2023/87 (RG 28.07.2023): Ek 3. maddedeki “dava tarihi itibarıyla” ibaresi ile Geçici 15. maddenin ikinci fıkrasındaki “ek 3. madde hükmü uygulanarak” ibaresi iptal edilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu iptal sonrasında 7201 sayılı Kanun’dan önce açılmış davalarda değerin dava tarihine göre belirlenmesi gerektiğini oyçokluğuyla kabul etmiştir (Yargıtay 5. HD, 16.01.2025, 2024/6750 E. 2025/697 K.).

7. 2023–2026: Faiz, Harç, Görev ve Geçici m.20

Son birkaç yıldaki gelişmeler, kamulaştırmasız el atma davasının mali sonuçlarını ve yargı yolunu doğrudan etkilemiştir:

• Harç: Anayasa Mahkemesi’nin 08.09.2022 tarihli ve E.2022/61, K.2022/101 sayılı kararı ile Harçlar Kanunu’nun 28/1-(a) maddesinin birinci cümlesi ve 32. maddesinin birinci cümlesi, “davalısı harçtan muaf olan kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları” yönünden iptal edilmiştir.
• Faiz: Anayasa Mahkemesi’nin 05.04.2023 tarihli ve E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla (RG 01.08.2023) 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinin dokuzuncu fıkrası iptal edilmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu iptal kararını önce yalnızca 01.08.2023 tarihinden sonra açılan davalarda uygulamış; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise kamulaştırma bedelinin tespiti davalarına ilişkin 08.04.2026 tarihli ve 2025/114 E. 2026/226 K. sayılı kararıyla iptal kararının kesinleşmemiş tüm davalarda uygulanacağını ve bedele dava tarihinden karar tarihine kadar Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işletileceğini kabul etmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de bu karardan sonra, 01.08.2023 tarihinden önce açılmış el atma davalarında, davacının talebi bulunması halinde en yüksek faize hükmetmektedir (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2026/3647 E. 2026/8131 K.; Yargıtay 5. HD, 06.05.2026, 2026/467 E. 2026/8374 K.). Davacının yasal faiz istediği veya kararı yalnız idarenin temyiz ettiği dosyalarda ise yasal faiz korunmuştur (Yargıtay 5. HD, 05.05.2026, 2025/17934 E. 2026/8307 K.; Yargıtay 5. HD, 04.06.2026, 2026/12 E. 2026/10298 K.). Anayasa Mahkemesi’nin 27.06.2024 tarihli ve E.2024/4, K.2024/129 sayılı kararıyla da Geçici 19. maddedeki kanuni faiz cümlesi iptal edilmiştir.
• Yargılama giderleri: Anayasa Mahkemesi’nin 30.11.2023 tarihli ve E.2023/101, K.2023/207 sayılı kararıyla (RG 18.01.2024) HMK’nın 326. maddesinin ikinci fıkrası kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal edilmiştir. Davanın kısmen reddi halinde davacı aleyhine yargılama gideri ve davalı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez.
• Görev: Anayasa Mahkemesi’nin 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla Ek 1. maddeye 7421 sayılı Kanunla eklenen adli yargı cümlesi iptal edilmiş; karar 30.04.2025’te yayımlanmış ve dokuz ay sonra, 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
• Vekalet ücreti: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.06.2026 tarihli ve 2025/749 E. 2026/360 K. sayılı kararıyla hukuki el atma davalarında maktu harca bağlı olarak maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
• 1956 öncesi tahsisler: 02.07.2026 tarihli 7588 sayılı Kanunla Geçici 20. madde eklenmiştir.

8. Kronoloji Tablosu

V. 1956–1983 Dönemi El Atmalar: Geçici 6. Madde ve Başvuru Şartı

1. Kapsam

2942 sayılı Kanun — Geçici Madde 6, birinci fıkra (Ek: 18/6/2010-5999/1; Değişik: 24/5/2013-6487/21)

Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi halinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.

Madde yalnızca fiili el koymaları kapsar. Tam veya kısmi el koyma, irtifak tesisi suretiyle el koyma ve kaynaklara el koyma bu kapsamdadır. Dokuzuncu fıkra uyarınca madde, mülga 38. madde gerekçesiyle davası süre yönünden reddedilmiş olanlara da uygulanır. Buna karşılık daha önce açtıkları davalar sonunda tazminata hak kazanmış veya davaları süre dışındaki sebeplerle reddedilmiş olanlar madde kapsamı dışındadır.

2. İdareye Başvuru ve Uzlaşma Dava Şartı

2942 sayılı Kanun — Geçici Madde 6, ikinci–dördüncü fıkralar

İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının idarenin daveti veya malikin müracaat ettiği tarihteki tahmini değeri; bu Kanunun 8 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre teşkil edilen kıymet takdir komisyonu marifetiyle, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve bu Kanunun 11 inci ve 12 nci maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir. Tespitten sonra, bu Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü fıkrasına göre teşkil olunan uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde 7201 sayılı Kanun hükümlerine göre tebliğ edilen bir yazı ile, tahmini değer bildirilmeksizin, talep sahibi uzlaşma görüşmelerine davet edilir.

Uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle veya bunların mümkün olmaması halinde nakdi bedel üzerinden yapılabilir.

Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanan bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. (...)

Sürecin kabaca beş aşaması vardır. Öncelikle malik idareye yazılı başvuru yapar veya idare maliki davet eder. Akabinde kıymet takdir komisyonu, taşınmazın el koyma tarihindeki niteliklerini esas alarak başvuru tarihindeki tahmini değeri belirler. Uzlaşma komisyonu, başvurudan itibaren en geç altı ay içinde 11.02.1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilen bir yazıyla ve tahmini değeri bildirmeden maliki görüşmeye davet eder. Görüşmeler davete icabetten itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve tutanağa bağlanır. Sonunda uzlaşma sağlanırsa sözleşme yapılır, taşınmaz resen tescil veya terkin edilir. Uzlaşılan bedel taksitle de ödenebilir. Taksit süresince 3095 sayılı Kanun’a göre kanuni faiz ödenir.

Anayasa Mahkemesi 13.11.2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla uzlaşmanın dava şartı olarak öngörülmesini oybirliğiyle Anayasa’ya uygun bulmuştur. Aynı kararın ilk inceleme bölümünde, uzlaşma zorunluluğunun kuralın yürürlüğe girdiği 11.06.2013 tarihinden sonra açılan davalar için geçerli olduğu, bu tarihten önce açılmış davalarda uzlaşma yoluna gidilmesinin onuncu fıkra uyarınca ihtiyari olduğu belirtilmiştir. Yargıtay da bu tarihten önce açılmış davalarda uzlaşmaya başvurulmamasını ret sebebi saymamaktadır (Yargıtay 18. HD, 25.05.2015, 2015/5787 E. 2015/8451 K.).

Uygulama notu: Uzlaşma, yalnızca el atmanın 09.10.1956 – 04.11.1983 tarihleri arasında gerçekleştiği durumlarda dava şartıdır. 1983 sonrası el atmalarda aranmaz. El atma tarihinin hangi döneme düştüğü belirsizse, dava açılmadan önce idareye Geçici 6. madde kapsamında başvuru yapılması, sonradan ileri sürülebilecek dava şartı itirazına karşı en güvenli yoldur.

3. Uzlaşmazlık Halinde Bedel Tespiti Davası

2942 sayılı Kanun — Geçici Madde 6, altıncı fıkra

İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir. Dava açılması halinde, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, ikinci fıkranın birinci cümlesindeki esaslara göre mahkemece bu Kanunun 15 inci maddesine göre bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Tespit edilen bedel, bu maddenin sekizinci fıkrasına göre idarece ödenir. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

Dava, uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde açılmalıdır. Kanun “açılabilir” ifadesini kullansa da Anayasa Mahkemesi 5999 sayılı Kanun dönemindeki benzer süreyi 01.11.2012 tarihli ve E.2010/83, K.2012/169 sayılı kararıyla oyçokluğuyla Anayasa’ya uygun bulmuş; bir üyenin karşıoyunda bu sürenin geçirilmesinin hakkın tümüyle ortadan kalkması sonucunu doğurduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu kabul edilerek hareket edilmelidir. 03.11.2016 tarihli ve 6754 sayılı Kanunla eklenen son fıkra uyarınca bu davalarda 15. maddedeki bilirkişilik hükümleri uygulanır.

4. Bedelin Belirlenmesi: El Koyma Tarihindeki Nitelik, Dava Tarihindeki Değer

Geçici 6. madde kapsamındaki davalarda değer, dava tarihindeki rayiçlerle, ancak taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak belirlenir. Anayasa Mahkemesi bu ölçütü hem 01.11.2012 tarihli ve E.2010/83, K.2012/169 sayılı kararıyla (oyçokluğuyla) hem de 13.11.2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla (oybirliğiyle) Anayasa’ya uygun bulmuştur. 2014 tarihli kararda, el koyma sonrasında taşınmazın niteliğinde kamunun işlemleriyle meydana gelen değişikliklerin malike yansıtılmasının haksız kazanç ya da haksız zarar doğurabileceği gerekçe gösterilmiştir. Yargıtay da el atma tarihinin bu döneme düştüğünün anlaşılması halinde aynı yöntemi uygulamaktadır. Dairenin aynı dosyada verdiği ve aşağıdaki kararda aktarılan ikinci bozma ilamında bu yöntem şöyle ifade edilmiştir (dosyada el atmanın sonuçta 1983 sonrasına ait olduğu anlaşılmıştır):

Yargıtay 5. HD, 11.04.2023, 2022/13704 E. 2023/3691 K.

“… el atma tarihinin kesin ve net olarak 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arası olduğunun anlaşılması halinde 11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı Kanun ile 2942 sayılı Kanun'un değiştirilen Geçici 6 ncı maddesi uyarınca 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihleri arasında fiilen el atılan taşınmazlara ilişkin olarak taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri esas alınarak dava tarihindeki değerinin tespit edilmesi gerekeceğinden …”

5. Harç, Vekalet Ücreti, Ödeme ve Haciz Yasağı

• Harç ve vekalet ücreti (Geçici m.6/7): Mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücreti, bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu belirlenir. Anayasa Mahkemesi bu kuralı 13.11.2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararıyla oyçokluğuyla Anayasa’ya uygun bulmuştur.
• Ödeme (Geçici m.6/8): Kesinleşen kararların ödenmesi için, ihtiyaç olması halinde merkezi yönetim bütçesine dâhil idarelerin sermaye giderleri ödeneklerinin yüzde ikisi, belediye, il özel idareleri ve diğer idareler için ise en son kesinleşmiş bütçe gelirleri veya giderleri toplamının en az yüzde ikisi oranında pay ayrılır; alacaklar payı aşarsa ödemeler garameten ve taksitle yapılır, taksit süresince 3095 sayılı Kanun’a göre kanuni faiz ödenir.
• Haciz yasağı (Geçici m.6/11): Bu madde uyarınca ödenecek bedelin tahsili için idarelerin mal, hak ve alacakları haczedilemez. Kural 2012 ve 2014’te oyçokluğuyla Anayasa’ya uygun bulunmuştur.
• Tapu harçları (m.29): Kamulaştırmasız el koyma kararlarının ve uzlaşma tutanaklarının infazında ortaya çıkan tapu harçlarını idare öder.

Değerlendirme: Anayasa Mahkemesi 27.06.2024 tarihli ve E.2024/4, K.2024/129 sayılı kararında, Geçici 19. maddedeki aynı içerikli “taksitli ödeme süresince kanuni faiz” cümlesini Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrasına aykırı bularak iptal etmiştir. Geçici 6. maddedeki benzer cümle ise Anayasa Mahkemesince hem 5999 sayılı Kanun dönemindeki yedinci fıkra hali bakımından 01.11.2012 tarihli ve E.2010/83, K.2012/169 sayılı kararla (oyçokluğuyla), hem de 6487 sayılı Kanunla yeniden düzenlenen sekizinci fıkra bakımından 13.11.2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararla (oybirliğiyle) Anayasa’ya uygun bulunmuştur. Ancak Geçici 19. maddeye ilişkin 2024 tarihli iptal gerekçesi karşısında, Geçici 6. maddenin uygulanacağı bir davada bu cümlenin itiraz yoluyla yeniden Anayasa Mahkemesi’nin denetimine götürülmesi savunulabilir.

6. El Atma Tarihinin Tespiti ve İspatı

Rejimi belirleyen tarih el atma tarihi olduğundan, Yargıtay bu tarihin kesin olarak saptanmasını resen araştırılması gereken bir husus olarak görmektedir. Yerleşik yöntem; taraflardan el atma tarihine ilişkin tüm belgelerin (yer teslim tutanağı, geçici ve kesin kabul tutanakları) istenmesi, 04.11.1983 (gerektiğinde 09.10.1956) öncesini ve sonrasını gösteren hava fotoğraflarının getirtilmesi ve resen seçilecek hava fotogrametri uzmanı bilirkişilerle keşif yapılarak fotoğrafların ölçekli krokiyle çakıştırılmasıdır.

Yargıtay 5. HD, 02.05.2023, 2022/16542 E. 2023/4216 K.

“… el atma tarihine ilişkin tüm belgeler (yer teslim tutanağı, geçici ve kesin kabul tutanakları vs) ile dava konusu taşınmaz ve çevresine ait 04.11.1983 tarihinden( özellikle 1982 tarihinden) öncesini ve bu tarihten sonrasını gösterir şekilde hava fotoğrafları Harita Genel Komutanlığından getirtilip, hava fotoğrafları ile ölçekli kroki çakıştırılmak suretiyle el atma tarihinin tespiti için refakate alınacak hava fotogrometri uzmanı bilirkişiler eşliğinde mahallinde keşif yapılarak el atma tarihi kesin olarak tespit edilerek, sonucuna göre uzlaşma yolu yönünden değerlendirme yapılması gerektiği düşünülmeden, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir ...”

Aynı titizlik 09.10.1956 sınırı için de aranmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 1956 öncesine ait hava fotoğrafları ve teslim tutanakları dahil tüm deliller toplanarak el atmanın 09.10.1956 tarihinden sonra gerçekleştiğinin tespiti halinde işin esasına girilmesini, öncesinde gerçekleştiğinin tespiti halinde ise davanın reddini öngörmüştür (Yargıtay 5. HD, 25.06.2025, 2023/7380 E. 2025/9708 K.). Yolun sonradan genişletilmesi gibi durumlarda her el atma aşamasının tarihi ayrı ayrı belirlenmelidir.

VI. Fiili El Atma

1. Unsurlar

Fiili el atmanın klasik tanımı, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin Hukuk Genel Kurulu’nun 2010 tarihli kararına konu bozma ilamında yer alan şu formüldür:

Yargıtay HGK, 15.12.2010, 2010/5-662 E. 2010/651 K.

“… Bir taşınmaza kamulaştırmasız el atıldığından söz edilebilmesi için öncelikle idarenin o taşınmaza eylemli olarak el koyup malikinin kullanımını yasaya aykırı şekilde tamamen ortadan kaldırması ve bu durumun kalıcı olması şarttır ...”

Bu formül hukuki el atmayı dışladığı ölçüde Hukuk Genel Kurulunca aşılmıştır, ancak fiili el atmanın unsurlarını tanımlamakta bugün de geçerlidir. Buna göre fiili el atmadan söz edebilmek için:

• El atanın kamulaştırma yetkisi bulunan bir idare (belediye, il özel idaresi, bakanlık, Karayolları, DSİ, TEİAŞ, TEDAŞ, su ve kanalizasyon idaresi vb.) olması,
• Taşınmazın kamu hizmetine özgülenmesi veya üzerinde kamu yararına yönelik bir tesis yapılması,
• El atmanın geçici değil kalıcı nitelikte olması,
• El atılan alan bakımından usulüne uygun ve tamamlanmış bir kamulaştırmanın bulunmaması,
• Malikin kullanma ve yararlanma yetkisinin bu eylemle engellenmesi gerekir.

Kamulaştırma planında yer almak tek başına el atma sayılmaz, taşınmaza fiilen veya hukuken el atılmadıkça kamulaştırmasız el atma koşulları oluşmaz. Buna karşılık 1983 sonrasında fiilen el atıldığı sabit olan taşınmazda, idarenin mülga hükümlere dayalı tescil talebine karşı malikin açtığı karşı dava yoluyla da bedele hükmedilebilmektedir (Yargıtay 5. HD, 04.11.2025, 2025/3385 E. 2025/14093 K.).

2. Kamulaştırması Tamamlanmamış veya Usulsüz Kamulaştırmalar

Kamulaştırma kararının malike usulüne uygun tebliğ edilmemesi, bedelin ödenmemesi ya da işlemin tamamlanmaması halinde idarenin taşınmaza el koyması, tapu idare adına tescil edilmiş olsa bile kamulaştırmasız el atma hükmündedir. Anayasa Mahkemesi bu yerleşik içtihadı Geçici 7. maddeyi iptal ederken şöyle tespit etmiştir:

Anayasa Mahkemesi, 13.11.2014, E.2013/95 K.2014/176

“… Yargıtayın yerleşik içtihadı, geçersiz tebligata istinaden idare adına yapılan tescillerin yolsuz ve bu durumda idarenin taşınmaza el koymasının da fiili el atma hükmünde olduğu yönünde olup bu içtihat uyarınca malikin kamulaştırmasız el atma nedeniyle herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmaksızın tazminat davası açması mümkündür ...”

Yasa koyucu bu alanı Ek 3. madde ile özel olarak düzenlemiştir:

2942 sayılı Kanun — Ek Madde 3 (Ek: 21/12/2019-7201/6; 7327 ve 7421 sayılı Kanunlarla değişik)

Mülga 31/8/1956 tarihli ve 6830 sayılı İstimlak Kanununun 16 ncı ve 17 nci maddeleri ile bu Kanunun mülga 16 ncı ve 17 nci maddeleri uyarınca kesinleşmiş mahkeme kararlarına istinaden idareler adına tescil edilen taşınmazların eski malikleri adına kamu bankalarına yatırılan ancak hak sahiplerine ödenmediği tespit edilen kamulaştırma bedelleri nedeniyle idareler aleyhine açılacak her türlü davada değer; taşınmazın idare adına tescil edildiği tarih, değerleme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedel, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) tablosundaki aylık değişim oranları esas alınmak suretiyle (İptal ibare: AYM 4/5/2023, E.2019/93, K.2023/87) güncellenir ve ortaya çıkan bedel hak sahibine ödenir. Bu hüküm, tebliği dahil eksik veya hatalı kamulaştırma işlemleri bulunmasına rağmen idare adına tescil edilmiş olan taşınmazlar hakkında da uygulanır.

Mülga 6830 sayılı Kanunun 16 ncı ve 17 nci maddeleri ile bu Kanunun mülga 16 ncı ve 17 nci maddeleri uyarınca kesinleşmiş mahkeme kararlarına istinaden idareler adına tescil edilen taşınmazların kamulaştırılması için kamulaştırma bedellerinin eski malikleri adına kamu bankalarına yatırılması ve hak sahiplerine ödenmesi halinde, tebliği dahil eksik veya hatalı kamulaştırma işlemleri, kamulaştırma bedelinin ödendiği tarih itibarıyla kesinleşmiş kabul edilir. (...)

Ek 3’ün uygulama alanı tartışmalıdır. Anayasa Mahkemesi’nin 2023 tarihli iptal kararından sonra Yargıtay 5. Hukuk Dairesi çoğunluğu, Ek 3’ün derdest davalara uygulanmasını sağlayan özel hükmün ortadan kalktığı gerekçesiyle, 7201 sayılı Kanun’dan önce açılmış davalarda değerin dava tarihine göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir:

Yargıtay 5. HD, 16.01.2025, 2024/6750 E. 2025/697 K.

“… Her ne kadar Dairemizce verilen karar ile 2942 sayılı Kanun'un Ek Madde 3'ün uygulanarak değer belirlenmesi gerektiğinden bahisle bozulmuşsa da geçici 15 inci madde iptal edilmiş olup, Ek Madde 3’ün derdest davalara uygulanacağına ilişkin özel düzenleme ortadan kalkmıştır. Bu durumda (...) dava tarihi esas alınarak değer biçilmesi yerindedir ...”

Aynı kararın karşıoyunda ise usulsüz kamulaştırmalara ilişkin derdest davalarda Geçici 17. maddenin ve Ek 3’ün birinci fıkrasının üçüncü cümlesinin hala yürürlükte olduğu, bu nedenle değerin tescil tarihine göre belirlenip Yİ-ÜFE ile karar tarihine kadar güncellenmesi gerektiği savunulmuştur. Dairenin önceki bir kararında da Ek 3’ün ilk iki cümlesinin, geçerli bir kamulaştırma bulunmadan ve mülga 16–17. maddelerdeki şartlar yerine getirilmeden tescil edilen taşınmazlara ilişkin el atma davalarını kapsamadığı kabul edilmiştir (Yargıtay 5. HD, 16.01.2020, 2019/7050 E. 2020/577 K.). Bedel gerçekten hak sahibine ödenmişse, 7421 sayılı Kanunla eklenen ikinci fıkra uyarınca eksik işlemler ödeme tarihi itibarıyla kesinleşmiş sayılacağından, el atma iddiası bu kalem bakımından dinlenmez.

3. Tam ve Kısmi El Atma

El atma taşınmazın bir bölümüyle sınırlıysa bedel, el atılan kısmın değeri ile 2942 sayılı Kanun’un 12. maddesi kıyasen uygulanarak kalan kısımda doğan değer düşüklüğünden oluşur (bkz. IX.3). Bu nedenle el atılan alanın sınırları, yargılamanın en kritik teknik verisidir. Yargıtay, fiilen ve hukuken el atılan kısımların ayrı ayrı belirlendiği, infaza elverişli ve koordinatlı bir kroki aramaktadır:

Yargıtay 5. HD, 14.09.2023, 2023/411 E. 2023/7195 K.

“… dava konusu taşınmazın fiilen ve hukuken el atılan kısımları ayrı ayrı belirlenip infaza elverişli, koordinatlı kroki ve rapor düzenletilmesi gerektiği düşünülmeden infaza elverişli olmayan, yetersiz fen bilirkişi raporunun hükme esas alınması bozmayı gerektirmiştir ...”

Aynı taşınmazın bir kısmına fiilen, bir kısmına imar planıyla hukuken el atılmışsa, Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 11.04.2016 tarihli ve 2016/180 E. 2016/224 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere tek bir imar planı kapsamındaki el atma taşınmazın tamamı için bir bütün olarak değerlendirilir; Yargıtay bu bütünlük gereği uyuşmazlığın tamamının adli yargıda görülmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 5. HD, 20.04.2021, 2021/4696 E. 2021/5942 K.).

4. Yer Altı ve Havai El Atmalar: Enerji Nakil Hattı, Boru Hattı, Tünel

Taşınmazın altından boru hattı, kanalizasyon veya tünel geçirilmesi ya da üzerinden enerji nakil hattı geçirilmesi halinde malik çoğunlukla mülkiyetini kaybetmez; kaybettiği, taşınmazın kullanım değerinin bir kısmıdır. Bu nedenle bedel, 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinin son fıkrası kıyasen uygulanarak irtifak hakkı karşılığı, yani taşınmazın tamamında meydana gelen değer düşüklüğü olarak belirlenir ve hüküm, tapu iptali yerine idare lehine irtifak tesisi şeklinde kurulur. Enerji nakil hatlarında davalı, hattın gerilim seviyesine göre belirlenir. 36 kV üzerindeki iletim hatlarında TEİAŞ, 36 kV ve altındaki dağıtım hatlarında TEDAŞ davalıdır.

Yargıtay 5. HD, 25.12.2025, 2025/4316 E. 2025/18601 K.

“… Dava konusu 644 27... parsel sayılı taşınmazda davacı ...'ya düşen paya ilişkin irtifak konusu 596 m²lik kısımda davalı idare lehine irtifak hakkı tesis ve tesciline karar verilmesi gerekirken davacı adına olan tapu kaydının iptaline karar verilmesi isabetsizdir ...”

İrtifak karşılığı taşınmazın tamamındaki değer kaybını zaten yansıttığından, aynı nedenle kalan kısım için ayrıca değer düşüklüğü hesaplanması mükerrer bedel sonucunu doğurur (Yargıtay 5. HD, 28.09.2022, 2022/5033 E. 2022/13007 K.). Buna karşılık taşınmaz uygulama imar planında enerji nakil hattı koruma kuşağında bırakılmışsa ve bu nedenle kullanımı fiilen imkansızlaşmışsa, Yargıtay mülkiyet bedeline hükmedilmesini de isabetli bulmuştur:

Yargıtay 5. HD, 16.01.2025, 2024/5781 E. 2025/728 K.

“… Dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsallerin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi doğru olduğu gibi taşınmazın imar planında Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağında yer alması nedeniyle mülkiyet bedelinin davalı idareden tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir ...”

Bu alanda Anayasa Mahkemesi’nin Celalettin Aşçıoğlu kararı (B. No: 2013/1436, 06.03.2014) da önemlidir. Başvurucunun taşınmazı su ve kanalizasyon idaresince kanala dönüştürülmüş, Anayasa Mahkemesi mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. Mahkemenin sonraki norm denetimi kararlarında bu karara atıfla vurgulandığı üzere, kamulaştırmasız el atma kanuni dayanaktan yoksun bir müdahaledir ve el atılan kişiye sonradan tazminat ödenebilmesi yeterli bir güvence sayılmaz; kamulaştırmasız el atma, kamulaştırmanın yerine ikame edilebilecek bir yol olarak görülemez (AYM 2022/101, §§ 39, 41).

5. İmar Uygulaması ve Düzenleme Ortaklık Payı ile İlişkisi

İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan arazi ve arsa düzenlemesinde, kanuni oranı aşmayan düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi kamulaştırmasız el atma değildir; taşınmazdan daha önce yola terk edilmiş kısımlar da DOP hesabında dikkate alınır. El atma iddiası ancak kesintinin kanuni oranı aştığı ya da imar uygulaması dışında bir alana fiilen el atıldığı hallerde gündeme gelir. Henüz imar uygulaması görmemiş bir kadastro parselinin değeri imar parseli emsallerle belirleniyorsa, Yargıtay birim değerden ileride kesilecek DOP oranında indirim yapılmasını aramaktadır. Kamulaştırma bedel tespiti davalarında yerleşik olan bu kural, 11. maddenin kıyasen uygulandığı el atma davalarında da gözetilmelidir:

Yargıtay 5. HD, 06.10.2025, 2025/2492 E. 2025/12346 K.

“… Arsa niteliğindeki taşınmaza, emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilirken, dava konusu taşınmaz kadastro parseli, emsal alınan taşınmaz ise imar parseli olduğu halde, belirlenen metrekare birim bedelinden düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılacağı belirtildiği halde, bilirkişi raporunda çelişki oluşturacak şekilde kesinti yapılmadığı gibi…düzenleme ortaklık payı düşülmediğinden alınan rapor inandırıcı bulunmamıştır ...”

2981 sayılı Kanun uyarınca yapılan imar uygulamalarından doğan alacak ve bedel artırım davaları ise 2942 sayılı Kanun’un Geçici 12. maddesindeki özel değerleme kuralına (uygulamanın tapuya tescil tarihi esas alınarak, Yİ-ÜFE ile dava tarihine güncelleme) tabidir.

6. Dolaylı Zararlar: Fiili El Atma Sayılmayan Durumlar

Taşınmaza dokunulmadan, komşu alanda yürütülen plan ve projeler nedeniyle doğan değer kayıpları kamulaştırmasız el atma değildir. 1959 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu tür dolaylı zararlar idari eylem ve işlemden doğan zarar olarak idari yargıda tam yargı davasına konu edilir:

Yargıtay 5. HD, 28.09.2022, 2022/5033 E. 2022/13007 K.

“… Davalı idarenin dava konusu 568 ada 3 parsel sayılı taşınmaza fiilen el atması yoktur. İdarece yapılan plan ve projelerin uygulanması nedeni ile davacılara ait bu taşınmaz dolaylı zarar gördüğünden, 11.02.1959 gün ve 17/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın idari yargıda görülmesi gerektiği gözetilerek …”

VII. Hukuki El Atma

1. Kavram ve İçtihadi Gelişim

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2009 yılında, idarece fiilen el atılmadığı sürece bir taşınmazın imar planında kamu hizmetine tahsis edilmesinin malike dava hakkı vermeyeceğini kabul ediyordu. Hukuk Genel Kurulu 15.12.2010 tarihli kararıyla yerel mahkemenin direnme kararını benimseyerek hukuki el atmayı kamulaştırmasız el atmanın bir türü olarak kabul etmiştir. Bu kabul, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin Sporrong ve Lönnroth/İsveç (7151/75, 7152/75, 23.09.1982) kararından beri vurguladığı, kamulaştırma izni ve inşaat yasağının uzun süre devam etmesinin kamu yararı ile bireysel yarar arasındaki dengeyi bozduğu yaklaşımıyla uyumludur. Söz konusu karar, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önündeki davada davacı tarafından da dayanak gösterilmiştir. Hukuk Genel Kurulu 2026 tarihli kararında bu eşitliği şöyle formüle etmiştir:

Yargıtay HGK, 10.06.2026, 2025/749 E. 2026/360 K.

“… Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atılıp tamamen veya kısmen kullanılmasına engel olunması ile imar uygulaması veya ilgili kanunların uygulanması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibari ile bir fark bulunmamakta, her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır ...”

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Hakan Arı/Türkiye (13331/07, 11.01.2011) kararında, imar planındaki kısıtlama nedeniyle uzun süre kamulaştırılmayan taşınmaz bakımından Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS)’ye Ek 1 No.lu Protokol’ün 1. maddesinin ihlal edildiğine hükmetmiştir. Anayasa Mahkemesi de bireysel başvurularda aynı yönde ihlal kararları vermektedir (İbrahim Sözer ve diğerleri, B. No: 2016/10425, 04.04.2019; Uğur Elbir, B. No: 2019/24581, 30.03.2022 — okul alanı olarak belirlenen taşınmazın uzun süre kamulaştırılmaması). Anayasa Mahkemesi 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı norm denetimi kararında, kamu hizmetine ayırmadan kaynaklanan kısıtlılığın uzun sürmesinin, mülkiyetin kontrolü kapsamındaki sınırlamaya ek olarak mülkten barışçıl yararlanma hakkına yönelik “yeni bir müdahale” oluşturduğunu belirtmiştir.

2. Koşullar

2942 sayılı Kanun — Ek Madde 1, birinci fıkra birinci cümle (Ek: 20/8/2016-6745/33)

Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkanları dahilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her halde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.

Ek 1 ve Yargıtay uygulaması birlikte değerlendirildiğinde hukuki el atmanın koşulları şunlardır:

• Taşınmazın uygulama imar planında okul, park, yol, otopark, sosyal-kültürel tesis gibi umumi hizmet veya resmi kurum alanına ayrılması,
• Bu ayırmanın malikin tasarruf yetkisini mülkiyetin özüne dokunacak biçimde kısıtlaması (yapı ruhsatı alınamaması, rayiç değerle satılamama vb.),
• Planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl geçmesi,
• Bu sürede imar programı veya uygulaması, kamulaştırma ya da kısıtlılığı kaldıran plan değişikliği yapılmamış olması,
• Taşınmaza fiilen el atılmamış olması (fiili el atma varsa VI. bölümdeki hükümler uygulanır).

Yargıtay 5. HD, 16.01.2024, 2023/6597 E. 2024/537 K.

“… uzun yıllar programa alınmayan imar planının hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idarece pasif ve suskun kalınmak, işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiğinin; bu haliyle idarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip olduğunun, haliyle kamulaştırmasız el koyma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir ...”

Beş yıllık süre, Yargıtay uygulamasında dava şartı değil esasa ilişkin bir koşul olarak ele alınmaktadır: süre dolmuşsa dava kabul edilir, dolmamışsa esastan reddedilir. Bu nedenle mahkeme, planın onay tarihini belediyeden sormakla yükümlüdür:

Yargıtay 5. HD, 21.10.2021, 2020/2790 E. 2021/11858 K.

“… dava konusu taşınmazın kamuya özgülenmesine ilişkin uygulama imar planının onaylanma tarihi belediye başkanlığından sorularak, imar planının tasdik tarihinden itibaren 5 yılın geçtiğinin tespiti halinde kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğinin kabulüyle davanın kabulüne, 5 yılın geçmediğinin tespiti halinde ise davanın esastan reddine, Karar verilmesi gerektiği düşünülmeden yargı yolu nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi, Doğru görülmemiştir ...”

3. Görevli Yargı Yeri Tartışması

Hukuki el atma davalarında görevli yargı yeri, bu kurumun en değişken yönüdür. Şöyle ki:

• 2010 – 2013 arasında: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli ve 2010/5-662 E. 2010/651 K. sayılı kararıyla imar planı nedeniyle tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar için bedel davaları adli yargıda görülmüştür. Uyuşmazlık Mahkemesi ise aynı dönemde, imar planı ve buna dayalı imar uygulaması nedeniyle uğranılan zararın tazminine ilişkin davaların idari yargıda tam yargı davası olarak görülmesi gerektiğini kabul etmiştir (Uyuşmazlık Mahkemesi, 24.09.2012, 2012/157 E. 2012/182 K.; AYM, Yunis Ağlar, B. No: 2013/1239, 20.03.2014, § 41 aktarımıyla).
• 2013 – 2018 arasında: 6487 sayılı Kanunla değişik Geçici 6. maddenin onuncu fıkrasının üçüncü cümlesi ve 2942 sayılı Kanun’a 6745 sayılı Kanunla eklenen Ek 1. maddenin ikinci cümlesi ile Uyuşmazlık Mahkemesi kararları doğrultusunda idari yargı; 6487 sayılı Kanun’dan sonra Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da imar kısıtlamalarından kaynaklanan tazminat davalarının idari yargıda açılması gerektiğine hükmetmiştir (Yargıtay HGK, 30.10.2013, 2013/5-603 E. 2013/1503 K.; AYM, Yunis Ağlar, § 41 aktarımıyla).
• 20.12.2018 tarihli AYM iptalinden sonra yeniden adli yargı (2018 – 2022 arasında).
• 26.11.2022 – 30.01.2026 arasında: 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesinin üçüncü cümlesiyle kanunen adli yargı.
• 30.01.2026’dan itibaren ise kanunda açık hüküm bulunmayan bir dönem.

Karşıt görüş (idari yargı): İmar planı idari bir işlemdir. Taşınmazın zilyetliği malikte kalmaya devam ettiğinden ortada bir fiili yol yoktur. Kısıtlamadan doğan zarar, idari işlemden doğan zarar olarak tam yargı davasına konu olmalıdır. Anayasa Mahkemesi 13.11.2014 tarihli ve E.2013/95, K.2014/176 sayılı kararında, park alanına ilişkin bir davadan gelen itiraz başvurusunu (E.2013/79) bu görüşle, davanın başvuran asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girmediği gerekçesiyle “Mahkemenin yetkisizliği nedeniyle” reddetmiş ve Uyuşmazlık Mahkemesi’nin istikrar bulmuş içtihadına (04.02.2013, K.2013/230) atıf yapmıştır. 2026 yılı itibariyle uygulamada davalı idareler de bu itirazı ileri sürmeye devam etmektedir.

Baskın görüş (adli yargı — Yargıtay uygulaması): Hukuki el atma, mülkiyetin özüne dokunan ve sonucu itibarıyla fiili el atmadan farksız bir müdahaledir. Dava taşınmazın aynına ilişkindir ve 1956 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile 2010 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı uyarınca adli yargıda görülür. Yargıtay bu sonuca, kanunda açık bir görev hükmü bulunmadığı 2018–2022 döneminde de ulaşmıştır:

Yargıtay 5. HD, 30.03.2021, 2019/9695 E. 2021/4395 K.

“… Bu itibarla dava konusu taşınmazın uzun yıllardan beri yapılan parselasyon planları ile kamu hizmetine tahsis edilmiş olması ve son olarak da sosyal kültürel tesis alanı olarak tahsis edilmiş olması nedeniyle, fiilen el atılmamış olsa dahi mülkiyet hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlanması nedeniyle kamulaştırmasız el atma olgusu gerçekleşmiş olup, taşınmazın aynına ilişkin bu davaya bakmak Adli Yargının görevidir ...”

Ek 1’in adli yargı cümlesi Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Ancak iptal gerekçesi dikkatle okunmalıdır. Mahkeme, kuralın Anayasa’nın 125. maddesine aykırılığını (yani görevin adli yargıya verilmesini) ayrıca incelemeye gerek görmemiş ve kararı, taşınmazın gerçek karşılığı peşin ödenmeden idare adına tesciline imkan veren ve kamulaştırmasız el atmayı olağanlaştıran bir düzenleme getirilmiş olmasına dayandırmıştır:

Anayasa Mahkemesi, 16.01.2025, E.2024/135 K.2025/20

“… Ayrıca mahkeme kararlarıyla hükmedilen taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartının yerine getirilmesi sağlanmadan taşınmaz malikine ait tapu kaydının iptali ile davalı idare adına tesciline karar verilmesi halinde gerçek anlamda bir telafiden veya tasfiyeden bahsedilmesi mümkün olmayacaktır ...”

İptal 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten sonra Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, davalı idarenin cevap dilekçesinde idari yargının görevli olduğunu ileri sürdüğü bir hukuki el atma davasında, uygulama imar planında ilköğretim alanına ayrılan taşınmazın bedeline ve Hazine adına tesciline ilişkin kararı onamıştır ve görev itirazı kararda ayrıca tartışılmamıştır (Yargıtay 5. HD, 31.03.2026, 2025/17081 E. 2026/5407 K.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2026 tarih ve 2025/749 E. 2026/360 K. sayılı kararı da görülmekte olan bir hukuki el atma davasında, görev sorununa değinmeksizin vekalet ücreti uyuşmazlığını esastan karara bağlamıştır.

Değerlendirme: Ek 1. maddenin adli yargı cümlesinin iptali, görevi kendiliğinden idari yargıya aktarmaz. Yargıtay’ın bu davalardaki görev içtihadı kanuni bir hükme değil, 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile 2010 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına dayanmaktadır. Yargıtay’ın 2026 tarihli kararlarında da görev sorunu tartışılmaksızın esasa girildiği görülmektedir. Ancak bu kararlar, adli yargı cümlesinin henüz yürürlükte olduğu dönemde açılmış davalara ilişkindir: 5. Hukuk Dairesinin 2026/5407 K. sayılı kararına konu dava 2024 yılında, Hukuk Genel Kurulu’nun 2026/360 K. sayılı kararına konu dava ise 2022 yılında açılmıştır. Bu nedenle söz konusu kararlar, 30.01.2026 tarihinden sonra açılan davalarda görev konusunda nasıl bir uygulama oluşacağını henüz göstermemektedir. Bununla birlikte yasal boşluk, görev itirazlarının ve olası Uyuşmazlık Mahkemesi başvurularının artmasına elverişlidir. Anayasa Mahkemesi’nin iptal gerekçesi, görevden çok hükmedilen bedel ödenmeden tescili önleyen kanuni bir güvencenin bulunmamasına dayanmaktadır. Uygulamada tescil hükmü hâlâ bedelin ödenmesine bağlanmamaktadır. Davacının bu yönde talepte bulunması mümkün olmakla birlikte, talebin karşılık bulması beklenmemelidir. Yasa koyucunun yeni bir düzenleme yapma ihtimali de takip edilmelidir.

4. Taşınmazın Sonradan Edinilmesi ve Beş Yıllık Süre

Davalı idareler sık sık, hukuki el atma için beş yıllık sürenin davacının taşınmazı edindiği tarihten başlaması gerektiğini, edinmeden önceki döneme ilişkin kısıtlamanın ileri sürülemeyeceğini savunmaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, bu itirazı da içeren temyiz başvurusunu yerinde görmeyerek, 2017 onaylı uygulama imar planında okul yeri olarak ayrılan taşınmaz bakımından bedele hükmeden kararı yalnızca vekalet ücreti yönünden düzelterek onamıştır (Yargıtay 5. HD, 05.03.2026, 2025/9032 E. 2026/4070 K.). Ek 1 de süreyi malikin edinme tarihine değil, “uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesine” bağlamaktadır. 6745 sayılı Kanunla eklenen ve 2016 öncesi kısıtlamalarda beş yıllık sürenin yeniden başlamasını öngören Geçici 11. madde de Anayasa Mahkemesi’nin 28.03.2018 tarihli ve E.2016/196, K.2018/34 sayılı kararıyla iptal edildiğinden, Ek 1. maddenin yürürlüğünden önce geçen kısıtlılık süreleri de bu sürenin hesabında dikkate alınır.

5. Sorumlu İdare (Husumet)

Hukuki el atmada husumet, imar planını yapan idareye değil, plan gereği taşınmazı kamulaştırmakla yükümlü olan ve kamu hizmetinin ait olduğu idareye yöneltilir. Ek 1 de kamulaştırma yükümlülüğünü ilgili idarelere yüklemektedir. Yargıtay incelemesinden geçen okul alanı davalarında, alanın imar planındaki konumu gereği Milli Eğitim Bakanlığı’nın sorumluluğunda kabul edildiği (Yargıtay 5. HD, 20.05.2026, 2026/285 E. 2026/9432 K.) ve tescile Hazine adına hükmedildiği görülmektedir (Hazine adına tescile hükmedilen örnekler: Yargıtay 5. HD, 31.03.2026, 2025/17081 E. 2026/5407 K. ile onanan ilk derece kararı; Yargıtay HGK, 10.06.2026, 2025/749 E. 2026/360 K. sayılı kararına konu ilk derece kararı). Yol, park, otopark gibi belediye hizmet alanlarında ise ilgili belediye sorumludur. Büyükşehirlerde, plandaki kullanımın hangi belediyenin görev alanına girdiği ayrıca belirlenmelidir.

VIII. Orman Mevzuatı Karşısında El Atma

1. Orman Kadastrosu ile Orman Sınırına Alınma

Tapulu bir taşınmazın orman kadastrosu sonucunda orman sınırları içine alınması ve tapusuna şerh düşülmesi veya kaydının iptal edilmesi, Orman Genel Müdürlüğü’nün kamulaştırmasız el atması olarak nitelendirilmemektedir. Bu durumda zarar, tapu sicilinin tutulmasından doğan sorumluluk kapsamında Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca Hazineden istenmelidir. Yargıtay, orman idaresine yöneltilen el atma davasının husumetten reddini onamıştır. Onanan bölge adliye mahkemesi kararının gerekçesi şöyledir:

Yargıtay 5. HD, 25.06.2025, 2024/11816 E. 2025/9720 K.

“… 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesine dayalı tazminat davalarında davalı sıfatı Hazineye ait olup orman idaresinin davada taraf sıfatı bulunmamaktadır ...”

2. Orman İdaresinin Tapulu Taşınmazı Ağaçlandırması

Orman kadastrosu dışında kalmış veya orman sınırları dışına çıkarılmış, özel mülkiyetteki tapulu bir taşınmazın orman idaresince kamulaştırma yapılmadan ağaçlandırılması ise haksız bir el atmadır. Ağaçlandırma, taşınmaza kamu malı orman niteliği kazandırmaz (Yargıtay 20. HD, 29.03.2017, 2015/13938 E. 2017/2568 K.). Malik, el atmanın önlenmesini veya genel hükümler uyarınca bedeli isteyebilir:

Yargıtay 20. HD, 01.11.2010, 2010/12485 E. 2010/13399 K.

“… Orman Yönetimi veya Hazine tarafından davacı adına olan tapu kaydı iptal ettirilmediği veya özel orman olarak sınırlandırılmadığı veya kamulaştırılmadığı sürece, davalı ... Yönetiminin eylemi haksız eylem niteliğinde olup, davacının tapulu taşınmazına ağaç dikerek müdahalede bulunması yasaya aykırıdır ...”

3. 6831 Sayılı Orman Kanunu m.24 ve Ek 15

6831 sayılı Orman Kanunu — Madde 24 ve Ek Madde 15 (Ek: 19/4/2018-7139/17)

m.24: Muhafaza ormanı olarak ayrılması icabeden ve mülkiyeti Devletten başkasına ait bulunan ormanlarla alelümum muhafaza ormanlarının tamamlanması için bunlara eklenmesi lazım gelen sahipli yerler, Cumhurbaşkanı karariyle muhafaza ormanı olarak ayrılır. Sahipleri muvafakat etmedikleri takdirde bu yerler umumi hükümlere göre istimlak edilir.

Ek m.15: Orman kadastrosu yapılmayan veya orman kadastrosu yapılmış olup da orman sınırları dışında kalan yerlerde bulunan, gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri adına tapuda tescilli olduğu halde, ağaçlandırma ve erozyon kontrolü çalışmaları sırasında kamulaştırılmaksızın orman idaresince 31/12/2017 tarihinden önce ağaçlandırılmış olan taşınmazlardan, orman olarak kullanılmasında yarar görülen taşınmazlara karşılık; aynı bölgede bulunan (...) 2/B taşınmazlarından, bunun mümkün olmaması halinde diğer hazine taşınmazlarından eşdeğer taşınmaz verilebilir.

Ek 15, yasa koyucunun orman idaresince kamulaştırmasız ağaçlandırılan tapulu taşınmazların varlığını açıkça kabul ettiği bir hükümdür. Hüküm idareye eşdeğer taşınmaz verme imkanı tanımakla birlikte malikin bedel talebini ortadan kaldıran bir düzenleme içermemektedir; eşdeğer taşınmaz verilmesi niteliği gereği malikin kabulüne bağlıdır. 24. madde ise muhafaza ormanına katılması gereken özel mülkiyetteki yerlerin, malikin muvafakati yoksa genel hükümlere göre kamulaştırılmasını emreder. Bu usul işletilmeden yapılan fiili kullanım da genel kurallara tabi bir el atmadır. Anayasa’nın 46. maddesi “yeni ormanların yetiştirilmesi” amacıyla kamulaştırılan topraklarda bedelin kanunla taksitlendirilebileceğini öngörmektedir, ancak bu istisna usulüne uygun kamulaştırmalar için geçerlidir.

IX. Bedelin Tespiti ve Tescil

1. Değerlendirme Tarihi

Kural, taşınmazın dava tarihindeki değeridir (YİBK 1956/1-6). Yargıtay bu kuralı, “her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre karara bağlanır” ilkesine (YİBK 28.11.1956 T., 15/15; Yargıtay HGK, 10.05.2017, 2017/3-990 E. 2017/954 K.) dayandırmaktadır. İstisnalar şunlardır: 1956–1983 el atmalarında taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınır. 2942 sayılı Kanun’un Ek 3. maddesi kapsamındaki tescillerde değer tescil tarihine göre belirlenip Yİ-ÜFE ile güncellenir. 1956 öncesi tahsislerde Geçici 20. madde uygulanır.

2. Arsa–Arazi Ayrımı ve 2942 m.11 Ölçütleri

2942 sayılı Kanun — Madde 11 (seçilmiş bentler ve son iki fıkra)

f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (...) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.

g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, (...)

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değer emsal karşılaştırmasıyla, arazi niteliğindekilerde ise net gelir (kapitalizasyon) yöntemiyle belirlenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2026 tarihli kararına konu olan ve bölge adliye mahkemesince uyulan Özel Daire bozma gerekçesine göre emsal karşılaştırmasında; emsallerin satış akit tablolarının tapudan getirtilmesi, dava konusu ve emsal taşınmazların resen belirlenen emlak vergisi değerlerinin belediyeden istenmesi, emsalin satış tarihinde ve dava konusunun değerlendirme tarihinde imar parseli mi kadastro parseli mi olduğunun ayrı ayrı sorulması, üstün ve eksik yönlerin oranlarıyla açıklanması ve taşınmazın krokisinin alınması gerekir; tapu kaydındaki irtifak hakları da değer düşüklüğü olarak zemin değerinden indirilmelidir (Yargıtay HGK, 10.06.2026, 2025/749 E. 2026/360 K.).

3. Kısmi El Atmada Kalan Kısmın Değeri (m.12)

2942 sayılı Kanun — Madde 12 (Kısmen kamulaştırma), (a) ve (b) bentleri

a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11 inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.

b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.

Maddenin (c) bendi, kalan kısmın değerinde artış olması halinde bu artışın, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçmemek üzere bedelden indirilmesini öngörür. Kıyasen uygulamada davalı idare bu bendi savunma olarak kullanabilir; davacı ise artışın el atmadan değil genel bölge gelişiminden kaynaklandığını ileri sürerek karşı çıkabilir.

4. İrtifak Karşılığı

Yer altı veya havai el atmalarda bedel, m.11’in son fıkrası kıyasen uygulanarak taşınmazın tamamındaki değer düşüklüğü olarak belirlenir; hüküm, irtifak alanını gösteren krokiyle idare lehine irtifak tesisi şeklinde kurulur. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda önce net gelire göre tam değer, sonra hattın güzergahı, taşınmazın geometrisi ve yüzölçümü dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirlenir.

5. Tapu İptali, Tescil ve Terkin

Bedel davası kabul edildiğinde el atılan kısım, koordinatlı krokiye göre ifraz edilerek davacı adına olan tapu kaydı iptal edilir ve davalı idare adına tescil edilir; yol gibi kamunun ortak kullanımına ayrılan yerlerde terkin, irtifakta irtifak tesisi kararı verilir. Taşınmaz zaten idare adına kayıtlı ise yeniden tapu iptali ve tescil kararı verilmez (Yargıtay 5. HD, 04.04.2024, 2023/12565 E. 2024/4234 K.). Geçici m.6 kapsamındaki davalarda tescil veya terkine ilişkin hüküm kesindir, bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

Tescil hükmünün yerine getirilmesi, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin olduğundan kesinleşmeye bağlıdır (HMK m.350/2, m.367/2). Anayasa Mahkemesi ise 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararında, hükmedilen bedel malike ödenmeden taşınmazın idare adına tescil edilmesini önleyen herhangi bir kanuni güvencenin bulunmamasını Anayasa’nın 46. maddesindeki peşin ödeme güvencesiyle bağdaşmaz bulmuştur. Olağan kamulaştırmada bu güvence 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle sağlanmakta, mahkeme bedelin bankaya yatırıldığına dair makbuz ibraz edilmeden tescile karar vermemektedir. Kamulaştırmasız el atma davaları için benzer bir düzenleme bulunmadığından uygulamada bedel ve tescil aynı hükümde kurulmakta ve tescil kesinleşmeyle, bedelin ödenmesi ise 2942 sayılı Kanun’un Ek 4. maddesi uyarınca ödeme veya icra yoluyla gerçekleşmektedir.

X. Faiz, Ecrimisil ve Ödeme

1. Faiz: Yasal Faizden En Yüksek Faize

Bedele faiz dava tarihinden itibaren işletilir. Uzun süre uygulanan faiz türü yasal faizdi ve bedele dava tarihinden itibaren faiz yürütülmemesi bozma sebebi sayılıyordu (Yargıtay 5. HD, 20.04.2021, 2021/4696 E. 2021/5942 K.). Anayasa Mahkemesi’nin 05.04.2023 tarihli, E.2022/83, K.2023/69 sayılı kararıyla 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinin dokuzuncu fıkrasının iptal edilmesi (RG 01.08.2023) bu tabloyu değiştirmiştir.

Daire’nin ilk uygulaması: İptal kararından sonra Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2942 sayılı Kanun’u kıyasen uyguladığı el atma davalarında faizin türünü davanın açıldığı tarihe göre belirlemiştir. 01.08.2023 tarihinden sonra açılan davalarda dava tarihinden itibaren en yüksek faize (Yargıtay 5. HD, 05.03.2026, 2025/9032 E. 2026/4070 K.), bu tarihten önce açılan davalarda ise Anayasa’nın 153. maddesindeki iptal kararlarının geriye yürümeyeceği kuralı ve “her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre karara bağlanır” ilkesi gerekçesiyle yasal faize hükmedilmiştir (Yargıtay 5. HD, 04.03.2026, 2025/8430 E. 2026/3787 K.). Daire’nin bu yöndeki kararlarına yazılan karşıoylarda ise iptal kararlarının kesinleşmemiş derdest davalarda da uygulanması gerektiği savunulmuştur (örneğin Yargıtay 5. HD, 07.01.2025, 2024/4413 E. 2025/193 K.).

Hukuk Genel Kurulu kararı: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.08.2023 tarihinden önce açılmış kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında verilen direnme kararları üzerine Daire’nin bu yaklaşımını benimsememiştir. Kurul’a göre iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralı kesin hüküm hallerini korumaya yöneliktir; somut norm denetimiyle verilen iptal kararları kesin hükme bağlanmamış derdest davalarda uygulanır ve iptal edilen kanun hükmünün yerini üst norm olan Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası alır:

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.04.2026, 2025/114 E. 2026/226 K.

“… Bu itibarla Bölge Adliye Mahkemesince, Anayasa Mahkemesi tarafından verilen iptal kararı doğrultusunda değerlendirme yapılarak, iptal edilen Kanun hükmü yerine üst norm olan Anayasanın 46. maddesinin son fıkrası uygulanmak suretiyle, dava tarihinden itibaren karar tarihine kadar geçen süre için, davalı tarafın talebi aranmaksızın kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının uygulanması gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmesi yerindedir ...”

Kurul, taleple bağlılık ilkesi gereği talep bulunmadıkça yasal faiz uygulanması gerektiği yönündeki görüşü benimsememiş ve faiz yönünden direnme kararını oyçokluğuyla onamıştır. Aynı gerekçeyle bir karar daha verilmiştir (Yargıtay HGK, 08.04.2026, 2025/113 E. 2026/225 K.).

Kurul kararından sonra: Daire de uygulamasını bu yönde değiştirmiştir. 05.11.2021 tarihinde açılmış bir bedel tespiti davasında yasal faiz, dava tarihinden itibaren en yüksek faize çevrilmiştir (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2025/17521 E. 2026/8107 K.). Aynı yaklaşım, davacının en yüksek faiz talebi bulunan el atma davalarında da uygulanmıştır. 2014 yılında açılmış bir fiili el atma davasında, davacının istinaf ve temyizde ileri sürdüğü talep üzerine yasal faiz, dava tarihinden itibaren en yüksek faize çevrilmiştir (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2026/3647 E. 2026/8131 K.; dosya, Anayasa Mahkemesi’nin ihlal kararı üzerine yapılan yeniden yargılamaya ilişkindir). 01.08.2023 tarihinden önce açılmış bir hukuki el atma davasında da aynı sonuca varılmıştır:

Yargıtay 5. HD, 06.05.2026, 2026/467 E. 2026/8374 K.

“… Kamulaştırmasız el atma tazminatı bedeline, (...) dava dilekçesindeki talebi gözetilerek Anayasa’nın 46/son maddesi gereğince dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirir ...”

Dava tarihinin kararda belirtilmediği bir el atma davasında da yasal faiz, Kurul kararından sonra en yüksek faize çevrilmiştir:

Yargıtay 5. HD, 20.05.2026, 2025/18008 E. 2026/9522 K.

“… Kamulaştırmasız el atma davalarında 2942 sayılı Kanun kıyasen uygulandığından, kamulaştırma bedeline Anayasa'nın 46/son maddesi gereğince dava tarihinden itibaren kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirir ...”

Buna karşılık davacının en yüksek faiz talebinin bulunmadığı ve kararı yalnız davalı idarenin temyiz ettiği dosyalarda, Kurul kararından sonra da yasal faiz korunmuştur (Yargıtay 5. HD, 05.05.2026, 2025/17934 E. 2026/8307 K.; Yargıtay 5. HD, 04.06.2026, 2026/12 E. 2026/10298 K.; ikinci kararda davacı dava dilekçesinde yasal faiz istemiştir). Bu kararlar, Daire’nin el atma davalarında en yüksek faizi kendiliğinden değil, davacının talebi veya kanun yolu başvurusu üzerine uyguladığına işaret etmektedir.

Değerlendirme: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararıyla 01.08.2023 ayrımı, kesinleşmemiş davalar bakımından önemini yitirmiştir. Bununla birlikte Kurul kararları kamulaştırma bedelinin tespiti davalarına ilişkindir ve “talep aranmaksızın” ifadesi bu davalardaki davalı malik bakımından kullanılmıştır. 5. Hukuk Dairesi’nin Kurul kararından sonra verdiği el atma kararlarında ise davacının dava dilekçesindeki veya ıslah dilekçesindeki talebine ayrıca değinilmekte, bu yönde talebi veya kanun yolu başvurusu bulunmayan davacı bakımından ise yasal faiz korunmaktadır. Bu nedenle dava dilekçesinde dava tarihinden itibaren Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz açıkça istenmeli, derdest davalarda bu talep yoksa ıslahla veya kanun yolu dilekçesinde ileri sürülmesi değerlendirilmelidir.

2. Ecrimisil

Fiili el atmalarda, bedel davasıyla birlikte veya ayrı bir davayla, el atma nedeniyle yoksun kalınan kullanım karşılığı olarak ecrimisil de istenebilir. Ecrimisil, 25.05.1938 tarihli 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır (Yargıtay 5. HD, 15.06.2023, 2022/16843 E. 2023/6395 K.). Bedel davası açıldığında malik mülkiyetin devrine razı olduğundan, bu tarihten sonrası için ecrimisil istenemez:

Yargıtay 7. HD, 21.10.2024, 2024/3911 E. 2024/4712 K.

“… Sonuç olarak kamulaştırmasız elatma nedeniyle mal sahibi, taşınmazın dava tarihindeki değerini isteyebileceği gibi, ecrimisil de isteyebilir. Ancak yerin kamulaştırılması istenildikten sonra, dava tarihinde bu yerin mülkiyetini idareye devir etmeye razı olduğundan, kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat davasının tarihinden sonraki dönem için hem ecrimisil hem de faiz istenemez ...”

Ecrimisil bedel davasından sonra ayrı bir davayla istenirse, beş yıllık süre ecrimisil davasının açıldığı tarihten geriye doğru işler, ecrimisil dönemi ise yine bedel davasının açıldığı tarihte sona erer. Nitekim bedel davasının 16.02.2012, ecrimisil davasının 02.03.2012 tarihinde açıldığı bir dosyada ecrimisilin 02.03.2007–16.02.2012 dönemi için hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 7. HD, 18.10.2023, 2023/3655 E. 2023/4865 K.). Bu nedenle ecrimisilin bedel davasıyla birlikte istenmesi yerinde olur. Ayrı dava ne kadar geç açılırsa, istenebilecek ecrimisil dönemi o kadar kısalır.

Bedel ile ecrimisilin birlikte istenip istenemeyeceği, el atmanın tarihine ve türüne göre değişir:

09.10.1956 öncesi tahsisler: Geçici 20. madde uyarınca bu taşınmazlar tahsis tarihinde ilgili idare adına kamulaştırılmış sayılır. Malik, 221 sayılı Kanunun öngördüğü süre içinde yalnız taşınmazın fiili tahsis tarihindeki rayiç bedelini isteyebilirdi. 12.01.1963 tarihinden sonra bedel dahil ileri sürülen talepler kabul edilmez ve bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır. Bu taşınmazlar için bugün ne bedel ne de ecrimisil istenebilir.

09.10.1956–04.11.1983 arası fiili el atmalar: Geçici 6. madde “mülkiyet hakkından doğan talepler”den söz ettiğinden bedel ile ecrimisil aynı davada istenebilir. Nitekim el atmanın 1976 yılında gerçekleştiği bir dosyada bedelle birlikte dava tarihinden geriye beş yıllık ecrimisile hükmedilmesi Yargıtay denetiminden geçmiştir (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2026/3647 E. 2026/8131 K.). Ancak uzlaşma dava şartı ecrimisil için de geçerlidir. Uzlaşma yoluna başvurulmadan açılan davada ecrimisil talebi de dava şartı yokluğundan reddedilir (Yargıtay 5. HD, 27.09.2022, 2021/13821 E. 2022/12832 K.).

04.11.1983 sonrası fiili el atmalar: Geçici 6. madde bu el atmalara uygulanmaz ve uzlaşma dava şartı yoktur (Yargıtay 18. HD, 13.01.2016, 2015/6039 E. 2016/334 K.). Bedel ve ecrimisil aynı davada veya ayrı davalarla, yukarıda açıklanan beş yıllık süre içinde istenebilir.

Hukuki el atmalar: Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanımının karşılığıdır. İmar planıyla getirilen kısıtlamada taşınmaz idarece kullanılmadığından, bölge adliye mahkemeleri fiili el atma bulunmayan hukuki el atma davalarında ecrimisil talebini reddetmektedir. Yargıtay 5. HD, 09.06.2026, 2025/16936 E. 2026/10649 K. sayılı kararına konu dosyada bölge adliye mahkemesi bu gerekçeye dayanarak ecrimisil talebini reddetmiş, bedele ilişkin hüküm onanmış, ecrimisil yönünden temyiz ise miktar nedeniyle incelenmemiştir. Bu nedenle hukuki el atmada yalnız bedel istenmesi yerinde olur.

El atma tarihi: Her dönemde ecrimisil ancak el atmadan sonraki dönem için istenebilir. El atma beş yıldan daha yeni ise ecrimisil, el atma tarihi ile dava tarihi arasındaki süre için hesaplanır (Yargıtay 5. HD, 06.04.2017, 2017/1424 E. 2017/10267 K.).

3. Ödeme: Ek 4, Geçici 19, Kesinleşme ve Haciz

2942 sayılı Kanun — Ek Madde 4 (Ek: 16/11/2022-7421/5)

Bu Kanun uyarınca mahkemelerce hükmedilen bedel, tazminat, vekalet ücreti ve yargılama giderleri, davacının veya vekilinin davalı idareye yazılı şekilde bildireceği banka hesap numarasına, bu bildirim tarihinden itibaren, otuz gün içinde yatırılır. Bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde, genel hükümler dairesinde icra olunur.

Bu Kanun uyarınca yapılacak icra takiplerinde idare, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 36 ncı maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını talep ederse idarenin teminat gösterme zorunluluğu yoktur.

Bu Kanun kapsamında açılan davalarda verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir.

Geçici 19: 04.11.1983 – 28.07.2021 arasındaki fiili veya hukuki el atmalar nedeniyle açılan davalarda hükmedilen bedel ve tazminatlar için ihtiyaç olması halinde merkezi yönetim bütçesine dâhil idarelerin sermaye giderleri ödeneklerinin yüzde üçü, belediye, il özel idareleri ve diğer idareler için ise en son kesinleşmiş bütçe gelirleri veya giderleri toplamının en az yüzde üçü oranında pay ayrılır; alacaklar payı aşarsa ödemeler garameten ve taksitle yapılır. Taksit süresince kanuni faiz uygulanmasını öngören cümle iptal edilmiştir:

Anayasa Mahkemesi, 27.06.2024, E.2024/4 K.2024/129

“… Kural, taksitli ödemeyi gerektiren durumlarda 3095 sayılı Kanun kapsamında kanuni faizin uygulanacağını düzenlemekte, böylece Anayasa’nın 46. maddesinin dördüncü fıkrasında öngörülen taksitlendirme halleri bakımından ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağı yönündeki açık hükme aykırı şekilde, bu tür alacaklara kanuni faizin uygulanacağını hüküm altına almaktadır ...”

Kesinleşme: 7327 sayılı Kanunla 2942 sayılı Kanuna eklenen Geçici 16. madde, 1983 sonrası el atmalara ilişkin bedel ve tazminat kararlarının kesinleşmeden yerine getirilemeyeceğini ve başlamış icra takiplerinin durdurulacağını öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyi iptal etmiştir. Böylece bedel ve tazminata ilişkin kısım, istinaf veya temyiz aşamasında da genel hükümlere göre icraya konulabilir; tescil kısmı ise kesinleşmeye bağlıdır.

Anayasa Mahkemesi, 30.06.2022, E.2021/127 K.2022/85

“… Bu bakımdan yalnızca mahkemelerce kamulaştırmasız el atma sebebiyle bedel ve tazminata hükmedilmesi değil, hükmedilecek bedel ve tazminatların bir an evvel hak sahiplerine ödenmesi de hukuka aykırı fiili durumun ortadan kaldırılmasının bir gereğidir ….”

Haciz: 1956–1983 el atmalarından doğan alacaklarda Geçici m.6/11’deki haciz yasağı uygulanır. Diğer dönemlerde genel hükümler geçerlidir. Ancak idarelerin kamu hizmetinde fiilen kullanılan malları gibi özel kanunlarla haczi yasaklanan malvarlığı değerleri (örneğin 5393 sayılı Belediye Kanunu m.15/son) haczedilemez.

XI. Usul Hükümleri

1. Dava Şartları: Uzlaşma, İdari Başvuru, Arabuluculuk

• Uzlaşma: Yalnızca 09.10.1956 – 04.11.1983 arasındaki fiili el atmalarda dava şartıdır (Geçici m.6/1). 1983 sonrası fiili el atmada ve hukuki el atmada uzlaşma aranmaz; AYM, Geçici 6. maddenin 1983 sonrasına uygulanmasını 2012 ve 2014 yıllarında verdiği kararlarla iptal etmiştir.
• İdari başvuru: Hukuki el atmada Ek 1. maddenin 2016 tarihli metnindeki uzlaşma ve İmar Kanunu’ndaki idari başvuru şartı, AYM’nin 2018 iptaliyle ortadan kalkmıştır. Yine de dava öncesinde belediyeye kamulaştırma veya plan değişikliği başvurusu yapılması, kısıtlamanın ve idarenin hareketsizliğinin ispatı bakımından yararlıdır.
• Arabuluculuk: Kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel davası, kanunlarda zorunlu arabuluculuğa tabi kılınan uyuşmazlıklar arasında sayılmadığından kural olarak arabuluculuk dava şartı aranmaz.
• Dava açma süresi: Kural olarak süre yoktur; istisnalar 1956 öncesi tahsisler (Geçici m.20) ve Geçici m.6 kapsamında uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç aylık süredir.

2. Görevli Mahkeme

Fiili el atma davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Bu davalar kamulaştırma bedel tespiti davası değil, mülkiyet hakkına dayalı tazminat davası niteliğindedir. Hukuki el atma davaları da Yargıtay uygulamasına göre adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülmektedir. Bu konudaki tartışma makalede VII.3’te açıklanmıştır. Dolaylı zararlar ile imar planının iptali talepleri ise idari yargının görev alanındadır.

3. Yetkili Mahkeme

Yargıtay, kamulaştırmasız el atma davasını tapu iptali ve tescil sonucunu doğurması nedeniyle “taşınmazın aynına ilişkin” bir dava olarak nitelendirmektedir. Bu nedenle 6100 sayılı HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, HMK m.12/3 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

4. Taraflar ve Husumet

• Davacı: Dava tarihinde tapuda malik görünen kişi, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında dava açabilir ve bedel payı oranında hükmedilir. Malikin ölümü halinde mirasçılar mirasçılık belgesine dayanarak dava açar.
• Davalı (fiili el atma): Taşınmaza fiilen el atan ve tesisi işleten idare. 36 kV üzerindeki elektrik iletim hatlarında TEİAŞ, 36 kV ve altındaki dağıtım hatlarında TEDAŞ, içme suyu ve kanalizasyon hatlarında ilgili su ve kanalizasyon idaresi, yollarda yolun ait olduğu idare (Karayolları, büyükşehir veya ilçe belediyesi) bu kapsamdadır. Elektrik idareleri yönünden davalı sıfatı, taşınmaz üzerinde fiilen bir tesisin bulunmasına bağlı değildir. Taşınmaz imar planında trafo alanı gibi bir enerji tesisine ayrılmış ancak henüz tesis kurulmamışsa dava, hukuki el atma kapsamında ilgili elektrik idaresine yöneltilir (aşağıda hukuki el atma maddesine bakınız). Elektrik hatlarındaki ayrım gerilim seviyesine dayanır: 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, 36 kV üzerindeki hatlar üzerinden nakli “iletim”, 36 kV ve altındaki hatlar üzerinden nakli “dağıtım” olarak tanımlar (m.3/1-(k) ve (ç)). İletim faaliyeti münhasıran TEİAŞ tarafından yürütülür ve TEİAŞ, taşınmaz temini işlemlerini kendisi yürütüp taşınmazları kendi adına tescil ettirir (m.8/1, m.19/4). Dağıtım faaliyetine ilişkin taşınmaz temini ise TEDAŞ tarafından yürütülür ve taşınmazlar TEDAŞ adına tescil edilir. Bölgesel dağıtım şirketinin hakkı lisans süresiyle sınırlı kullanımdır (m.19/2-a ve b). Aynı taşınmazdan iki tür hat geçiyorsa pilon yeri ve irtifak alanı her hat için ilgili idare adına ayrı ayrı tescil edilir. Yargıtay, 154 kV hat için TEİAŞ, 34,5 kV hat için TEDAŞ adına tescile hükmetmiştir (Yargıtay 5. HD, 18.06.2020, 2020/313 E. 2020/5732 K.). Dağıtım hatlarında dava, hattı işleten bölgesel dağıtım şirketine değil, tesisin maliki TEDAŞ’a yöneltilmelidir. İlk davalı hakkında husumet yokluğundan ret ve davaya dahil edilen TEDAŞ yönünden kabul kararı Yargıtay denetiminden geçmiştir (Yargıtay 5. HD, 22.05.2025, 2024/13391 E. 2025/8269 K.).
• Davalı (hukuki el atma): Plan gereği kamulaştırmakla yükümlü ve hizmetin ait olduğu idare. Elektrik tesisleri yönünden de durum aynıdır. İmar planında trafo alanı gibi bir enerji tesisine ayrılmış ancak fiilen tesis kurulmamış taşınmazlarda husumet, alanın plandaki kullanımına göre hizmetin ait olduğu elektrik idaresine yöneltilir. Hangi elektrik idaresinin sorumlu olduğu, plandaki alanın hizmet ettiği faaliyete göre belirlenir. 6446 sayılı Kanun, dağıtım faaliyetine ilişkin taşınmaz teminini TEDAŞ’a (m.19/2), iletim faaliyetine ilişkin taşınmaz teminini TEİAŞ’a (m.19/4) bırakmaktadır. Eski planlarda alanın Türkiye Elektrik Kurumu (TEK) adına ayrılmış olması bu sonucu değiştirmez. Kanun’un Geçici 31. maddesi de TEK adına tescilli haklardan dağıtım faaliyetine ilişkin olanların TEDAŞ, iletim faaliyetine ilişkin olanların TEİAŞ adına tescil edileceğini öngörmektedir.
• Kanunla belirlenen hasımlar: Mülga Arsa Ofisi kamulaştırmalarından doğan davalarda 21.12.2019 tarihli ve 7201 sayılı Kanun’la 2942 sayılı Kanuna eklenen Ek 2. madde uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yasal hasımdır.
• Orman kadastrosu kaynaklı kayıplar: Hazine (4721 sayılı TMK m.1007); orman idaresi husumet ehliyetine sahip değildir.

5. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Bedel davası zamanaşımına tabi değildir (YİBBGK, 16.05.1956, 1954/1 E. 1956/7 K.; AYM 10.04.2003, 2002/112 E. 2003/33 K.). Ecrimisil talebi ise dava tarihinden geriye beş yıllık zamanaşımına tabidir. 1956 öncesi tahsislerde Geçici m.20, 12.01.1963 tarihinden sonraki talepleri kabul etmemektedir. Geçici m.6 kapsamında uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde dava açılmalıdır.

6. Faiz ve Temerrüt

Faiz dava tarihinden başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.08.2023 tarihinden önce açılmış olsa bile kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında, bedele dava tarihinden karar tarihine kadar Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay HGK, 08.04.2026, 2025/114 E. 2026/226 K.). Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de bu karardan sonra, 01.08.2023 tarihinden önce açılmış el atma davalarında, davacının talebi bulunması halinde bedele dava tarihinden itibaren en yüksek faize hükmetmektedir (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2026/3647 E. 2026/8131 K.). Davacının yasal faiz istediği veya kararı yalnız idarenin temyiz ettiği dosyalarda ise yasal faiz korunmuştur (Yargıtay 5. HD, 05.05.2026, 2025/17934 E. 2026/8307 K.; Yargıtay 5. HD, 04.06.2026, 2026/12 E. 2026/10298 K.). Bu nedenle en yüksek faizin dava dilekçesinde açıkça istenmesi gerekir. Bedel davası tarihinden sonraki dönem için ecrimisil istenemez, bu dönemin karşılığı faizdir. Hükmedilen bedel, Ek 4. madde uyarınca banka hesabının bildirilmesinden itibaren otuz gün içinde ödenmezse genel hükümlere göre icra takibine konu edilir.

7. Harç, Vekalet Ücreti ve Yargılama Giderleri

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, hukuki el atma davasında Ek 4’ün üçüncü fıkrası gereğince maktu karar ve ilam harcına hükmedildiğinden, davacı lehine vekalet ücretinin de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre maktu belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin yerleşik uygulamasına göre ise Ek 4’ün üçüncü fıkrası, yasal kaynağını 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararlarından alan 1983 sonrası fiili el atma davalarında uygulanmaz ve bu davalarda mahkeme ve icra harçları ile vekalet ücreti nispi olarak belirlenir (Yargıtay 5. HD, 14.03.2024, 2024/1645 E. 2024/3164 K.; Yargıtay 5. HD, 15.10.2025, 2025/2888 E. 2025/12878 K.). Aynı Daire, fiili el atma bulunmayan hukuki el atma davalarında Ek 4. madde uyarınca maktu harca hükmedilmesini isabetli bulmaktadır (Yargıtay 5. HD, 11.01.2024, 2023/6618 E. 2024/276 K.).

Yargıtay HGK, 10.06.2026, 2025/749 E. 2026/360 K.

“… Bu itibarla, 7421 sayılı Kanun'un 5. maddesi ile 2942 sayılı Kanun’a eklenen Ek 4. maddenin 3. fıkrasında yer alan düzenleme gereğince eldeki davada maktu karar ve ilam harcına hükmedildiğine göre davacı lehine hükmedilmesi gereken vekalet ücretinin de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin ikinci kısmının ikinci bölümüne göre maktu olarak belirlenmesi gerekir ...”

Peşin harç: AYM’nin 08.09.2022 tarihli kararıyla Harçlar Kanunu’nun 28/1-(a) maddesinin birinci cümlesi (nispi harcın dörtte birinin peşin alınması) ve 32. maddesinin birinci cümlesi (harç ödenmedikçe sonraki işlemlerin yapılmaması), davalısı harçtan muaf olan kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal edilmiştir; iptal 06.07.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kısmen kabulde vekalet ücreti: Anayasa Mahkemesi 30.11.2023 tarihli ve E.2023/101, K.2023/207 sayılı kararıyla HMK’nın 326. maddesinin ikinci fıkrasındaki yargılama giderlerinin haklılık oranına göre paylaştırılması kuralını kamulaştırmasız el atma sebebine dayalı tazminat davaları yönünden iptal etmiştir. Mahkemeye göre dava kısmen reddedilse de idarenin Anayasa’ya açıkça aykırı eylemi ortadan kalkmaz ve davacının yargılama giderlerinin bir bölümünden sorumlu tutulması, taşınmazın gerçek karşılığını elde edememesine yol açabilir. Bu nedenle davanın kısmen reddedilmesi halinde davacı aleyhine yargılama gideri ve davalı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez (Yargıtay 5. HD, 04.05.2026, 2026/3647 E. 2026/8131 K.). Bölge adliye mahkemesinin bu yöndeki düzeltmesi de Yargıtay incelemesinden geçmiştir (Yargıtay 5. HD, 20.05.2026, 2025/18008 E. 2026/9522 K.). Davanın tamamen reddi halinde ise HMK m.326/1 uygulanır; Anayasa Mahkemesi aynı kararda bu fıkrayı Anayasa’ya aykırı bulmamıştır.

8. Belirsiz Alacak, Kanun Yolları ve İcra

Taşınmazın değeri ancak keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenebildiğinden, davacı dava açarken talep konusunu çoğu zaman tam olarak gösteremez.

31.07.2026 tarihinden önce açılan davalar (eski rejim): Dava, HMK m.107 uyarınca belirsiz alacak davası olarak açılabilmekte ve bilirkişi raporundan sonra talep artırılabilmekteydi. 7589 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin onuncu fıkrası uyarınca m.107, yürürlükten kaldırıldığı tarihten önce açılan davalar bakımından uygulanmaya devam eder; bu davalarda belirsiz alacak davası rejimi sürer.

31.07.2026 ve sonrasında açılan davalar (yeni rejim): Belirsiz alacak davası açılamaz. Davacı alacağın bir kısmını HMK m.109 uyarınca kısmi dava olarak ister. 7589 sayılı Kanunun 20. maddesiyle eklenen m.109/4’e göre talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Bedel davası zamanaşımına tabi olmadığından bu kural en çok bedelle birlikte istenen ecrimisil bakımından önem taşır. Artırım hakkı tek seferlik olduğundan, talebin bilirkişi raporlarına yapılan itirazlar sonuçlandıktan sonra artırılması yerinde olur.

Geçiş dönemi: Belirleyici olan, davanın açıldığı tarihtir. 7589 sayılı Kanunun ilgili maddeleri yayımlandığı 31.07.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir (m.26). Bu tarihten önce belirsiz alacak davası olarak açılmış ve görülmekte olan davalar bu niteliğiyle sürer ve talep artırımı HMK m.107’ye göre yapılır; 31.07.2026 ve sonrasında açılan davalarda ise kısmi dava ve m.109/4 uygulanır. Her iki rejimde de değerlendirme tarihi dava tarihi olduğundan, talebin artırılması değer tespitini değiştirmez.

Faiz bakımından açık nokta: Eski rejimde bir bölge adliye mahkemesi, el atma davalarının belirsiz alacak davası niteliğinde olduğu ve değerlendirmenin dava tarihine göre yapıldığı gerekçesiyle, artırılan kısım dahil bedelin tamamına dava tarihinden itibaren faiz yürütmüştür (Yargıtay 5. HD, 06.05.2026, 2026/467 E. 2026/8374 K. kararında aktarılmıştır). HMK m.109/4 ise artırılan kısım bakımından yalnız zamanaşımının dava tarihinden itibaren kesileceğini düzenlemekte, faizin başlangıcı hakkında hüküm içermemektedir. Değer dava tarihine göre belirlendiğinden artırılan kısma da dava tarihinden faiz işletilmesi gerektiği savunulabilir; ancak kanunun yürürlük tarihi dikkate alındığında bu konuda henüz yerleşmiş bir Yargıtay uygulaması beklenmemelidir. Bu nedenle dava dilekçesinde faizin bedelin tamamına dava tarihinden itibaren işletilmesi açıkça istenmelidir.

İlk derece kararlarına karşı bölge adliye mahkemesine istinaf, bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı HMK m.362/1-a’daki parasal sınırı aşan uyuşmazlıklarda Yargıtay’a temyiz yolu açıktır. İcra aşamasında Ek 4’ün ödeme ve teminatsız icranın geri bırakılması hükümleri ile Geçici 19’un bütçe payı ve taksit hükümleri dikkate alınmalıdır.

9. İspat Yükünün Dağılımı

XII. Sıkça Sorulan Sorular

A. Kavram ve Kapsam

1. Kamulaştırmasız el atma davasını kimler açabilir?

Dava tarihinde tapuda malik görünen kişi açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında bedel isteyebilir. Malik ölmüşse mirasçılar mirasçılık belgesiyle dava açar. Bedel, malikin mülkiyetin devrine razı olduğu dava tarihindeki değer olduğundan dava tarihindeki malik sıfatı esastır.

2. Bu davayı açmak için bir süre var mı?

Kural olarak hayır. Bedel davası zamanaşımına uğramaz ve 2942 sayılı Kanun’un yirmi yıllık hak düşürücü süre öngören 38. maddesi 2003’te iptal edilmiştir. İstisnalar, 09.10.1956 öncesi tahsislerde Geçici 20. madde ile 1956 – 1983 el atmalarında uzlaşmazlık tutanağından sonraki üç aylık süredir. Ecrimisil ise beş yıllık zamanaşımına tabidir.

3. El atmanın önlenmesini mi yoksa bedeli mi istemeliyim?

Seçim malike aittir. Taşınmazdaki tesis kalıcı bir kamu hizmetine özgülenmişse uygulamada çoğunlukla bedel yolu tercih edilir. Bedel davası açıldığında mülkiyetin dava tarihi itibarıyla idareye devrine razı olunmuş sayılır ve sonraki dönem için ecrimisil istenemez.

4. El atmanın tarihi önemli mi?

Evet. Uygulanacak rejim tarihe göre değişir. 09.10.1956 öncesi tahsislerde 2942 sayılı Kanun’un Geçici 20. maddesi, 09.10.1956 – 04.11.1983 tarihleri arasındaki el koymalarda uzlaşma dava şartı ve el koyma tarihindeki niteliğe göre değerleme, 04.11.1983 sonrası el atmalarda ise genel kurallar uygulanır. Yargıtay bu tarihi hava fotoğrafları ve fotogrametri uzmanı bilirkişiyle resen araştırmaktadır.

B. Fiili El Atma

5. Taşınmazımın yalnızca bir kısmına yol yapıldı. Bu durumda ne isteyebilirim?

El atılan kısmın dava tarihindeki değeri ile 2942 sayılı Kanun’un 12. maddesi kıyasen uygulanarak kalan kısımda doğan değer düşüklüğü istenebilir. El atılan alanın infaza elverişli, koordinatlı bir krokiyle belirlenmesi şarttır.

6. Taşınmazımın altından boru veya kanalizasyon hattı geçirildi. Mülkiyeti kaybeder miyim?

Kural olarak hayır. Bu durumda taşınmazın tamamındaki değer düşüklüğü irtifak karşılığı olarak ödenir ve idare lehine irtifak tesisine karar verilir. Yargıtay, irtifak alanı için tapu iptaline karar verilmesini isabetsiz bulmaktadır.

7. Üzerinden yüksek gerilim hattı geçen taşınmazda durum nedir?

Hat nedeniyle oluşan değer kaybı irtifak karşılığı olarak istenir. Taşınmaz uygulama imar planında enerji nakil hattı koruma kuşağında bırakılmış ve kullanımı bu nedenle imkansızlaşmışsa Yargıtay mülkiyet bedeline hükmedilmesini de isabetli bulmuştur. Dava, 36 kV üzerindeki iletim hatlarında TEİAŞ’a, 36 kV ve altındaki dağıtım hatlarında ise bölgesel dağıtım şirketine değil TEDAŞ’a karşı açılır.

8. Kamulaştırma kararı alınmış ama bana hiç tebliğ edilmemiş. Ne yapabilirim?

Usulüne uygun tebliğ edilmeyen kamulaştırmaya dayanan tescil yolsuzdur ve idarenin el koyması kamulaştırmasız el atma hükmündedir. Bedel bankaya yatırılıp size gerçekten ödenmişse 2942 sayılı Kanun’un 7421 sayılı Kanunla eklenen Ek 3. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca işlemler kesinleşmiş sayılır, ödenmemişse el atma davası açılabilir. Değerin hangi tarihe göre belirleneceği, davanın açılış tarihine ve Ek 3. maddenin uygulanma alanına ilişkin tartışmaya bağlıdır.

9. İmar uygulamasında taşınmazımdan düzenleme ortaklık payı kesildi, bu el atma mıdır?

Kanuni oranı aşmayan DOP kesintisi kamulaştırmasız el atma değildir. Daha önce yola terk edilen kısımlar da hesaba katılır. Kesintinin kanuni oranı aşması veya imar uygulaması dışında bir alana fiilen el atılması halinde el atma iddiası gündeme gelir.

C. Hukuki El Atma

10. Taşınmazım imar planında okul alanında, fiilen hiçbir şey yapılmadı. Dava açabilir miyim?

Evet. Uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma, imar uygulaması veya kısıtlılığı kaldıran plan değişikliği yapılmamışsa hukuki el atma gerçekleşmiş sayılır ve taşınmazın bedeli istenebilir.

11. Beş yıllık süre ne zaman başlar, taşınmazı sonradan satın almam engel mi?

Süre uygulama imar planının yürürlüğe girmesinden başlar. Yargıtay, sürenin davacının taşınmazı edindiği tarihten başlaması gerektiği yönündeki idare itirazını yerinde görmemiştir. 2016 öncesi planlarda sürenin 2016’dan itibaren yeniden başlamasını öngören Geçici 11. madde de Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

12. Hukuki el atma davası hangi mahkemede açılır?

Yargıtay uygulamasına göre adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesinin adli yargıyı açıkça görevli kılan cümlesi 30.01.2026 tarihinden itibaren yürürlükten kalkmış olsa da Yargıtay’ın 2026 tarihli kararlarında görev sorunu tartışılmaksızın esasa girildiği görülmektedir. Ancak bu kararlar, söz konusu cümlenin yürürlükte olduğu dönemde açılmış davalara ilişkindir. 30.01.2026 tarihinden sonra açılan davalarda uygulama henüz netleşmemiştir. Konu tartışmalı olduğundan görev itirazına karşı hazırlıklı olunmalıdır.

13. Davayı hangi idareye karşı açmalıyım?

Plan gereği taşınmazı kamulaştırmakla yükümlü ve hizmetin ait olduğu idareye. Yargıtay incelemesinden geçen okul alanı davalarında alanın Milli Eğitim Bakanlığı’nın sorumluluğunda kabul edildiği ve tescile Hazine adına hükmedildiği görülmektedir. Yol, park ve otopark gibi alanlarda ilgili belediye sorumludur.

14. Dava sırasında plan değiştirilip kısıtlama kaldırılırsa ne olur?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesi, kısıtlılığı kaldıran plan değişikliğini idarenin yükümlülüğünü yerine getirme yollarından biri olarak saymaktadır. Bu nedenle dava açılmadan önce yapılan değişiklik hukuki el atma iddiasını ortadan kaldırabilir. Dava sırasında yapılan değişikliğin etkisi ise “her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre karara bağlanır” ilkesi ışığında somut olaya göre değerlendirilmelidir.

D. Bedel, Faiz ve Ödeme

15. Bedel hangi tarihteki değere göre belirlenir?

Kural olarak dava tarihindeki değere göre. 1956 – 1983 el atmalarında değer yine dava tarihine göre, ancak taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak belirlenir; Ek 3. madde kapsamındaki tescillerde ise tescil tarihindeki değer Yİ-ÜFE ile güncellenir.

16. Hükmedilen bedele hangi faiz işletilir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarına ilişkin 08.04.2026 tarihli kararıyla, kesinleşmemiş davalarda bedele dava tarihinden karar tarihine kadar Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanacağını kabul etmiştir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu karardan sonra el atma davalarında da, davacının talebi bulunması halinde, 01.08.2023 tarihinden önce açılmış davalar dahil en yüksek faize hükmetmektedir. Talebin bulunmadığı veya kararı yalnız idarenin temyiz ettiği dosyalarda ise yasal faiz korunmuştur. Bu nedenle en yüksek faiz dava dilekçesinde açıkça istenmeli, derdest davalarda talep yoksa ıslah veya kanun yolu dilekçesiyle ileri sürülmelidir.

17. Bedelin yanında ecrimisil de isteyebilir miyim?

Evet. Bedel davasının açıldığı tarihten geriye doğru beş yıllık dönem için, el atma daha yeni ise el atma tarihinden itibaren ecrimisil istenebilir. 09.10.1956 – 04.11.1983 arası el atmalarda uzlaşma şartı ecrimisil için de yerine getirilmelidir. Hukuki el atmada taşınmaz idarece kullanılmadığından ecrimisil talepleri reddedilmekte, 09.10.1956 öncesi tahsislerde ise Geçici 20. madde nedeniyle hiçbir talep kabul edilmemektedir. Bedel davası tarihinden sonraki dönem için ecrimisil istenemez; bu dönemin karşılığı faizdir.

18. İdare kararı ödemezse ne yapılır?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 4. maddesi uyarınca banka hesap numarası idareye yazılı olarak bildirilir ve bildirimden itibaren otuz gün içinde ödeme yapılmazsa genel hükümlere göre icra takibi başlatılır. İdare, icranın geri bırakılmasını teminat göstermeden isteyebilir; 1983–2021 arası el atmalarda Geçici 19. maddedeki bütçe payı ve taksit sistemi de dikkate alınır.

19. Karar kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Bedel ve tazminata ilişkin kısım bakımından evet. Bunu engelleyen Geçici 16. madde Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Tapu iptali ve tescile ilişkin kısım ise taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan kesinleşmeden yerine getirilemez.

E. Usul

20. Dava açmadan önce arabulucuya veya idareye başvurmak zorunlu mu?

Arabuluculuk kural olarak dava şartı değildir. İdareye başvuru ve uzlaşma yalnızca 09.10.1956–04.11.1983 arasındaki fiili el atmalarda dava şartıdır. Hukuki el atmada belediyeye yapılacak bir başvuru zorunlu olmasa da ispat bakımından yararlıdır.

21. Hangi yer mahkemesi yetkilidir?

Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

22. Harç ve vekalet ücreti nasıl belirlenir?

1983 sonrası fiili el atmada nispi; hukuki el atmada Ek 4. madde gereği maktu harç ve HGK 2026/360 kararı uyarınca maktu vekalet ücreti; 1956–1983 ve 1956 öncesi dönemlerde maktu. Davalısı harçtan muaf olan davalarda nispi harcın dörtte birinin peşin alınması kuralı uygulanmaz.

23. Dava kısmen kabul edilirse idare lehine vekalet ücretine hükmedilir mi?

Hayır. Anayasa Mahkemesi 30.11.2023 tarihli ve E.2023/101, K.2023/207 sayılı kararıyla HMK m.326/2’yi kamulaştırmasız el atma davaları yönünden iptal ettiğinden, davanın kısmen reddi halinde davacı aleyhine yargılama gideri ve davalı idare lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Yargıtay da bu yöndeki düzeltmeyi onamıştır.

24. Dava belirsiz alacak davası olarak açılabilir mi?

31.07.2026 tarihinden önce açılan davalar bakımından evet. Bu davalarda 6100 sayılı HMK m.107 uygulanmaya devam eder (7589 sayılı Kanun Geçici m.1/10). 31.07.2026 ve sonrasında açılan davalarda ise belirsiz alacak davası açılamaz, dava kısmi dava olarak açılır ve talep HMK m.109/4 uyarınca tahkikatın sona ermesine kadar bir defaya mahsus artırılabilir. Her iki durumda da faizin türü ve bedelin tamamına dava tarihinden itibaren işletilmesi dava dilekçesinde baştan açıkça istenmelidir.

XIII. Uygulama Notları

Taşınmaz Maliki (Davacı) Bakımından

• Önce tarih ve tür: El atmanın türü (fiili, hukuki, irtifak, usulsüz kamulaştırma) ve tarihi dava öncesinde belgelenmeli. Harita Genel Müdürlüğü’nden (eski Harita Genel Komutanlığı) alınacak hava fotoğrafları, yer teslim ve kabul tutanakları, ihale ve hakediş kayıtları en güçlü delillerdir.
• 1956–1983 şüphesi: El atma bu döneme düşebiliyorsa dava açmadan önce Geçici 6. madde kapsamında idareye yazılı başvuru yapılmalı. Uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde dava açılmalı.
• Talep: El atılan alan, el atma türü ve dayanağı açıkça yazılmalı. Talep “bedelin dava tarihinden itibaren Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiziyle tahsili” şeklinde kurulmalı. Varsa geçmiş beş yıllık ecrimisil aynı davada ayrı kalem olarak istenmeli, el atma 09.10.1956–04.11.1983 arasındaysa ecrimisil de uzlaşma başvurusuna dahil edilmeli.
• Tescil–ödeme bağlantısı: Anayasa Mahkemesi’nin 16.01.2025 tarihli ve E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararında, hükmedilen bedel ödenmeden tescili önleyen kanuni bir güvencenin bulunmaması Anayasa’nın 46. maddesine aykırılık gerekçelerinden biri olarak gösterilmiştir. Ancak bu gerekçe kanun koyucuya yöneliktir ve yargı uygulamasında tescil hükmü bedelin ödenmesine bağlanmamaktadır. Dava dilekçesinde tescilin, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesindeki olağan kamulaştırma düzenine paralel olarak bedelin ödenmesi koşuluna bağlanması talep edilebilir. Ancak bu talebin kabulü beklenmemeli, asıl güvence olarak Ek 4. madde kapsamında banka hesabının bildirilmesi ve icra yolu izlenmelidir.
• Hukuki el atma: Uygulama imar planının onay tarihi, imar durum belgesi, plan notları, belediyeye yapılan başvurular ve ret yazıları (yapı ruhsatı, kamulaştırma, plan değişikliği talepleri) dosyaya baştan konulmalıdır.
• Görev itirazına hazırlık: İdari yargı itirazına karşı YİBK 16.05.1956 (1/6), HGK 15.12.2010 (2010/5-662) ve 2026 tarihli Yargıtay kararlarına; karma el atmalarda Uyuşmazlık Mahkemesi’nin 2016/180 E. 2016/224 K. sayılı “tek plan bütünlüğü” kararına dayanılmalı.
• Husumet: İmar durum belgesinden alanın kullanım türü ve tahsis edildiği idare tespit edilmeli. Yanlış idareye yöneltilen dava, husumet nedeniyle ret ve aleyhe vekalet ücreti riski taşır.
• İcra: Karar sonrası banka hesap numarası idareye yazılı olarak bildirilmeli. Otuz günlük süre bu bildirimle başlar.

Ek: Atıf Yapılan Mevzuat ve Kararlar

1. Mevzuat

2. Yargı Kararları

Yazarın Notu

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş niteliğinde değildir. Makale içeriği, ilgili oldukları somut olayların özellikleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Mevzuat veya yargı uygulaması değişebileceğinden, somut uyuşmazlıklarda güncel durumun teyidi ve hak kaybına uğramamak için konu hakkında mutlaka avukata danışılması gerekmektedir.

Yasal Uyarı

Bu makalenin ve içeriğinin hiçbir bölümü, yazarı Avukat Alptuğ Akyıldız'ın izni olmaksızın kopyalanamaz, yayımlanamaz veya dağıtılamaz. Bu konuda yazarın bütün yasal hakları saklıdır.